Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường nhà ở TP.HCM đang ghi nhận những tín hiệu hồi phục rõ nét. Theo Báo cáo Thị trường Nhà ở Marketbeat TP.HCM quý IV/2025 do Cushman & Wakefield công bố, nguồn cung mới ở cả phân khúc căn hộ và nhà liền thổ đã phục hồi mạnh trong những tháng cuối năm, cho thấy thị trường đang dần thoát khỏi trạng thái “nén” kéo dài trước đó.
Báo cáo bao quát thị trường khu vực TP.HCM lõi cùng các địa bàn Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, hiện đã được đưa vào ranh giới hành chính mở rộng của TP.HCM. Theo Cushman & Wakefield, dù đà hồi phục vẫn mang tính chọn lọc và tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí tốt và chủ đầu tư uy tín, nhưng những chuyển biến tích cực đang ngày càng rõ ràng hơn.
Trong quý IV/2025, thị trường căn hộ khu vực TP.HCM lõi ghi nhận sự gia tăng đột biến của nguồn cung mới. Số lượng căn hộ mở bán tăng gấp 5 lần so với quý III/2025. Đáng chú ý hơn, nguồn cung nhà liền thổ còn ghi nhận mức tăng kỷ lục, cao hơn hơn 50 lần so với quý liền kề trước đó, phản ánh làn sóng “bung hàng” mạnh mẽ sau thời gian dài bị kìm nén bởi các vướng mắc pháp lý.
Riêng phân khúc căn hộ, quý IV/2025 ghi nhận 3.358 căn chào bán mới, tăng khoảng 5 lần so với quý trước nhưng chỉ tăng nhẹ 4% so với cùng kỳ năm 2024. Diễn biến này cho thấy quá trình phục hồi của thị trường đang diễn ra theo hướng thận trọng, có kiểm soát, thay vì tăng trưởng nóng như các giai đoạn trước.
Xét về phân bố địa lý, khu Đông tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường khi chiếm khoảng 85% tổng nguồn cung căn hộ mới. Khu Tây và khu Nam lần lượt đóng góp 10% và 5%. Cơ cấu này phản ánh thực tế khu Đông là khu vực có quỹ đất lớn, hạ tầng phát triển nhanh và mức độ hoàn thiện pháp lý cao, đang sẵn sàng bước vào chu kỳ phát triển tiếp theo.
Xét theo phân khúc sản phẩm, căn hộ hạng sang chiếm ưu thế với 57% nguồn cung mới, tiếp đến là phân khúc trung cấp với 28% và cao cấp chiếm 14%. Một số dự án nổi bật như Masteri Park Place của Masterise Homes hay The Regency của Phú Mỹ Hưng tiếp tục thu hút sự quan tâm của thị trường nhờ lợi thế thương hiệu, quy hoạch đồng bộ và chất lượng phát triển trong phân khúc hạng sang.
Đáng chú ý, dự án A&K Tower được xây dựng trên diện tích 10.141 m², gồm 2 block chung cư cao 30 tầng (1 tầng hầm), mật độ xây dựng 46,46%. Dự án cung cấp 1.155 căn hộ ở và 6 căn thương mại, với các loại hình sản phẩm đa dạng từ studio đến căn hộ 1, 2 và 3 phòng ngủ.
Song song với đà phục hồi của nguồn cung, sức cầu trên thị trường cũng ghi nhận những tín hiệu tích cực. Trong quý IV/2025, thị trường căn hộ TP.HCM ghi nhận khoảng 3.196 căn được tiêu thụ, tăng 19% so với quý trước và tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm 2024. Lượng giao dịch mới gần tương đương với nguồn cung mở bán trong quý, đưa tỷ lệ hấp thụ tăng mạnh lên khoảng 62% - mức cao nhất trong năm 2025.
Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc - Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, diễn biến này phản ánh sự phục hồi tích cực của nguồn cầu trong ngắn hạn, đặc biệt trong bối cảnh lượng căn hộ chào bán mới duy trì ở mức ổn định so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ cải thiện cho thấy cơ cấu sản phẩm đưa ra thị trường đang phù hợp hơn với nhu cầu thực tế, đồng thời tâm lý người mua đã có dấu hiệu tích cực hơn. Trong giai đoạn hiện nay, nguồn cầu đang đóng vai trò dẫn dắt thị trường, tạo nền tảng cho đà phục hồi bền vững hơn trong các quý tiếp theo.
Cùng với sự phục hồi của nguồn cung và giao dịch, mặt bằng giá bán sơ cấp tại TP.HCM tiếp tục ghi nhận mức tăng mạnh. Trong quý IV/2025, giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 6.113 USD/m², tăng 16% so với quý III/2025 và tăng tới 65% so với cùng kỳ năm 2024. Theo Cushman & Wakefield, mức tăng này chủ yếu đến từ việc các dự án mới mở bán thường được định vị ở phân khúc cao hơn, kéo mặt bằng giá chung tăng lên, cùng với tác động từ hạ tầng, cung - cầu và chính sách bán hàng linh hoạt.
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc cho rằng trong thời gian tới, giá bán sơ cấp trung bình tại thị trường TP.HCM nhiều khả năng vẫn neo ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào gia tăng, bao gồm giá đất, chi phí xây dựng và chi phí tài chính, trong bối cảnh lãi suất tín dụng cho vay mua bất động sản có xu hướng điều chỉnh tăng. Đáng chú ý, dòng tiền từ các khu vực khác, đặc biệt là nhà đầu tư phía Bắc, đang quay trở lại thị trường TP.HCM với kỳ vọng dư địa tăng giá sau thời gian dài thiếu hụt nguồn cung mới.
Sau khi mở rộng địa giới hành chính, thị trường nhà ở TP.HCM được kỳ vọng bước vào chu kỳ phát triển mới theo hướng ổn định và bền vững hơn. Theo Cushman & Wakefield, đà tăng trưởng trong thời gian tới sẽ dựa trên ba yếu tố chính gồm cân bằng cung - cầu, kiểm soát tín dụng và sự hỗ trợ từ khung pháp lý. Việc nguồn cung được cải thiện nhưng vẫn mang tính chọn lọc, cùng với sự phục hồi dần của sức cầu, được xem là nền tảng quan trọng để thị trường căn hộ TP.HCM lấy lại nhịp tăng trưởng trong trung và dài hạn, dù mức độ cạnh tranh giữa các dự án dự kiến sẽ ngày càng gay gắt hơn.
