"Cầm đèn" chạy trước chính sách
Ông nhìn nhận thế nào về bất động sản hiện nay?
Thực tế để dự báo diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới rất là khó đoán. Hiện nay mọi người đang bị hội chứng về tăng giá chung cư và giá đất nền ở nhiều khu vực có nhu cầu ở thật. Hiện tượng tăng giá cục bộ về phân khúc này là có thật. Đang có hiện tượng một số phân khúc khách hàng, các đối tượng “chạy trước” chính sách để xả hàng. Nhiều nhà đầu cơ đã tranh thủ trước khi tránh bị ảnh hưởng rủi ro trước khi Luật đầu tư kinh doanh bất động sản, Luật đất đai và Luật nhà ở chính thức có hiệu lực để tránh bị định danh và đánh thuế bất động sản. Rồi việc ảnh hưởng của chiến tranh trên thế giới, ảnh hưởng của việc ngân hàng giảm lãi suất, sự điều tiết vận hành lại của nền kinh tế thị trường, tín dụng tài chính, các pha cung cầu.
Tổng thể bức tranh của thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới sẽ khó có thể nhận định sẽ tăng hay giảm giá?
Hiện tượng tăng giá bất thường ở những nơi cách xa khu dân cư đang ẩn chứa rất nhiều gam màu yếu tố khó đoán; chưa rõ ràng. Chúng ta phải đợi tới khi Luật đầu tư kinh doanh bất động sản, Luật đất đai và Luật nhà ở chính thức có hiệu lực và đi vào thực tiễn, khi ấy mới xuất hiện khá rõ ràng, sự chuyển biến của các lực lượng nào chi phối thị trường bất động sản.
Hiện nay nhiều người nói, giá bất động sản sẽ đi ngang… Vậy cơ sở nào để khẳng định?
Khi mà giá các chung cư đều tăng từ trên dưới khoảng 30%; vượt xa mong muốn sở hữu nhà của đại đa số người làm công ăn lương, đặc biệt là nên phân khúc giá nhà ở cho thuê ngày càng tăng cao.
Việc chưa rõ ràng về nhà ở xã hội có rất nhiều ưu đãi, do vậy mà đầu tư cho phân khúc khách hàng, tới khi phải làm rõ những đối tượng mua nhà xã hội, sở hữu nhà ở xã hội…
Thị trường được định đoạt bởi người mua
Luật đầu tư kinh doanh bất động sản, Luật đất đai và Luật nhà ở khi ba bộ luật có hiệu lực, sẽ tác động thế nào đến các quyết định chiến lược đầu tư kinh doanh? Thưa ông!
Khi Luật có hiệu lực sẽ ảnh hưởng mạnh mẽ tới một số phân khúc bất động sản, tới chiến lược đầu cơ, đầu tư và bán hàng của chủ đầu tư và qui mô đầu cơ của các nhà mua buôn. vào. Khi quan hệ nguồn cung về phân lô bán nền đang dư thừa thì giá giao dịch trên thị trường được định đoạt bởi người mua, chứ không phải người bán; chính những đối tượng mua mới là nguồn lực quyết định giá của thị trường.
Khi nhu cầu lớn mà nguồn cung khan hiếm thì chủ hàng/ đầu cơ và khâu trung gian sẽ đẩy giá lên cao. Khi luật chưa có hiệu lực thì đang có nhiều biến số khiến chưa thể khẳng định màu sắc xanh đỏ của thị trường bất động sản thời gian tới lên hay xuống, khi Luật chưa có hiệu lực. Hiện nay thị trường bất động sản phân khúc chung cư dành cho những người có nhu cầu ở thật, mua thật đang có xu hướng tăng giá và tăng giá thật. Bởi vì lượng cầu cung trên thị trường mấy năm nay không còn hàng để bán.
Khách hàng và các cơ quan quản lý rất cần tham khảo những ý kiến từ các chuyên gia. Vậy theo ông, giá bất động sản sẽ tăng hay giảm khi luật có hiệu lực?
Ngay từ khi Quốc hội thông qua ba bộ luật nêu trên thì giá đền bù tài sản đã tăng cao; giá bất động sản phân khúc đất nông nghiệp, lâm nghiệp và giá chung cư đã tăng giá. Tôi khẳng định: Giá bất động sản chỉ đi lên, không đi ngang hoặc đi xuống.
Có nhiều yếu tố như: Xu hướng tăng giá thuê đất, sử dụng đất, đấu giá đất, tăng giá đền bù giải phóng mặt bằng… từ việc tăng thuế; tăng giá xăng dầu, một số vật liệu xây dựng, tăng giá nhân công, tăng giá quản lý dự án, kiểm toán, các loại chi phí dịch vụ, chi phí vận chuyển, thuê kho bãi, nhà xưởng… Bộ Tài chính định giá để tăng cao.
Tốc độ giải phóng mặt bằng, mức độ tăng lên rất nhiều. Do vậy, mọi người đều mong muốn khi Luật, Thông tư, Nghị định sớm đi vào cuộc sống, các cơ quan nhà nước cũng phải điều chỉnh để phù hợp với quy định của luật pháp, thì những hành vi đầu cơ của giới mua bán, cá mập mua buôn ôm gom các bảng hàng dự án rồi đẩy giá làm lũng đoạn thị trường sẽ khó khăn hơn bởi sự điều chỉnh của luật ngày càng chặt chẽ, sớm bộc lộ hành vi của mình.
Chừng nào ba bộ luật mới chưa ban hành, chưa đi vào cuộc sống, chưa có hiệu lực để áp dụng ảnh hưởng tác động tới lợi ích của những đối tượng có thể tác động tới giá của thị trường bất động sản, thì chừng ấy các cơ quan quản lý nhà nước còn bị động, nhà đầu tư phải chờ đợi luật , chừng đó và khách hàng còn gặp nhiều rủi ro khi mua đi bán lại khi pháp lý chưa rõ ràng bị gây phiền hà.
Chúng tôi mong muốn luật sớm đi vào thực thi, để thị trường minh bạch, sự không minh bạch bắt buộc phải trả giá.
Bởi sự minh bạch của thị trường là thước đo chất lượng quản lý xã hội của các cơ quan quản lý nhà nước tại các địa phương. Chỉ số minh bạch thể hiện công khai từ các thông tin quy hoạch, phê duyệt dự án, thông tin về giá bán... Những các cam kết hậu mãi với khách hàng được thực hiện. Để thị trường bất động sản minh bạch khi đã về chính sách hậu mãi... nước trong thì không có cá, tất cả lợi nhuận chỉ nằm trong biên độ thuế chưa với tới. Nằm ở trong khoảng pháp luật chưa đủ tính hiệu lực để tác động tới. Khi thị trường minh bạch, đượ cđiều tiết bởi luật pháp đã rõ ràng như luật pháp quốc tế thì sự sôi động của thị trường sẽ khó xảy ra không còn những cơn sốt đất và sóng ảo về giá bất động sản.
Chúng ta phải chấp nhận sự phản ứng không hề mong muốn đó là hệ thống mua buôn. Đã là mua buôn thị trường không muốn công khai, trốn thuế. Việc định danh về bất động sản nó liên quan tới việc phải làm rõ nguồn gốc tiền, phải đóng thuế.
Vậy có phải doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn trong tiếp cận vốn vay tín dụng và hầu như không huy động được vốn trái phiếu doanh nghiệp và cũng như huy động các nguồn vốn khác, dẫn đến thiếu vốn để thực hiện dự án. Khó khăn về thanh khoản, dòng tiền, đặc biệt trong bối cảnh áp lực sát thời hạn đáo hạn và trả nợ trái phiếu doanh nghiệp?
Về mối quan hệ với ngân hàng. Mặc dù nhà nước có hỗ trợ bao nhiêu nhiều chính sách ưu đãi bao nhiêu, lãi suất giảm xuống rất thấp, nhưng chăng nữa đầu tư có bao tiền để trả. Mặc dù nếu nhà đầu tư khách hàng không có dòng tiền lớn hơn nguồn số tiền dự định vay nhưng thì ngân hàng cũng sẽ không cho vay. giải ngân. Tuy hiện nay nhà nước hệ thống các ngân hàng đang có nhiều ưu đãi giảm lãi suất rất nhiều cho người mua nhà vay tiêu dùng. Hạ lãi suất cho người vay để mua nhà, mua bất động sản, nó đang sẽ ảnh hưởng mạnh tới hành vi tiêu dùng. Những người có dòng tiền đầu tư vào bất động sản vì sự kỳ vọng lãi suất rẻ sẽ lãi hơn nhiều lần so với tiền gửi tiết kiệm. Bởi họ vay được lãi suất giá rẻ, mua được ở vị trí đẹp.
Thực tế những vị trí ấy đã sinh lời. Đó là cơ hội của cho những người đã có tích luỹ, muốn đi vay thêm để mua bất động sản. Ngược lại, có những người không đủ điều kiện để trả nợ thì cho vay. dù có cho họ vay với lãi suất rất thấp thì họ cũng không có tiền để trả. Giống như những nhà có vị trí rất đẹp ở mặt phố cho người hưởng lương nhà nước cũng không dám ở. Bởi họ không có đủ tiền để trả chi phí cho tiền chạy thang máy, điện nước....
Với mọi doanh nghiệp, khi muốn tiếp cận nguồn vốn ngân hàng thì đều phải có tài sản thế chấp, đặc biệt nhất là và phải có dòng tiền để trả lãi ngân hàng. Hiện nay việc thẩm định giải ngân cho vay ngân hàng khó khăn hơn trước. Cụ thể dù người vay 500 triệu đồng có tài sản đảm bảo trị giá 20 tỷ thì ngân hàng phải thẩm định nguồn tiền trả lãi hàng tháng có đảm bảo duy trì hay không.
Ông dự báo và kỳ vọng gì về thị trường bất động sản trong những năm tới khi luật có hiệu lực?
Dự báo khi luật chính thức có hiệu lực đi vào cuộc sống thì thi trường sẽ minh bạch hơn. Luật trong đó quy định nhiều điều kiện rất cụ thể kể cả đối với những chủ đầu tư về lĩnh vực bất động sản như: phải đủ kinh nghiệm, có sức khoẻ tài chính, có năng lực và nhiều kinh nghiệm để thực hiện dự án từ A-Z; Luật giúp khách hàng nhận diện và sàng lọc những chủ đầu tư/các đơn vị phân phối/ truyền thông/môi giới… yếu kém làm nhiễu trên thị trường bất động sản. Những sản phẩm bất động sản ra đời sẽ có chất lượng hơn, giá cả sẽ có xu hướng tăng giá.
Lý do tăng giá bất động sản tăng giá bắt đầu từ nhà nước chính sách thuế như: tăng tiền cho thuê đất, sử dụng đất, phí dịch vụ…và nhiều danh mục cấu thành giá đầu vào có xu hướng chỉ có tăng... Những cơ chế chính sách đối với việc thuế đất. Bộ Tài chính luôn có xu hướng định giá để tăng cao lên. Tốc độ giải phóng mặt bằng nhiều dự án thương mại phục vụ dân sinh sẽ bị và xung đột, bế tăc về giải phóng mặt bằng do xung đột về lợi ích sẽ tăng lên rất nhiều nguyên nhân là vì luật cho phép giữa chủ đầu tư và người có quyền sử dụng đất có thể thoả thuận về giá cả theo mặt bằng thị trường.
Giá cả theo thị trường được hiểu là thuận mua vừa bán; đã là thuận mua vừa bán thì liên quan tới mối quan hệ cảm xúc và sự leo thang về giá. Có cảm tình với nhau thì giá nói thách vừa phải biết điều; nếu không thích nhau thì không hợp tác hay nhà đã có điều kiện hoặc nhà quá nghèo thì nói thách quá cao… chuyển nhượng, thích thì bán chứ không bị chi phối. Dẫn tới sẽ có nhiều dự án cổ nút chai, bởi một nhà đầu tư không hợp tác.
Đấy là một số yếu tố cái bế tắc, sự rủi ro, khó để nói rằng giá sẽ đi ngang hoặc đi xuống mà chỉ có thể đi lên( trừ những trường hợp đặc biệt, các hộ dân vì quá khó khăn, cần tiền bán gấp vì lý do pháp lý, chữa bệnh...) thì phải chấp nhận bán với giá rẻ.
Một dự án càng kéo dài bao lâu thì nhà đầu tư càng mất nhiều chi phí, chủ đầu tư phải cân đối lợi nhuận, dĩ nhiên mọi chi phí sẽ cộng vào giá để bán cho người mua có nhu cầu sở hữu. Trong tương lai gần, nếu FED có ý định cắt giảm lãi suất và hệ thống các ngân hàng trong nước cũng tiếp tục giảm lãi suất cho vay thì thị trường bất động sản sẽ sôi động và giá bất động sản sẽ có xu hướng tăng./.
