Phát biểu tại Hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT Vinhomes nêu ra 3 vướng mắc. Đầu tiên là về mục đích vay vốn, liên quan đến mục đích mua bán hay đặt cọc, chuyển nhượng phần vốn góp và cổ phần trong các công ty đầu tư dự án và hoạt động M&A. Trên quan điểm thận trọng, các ngân hàng không tài trợ cho hoạt động này và quy vào diện cho vay mua cổ phiếu, cổ phần và bị hạn chế bởi thông tư 2022. Trong đầu tư BĐS, có nhiều chi phí phát sinh, nhưng không phải chi phí nào cũng dc ngân hàng giải ngân như chi phí giải phóng mặt bằng. Trước đây, khi thị trường trái phiếu doanh nghiệp còn tốt thì doanh nghiệp có thể huy động vốn để tài trợ cho các chi phí ban đầu này. Nhưng hiện tại, doanh nghiệp mong muốn NHNN xem xét thêm.
Về lãi suất vay vốn: BĐS đang chịu hệ số rủi ro cao lên tới 200% so với hoạt động kinh doanh thông thường. BĐS với các các dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý, không quá nhiều rủi ro so với các ngành kinh doanh khác. Do đó, lãi suất cho vay cao hơn các ngành nghề khác sẽ ảnh hưởng đến nhà đầu tư và khách hàng. Bên cạnh đó, việc hạn chế room tín dụng cho vay BĐS cũng bị hạn chế đẩy lãi suất cho vay tăng lên.
Việc vướng mắc tiếp cận tín dụng của BĐS còn liên quan đến tài sản đảm bảo khi các ngân hàng yêu cầu tỷ lệ tài sản đảm bảo trên vốn vay cao hơn các khoản vay thông thường. NHNN nên xem xét các dự án có đầy đủ cơ sở pháp lý thì nên duy trì tỷ lệ tài sản đảm bảo như các khoản vay thông thường trong bối trưởng thị trường đang gặp nhiều khó khăn.
Trên cơ sở đó, đại diện Vinhomes đề nghị NHNN và các ngân hàng làm rõ các quy định, tháo gỡ các vướng mắc về mục đích vay vốn và hình thức giải ngân tại các văn bản hướng dẫn, có biện pháp tháo gỡ về cơ chế liên quan đến việc xếp loại và kiểm soát cho vay trong lĩnh vực BĐS.
Bên cạnh đó, cần bổ sung các cơ chế chính sách đặc thù cho các nhà đầu tư lớn, các dự án có đầy đủ pháp lý mang tính trọng điểm, tránh tình trạng cào bằng. Đồng thời có biện pháp giảm dần lãi suất để hỗ trợ khả năng tài chính cho người dân và chủ đầu tư.
Phó Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh kiêm Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land Lê Trọng Khương đồng tình, lãi suất hiện nay đang ở mức rất cao. Các nhà đầu tư nước ngoài đã vào Việt Nam từ trước đây gần như hiện tại họ không tham gia đầu tư và đang ở tâm thế chờ đợi. Bên cạnh đó, lãi suất tăng cao cũng ảnh hưởng đến giá thành của sản phẩm được đưa ra thị trường. "Chúng tôi đề xuất NHNN và các ngân hàng thương mại nghiên cứu về lãi suất để có một mức phù hợp hỗ trợ cho các DN tạo ra sản phẩm vừa túi tiền cho người dân", ông Lê Trọng Khương nói.
Trong bối cảnh hiện nay, các trái chủ đang rất lo ngại về việc các doanh nghiệp có tồn tại được hay không, có bán được sản phẩm không,… Do đó, đề xuất NHNN nới lỏng room và cơ cấu lại nhóm nợ. Đối với Tập đoàn Hưng Thịnh cũng như Hưng Thịnh Land, câu chuyện nhảy nhóm nợ thì chưa nhưng không phải là không nhảy. Vì vậy, trong trường hợp nếu NHNN không có chính sách quyết liệt và hỗ trợ trong việc cơ cấu lại nhóm nợ thì đến một thời điểm nào đó thì câu chuyện nhảy nhóm nợ cũng có thể xảy ra. Chúng tôi thấy, việc gia hạn nợ cũng là điều kiện để hỗ trợ việc giải ngân tiếp theo cho các doanh nghiệp”, đại diện Hưng Thịnh Land nói.
Ngoài ra, liên quan đến việc phát triển condotel, đại diện Hưng Thịnh Land cho rằng, chính sách cho người mua sản phẩm này cũng đang gặp khó khăn. Do đó, đề xuất ngành ngân hàng có chính sách hỗ trợ cho vay đối với sản phẩm này
Còn theo bà Đỗ Thị Phương Nam, Giám đốc Phụ trách tái cấu trúc cho Tập đoàn Novaland cho biết, tháng 11/2022 cả thị trường tài chính lẫn thị trường bất động sản đều biến động. Vì vậy, khi tái cơ cấu nợ với các tập đoàn quốc tế, chúng tôi thuyết phục họ nhìn nhận đây là rủi ro hệ thống nên cần áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời hay nhìn nhận đây là rủi ro thị trường để tiến đến tái cơ cấu các khoản nợ, giải quyết trong êm đềm để không rơi vào tình trạng không trả được các khoản nợ đến hạn, dẫn đến vi phạm và vi phạm chéo các khoản vay.
Đối với các khoản vay trong nước, có rất nhiều khó khăn vì vậy bây giờ doanh nghiệp vẫn đang tiếp tục làm việc với các ngân hàng để tháo gỡ khó khăn này. Trên cơ sở đó, Novaland đề nghị NHNN xem xét cho các tập đoàn bất động sản được tái cấu trúc nợ, giãn nợ trong vòng 24-36 tháng.
Thứ hai, ách tắc pháp lý trong báo cáo NHNN cũng đã nêu rõ đã diễn rất lâu, rất nhiều dự án bất động sản, đặc biệt ở phía Nam, khi có thống kê của các ngân hàng thương mại vừa rồi cũng có báo cáo, ách tắc pháp lý dự án phía Nam rất lớn, ví dụ như TP HCM mấy nghìn trường hợp, TP Hà Nội chỉ có khoảng 350 trường hợp. Ách tắc pháp lý này chính là một trong những nguyên nhân rất quan trọng dẫn đến chi phí sản phẩm bất động sản đến tay người dân rất cao.
Thứ ba, với Novaland, khi hạ tầng TP.HCM bị quá tải, chúng tôi đã đưa doanh nghiệp đi đầu trong việc phát triển các đô thị vệ tinh. Tại các dự án đô thị vệ tinh này, chúng tôi phải đầu tư rất nhiều hạ tầng bởi đi vào những vùng sâu, vùng xa như vậy mà hạ tầng không có. Cho nên nguồn vốn đổ vào hạ tầng rất lớn. Trong khi hiện nay, chính sách tín dụng đô thị quy mô hàng nghìn ha chưa rõ ràng, hiện vẫn được xem như một dự án bất động sản. Do đó, có sự mất cân đối giữa dòng vốn vào hạ tầng cần một thời gian dài để thu hồi vốn, rất khác với các dự án bất động sản riêng lẻ trong thành phố - nơi hạ tầng có sẵn. Vì vậy cần có một cơ chế tín dụng hướng dẫn chi tiết hơn về việc phát triển hạ tầng đô thị nơi vùng sâu, vùng xa.
Thứ tư, cần có sự phối hợp giữa Bộ Tài chính và NHNN. Thời gian vừa rồi trải qua cuộc khủng hoảng về việc phát hành trái phiếu riêng lẻ và rất nhiều nhà đầu tư cá nhân đã tham gia vào thị trường này. Hiện nay, các doanh nghiệp BĐS rất khó khăn để trả nợ trái phiếu đến hạn. Chính vì vậy, chúng tôi đề nghị NHNN với vai trò lãnh đạo các tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính, ngân hàng thương mại với tư cách là những nhà đầu tư chuyên nghiệp xem xét các giải pháp có thể giúp đỡ doanh nghiệp hoàn thiện nghĩa vụ với các trái chủ.
Chia sẻ về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho rằng tín dụng BĐS là vấn đề cấp thiết, cần phải được tháo gỡ, nhất là đối với những dự án đủ pháp lý, phương án vay khả thi. Hy vọng sau Hội nghị sẽ có những giải pháp hiệu quả tránh tình trạng DN không thể tiếp cận được với nguồn vốn tín dụng, dẫn đến khó khăn, phải giải thể hàng loạt.
Trước đó, trong văn bản gửi Ngân hàng Nhà nước ngày 7/2/2023, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét áp dụng tương tự các giải pháp của Thông tư 14/2021/TT-NHNN, Thông tư 03/2022/TT-NHNN về hỗ trợ khách hàng chịu ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, hỗ trợ lãi suất đối với các khoản vay của doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh, để áp dụng cho các doanh nghiệp BĐS năm 2023. Trước đó, cả 2 thông tư này đều không áp dụng cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thương mại.
