Mức độ quan tâm bất động sản giảm mạnh
Trong báo cáo tháng 1/2023 vừa công bố, đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, cuối năm 2022, ảnh hưởng từ các chính sách tiền tệ thắt chặt và các yếu tố vĩ mô của nền kinh tế cũng như các vấn đề nội tại thị trường chưa được giải quyết đã khiến thị trường bất động sản rơi vào khó khăn.
Dữ liệu của VARS cho thấy, giá bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền được điều chỉnh giảm mạnh, gần như trở lại mức giá thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra cơn sốt đất. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư không nằm trong xu hướng giảm giá bán.
Bên cạnh đó, theo số liệu của Batdongsan.com.vn, nhà riêng và đất tại Hà Nội là 2 loại hình bất động sản có mức độ quan tâm giảm mạnh. Ở TP.HCM, 2 loại hình này cũng không tăng trưởng. Tuy nhiên riêng chung cư để bán giá vẫn tăng ở phân khúc trung cấp dù mức độ quan tâm đã giảm.
Lãnh đạo VARS cho rằng, thị trường ảm đạm, song việc cắt lỗ thời gian vừa rồi chỉ xảy ra với các nhà đầu tư ngắn hạn hoặc đối với các sản phẩm đầu tư, không phục vụ nhu cầu thực. Theo đó, lãnh đạo VARS dự báo, quý I năm 2023, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ ít biến động và rất khó xảy ra các tình huống mang tính "đột biến", lượng giao dịch kỳ vọng tương đương với cùng kỳ năm 2022.
Tháng 1/2023, mặt bằng giá gần như đi ngang, nhiều nhà đầu tư, khách hàng bắt đầu rục rịch xuống tiền với tâm thế sẵn sàng chờ "bắt đáy" bất động sản. Nhiều nhà đầu tư cũng đang đặt ra câu hỏi, thị trường bất động sản đã chạm "đáy" hay chưa? "Đáy bất động sản được hiểu nôm na là mức giá thấp nhất mà chúng ta có thể mua được. Tuy nhiên, không có một thước đo nào để có thể xác định được đâu là "đáy". Để không bỏ lỡ cơ hội, cần làm rõ định nghĩa "bắt đáy" cho riêng mình", lãnh đạo VARS khuyến nghị.
Theo định nghĩa, mức giá cân bằng là ở điểm lượng cung bằng lượng cầu. Khi cung lớn hơn cầu, không có người mua, để tạo thanh khoản, chủ sở hữu bất động sản sẽ phải điều chỉnh giá cân bằng tại điểm người mua chấp nhận trả với mức lợi nhuận kỳ vọng hoặc trừ đi khoản lỗ tối đa mà nhà đầu tư, doanh nghiệp có thể chấp nhận trong trường hợp cần "cắt máu".
Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản cho rằng giảm mạnh nhất là đất nền ở vùng ven, những nơi hạ tầng chưa phát triển, chủ sở hữu bất động sản có muốn bán, giảm giá cũng khó ra hàng. Đây cũng là thời điểm tốt để săn đất nền bị "ngộp" với mức giá hợp lý.
Đất nền giảm mạnh gần như trở lại mức giá thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra cơn sốt đất. Ảnh minh hoạSang năm 2023, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam - Troy Griffiths nhận định không chỉ Việt Nam, thị trường bất động sản toàn cầu cũng sẽ diễn biến chậm hơn. "Bóng ma" lãi suất cao sẽ kìm hãm lạm phát trên toàn thế giới. Điều này đồng nghĩa với nhu cầu bất động sản nói chung sẽ có chiều hướng giảm và Việt Nam cũng không nằm ngoài xu hướng đó.
Hiện việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản là việc được quan tâm. Gần đây, Thủ tướng Chính phủ đã đưa ra nhiều chỉ đạo quyết liệt, kịp thời để tháo gỡ vướng mắc cho thị trường bất động sản.
VARS cho rằng, thời gian tới, cơ quan quản lý Nhà nước sẽ tập trung tháo gỡ vướng mắc pháp lý để đưa nguồn cung mới vào thị trường; xây dựng cơ chế riêng cho doanh nghiệp phát triển dự án nhà xã hội, nhà ở giá cả phải chăng, phù hợp với người thu nhập thấp và các cơ chế khác một cách thận trọng. Điều này, theo lãnh đạo VARS, nhằm tránh gây ra hiện tượng "nước chảy chỗ trũng", bong bóng bất động sản, gây bất lợi cho người dân và tạo hệ lụy xấu với nền kinh tế.
"Khách hàng, nhà đầu tư cũng cần bổ sung, tích lũy kiến thức hoặc chọn cho mình một đơn vị tư vấn chuyên nghiệp cũng như chuẩn bị cho mình một kế hoạch tài chính thật tốt để khi giá giảm lập tức có thể mua vào, đừng để mong muốn "bắt đáy", kỳ vọng mức giá sẽ tiếp tục giảm trong tương lai mà bỏ lỡ cơ hội", VARS khuyến nghị.
Chuyên gia "mách nước" xu hướng đầu tư bất động sản trong thời gian tới
Dù thị trường có nhiều khó khăn, nhưng theo dự báo của giới chuyên gia bất động sản, thời gian tới, tìm kiếm giá trị thực của bất động sản sẽ là xu hướng lựa chọn.
Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam chia sẻ, với các phân khúc vượt quá giá trị, thị trường sẽ có sự điều chỉnh trở về với giá trị thực. Tuy nhiên, không phải nhà đầu tư nào cũng đủ bản lĩnh và kinh nghiệm để lựa chọn được bất động sản mang giá trị thực, chưa kể còn phải tính đến giá trị gia tăng.
Bà Trang Bùi phân tích, về phía người mua, thị trường hướng tới nhu cầu mua ở thực và các nhà đầu tư dài hạn, với nhu cầu lớn đối với căn hộ trung cấp. Các dự án có tiến độ thanh toán linh hoạt hơn, nằm trong khu đô thị phát triển, cơ sở vật chất và tiện nghi phong phú, sẽ thu hút nhiều sự chú ý của người mua hơn.
Chuyên gia cho rằng, trong ngành bất động sản, thời điểm khó khăn chính là cơ hội cho những nhà đầu tư dài hạn. Ảnh minh hoạ.
"Trong quý IV/2022, giá căn hộ trung bình của Hà Nội giảm nhẹ xuống còn 1.835 USD/m2 (khoảng 42 triệu đồng/m2) do nguồn cung hạng sang giảm trong tổng các dự án sơ cấp, và các chính sách chiết khấu giá bán do các chủ đầu tư đưa ra để duy trì khả năng cạnh tranh. Mặt khác, một số dự án nằm ở vị trí đắc địa có tình trạng thi công tốt hoặc bàn giao vẫn ghi nhận giá bán tăng nhẹ từ 1% đến 3%", bà Trang dẫn chứng.
Chia sẻ về xu hướng lựa chọn nhà đầu tư trong thời gian tới, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, trong ngành bất động sản, thời điểm khó khăn chính là cơ hội cho những nhà đầu tư dài hạn. Nhà đầu tư lướt sóng thường chọn xuống tiền khi thị trường đang lên, tranh thủ kiếm lời chớp nhoáng còn nhà đầu tư có tầm nhìn sẵn sàng chấp nhận chờ 3 - 5 năm, thậm chí là 10 năm để "đến sớm" khi thị trường còn chưa ổn định.
Còn theo GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, mọi giá trị đầu tư trên đất như cảnh quan, hạ tầng, tiện ích sống cùng với không gian kết nối, thương mại, dịch vụ mà dự án tạo ra mới được coi là giá trị thực của sản phẩm bất động sản. Giá trị đó có thể lên tới 70% giá bán của ngôi nhà.
"Việc nhiều người sẵn sàng bỏ qua các dự án nội đô, chấp nhận đi xa hơn, trả chi phí cao hơn để sở hữu nhà ngoại ô chính là sự tiến bộ của thị trường bất động sản Việt Nam", ông Võ dẫn chứng./.
