Thị trường khu công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn cạnh tranh mới, trong đó lợi thế không còn chỉ được quyết định bởi quỹ đất hay chi phí thuê, mà ngày càng phụ thuộc vào chất lượng hạ tầng, năng lực vận hành và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững.
Đây là nhận định được đưa ra trong Báo cáo Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam quý II/2026 vừa được Avison Young Việt Nam - công ty tư vấn bất động sản toàn cầu tạo giá trị thật về kinh tế, xã hội và môi trường, lấy con người làm trọng tâm, công bố.
Theo Avison Young Việt Nam, trước xu hướng các tập đoàn đa quốc gia ngày càng coi trọng các tiêu chí về môi trường, xã hội và quản trị (ESG), mô hình khu công nghiệp xanh đang dần trở thành yêu cầu tất yếu thay vì chỉ là một lợi thế cạnh tranh.
Đáng chú ý, nhiều nhà đầu tư đến từ châu Âu và Mỹ đưa ra các tiêu chuẩn ngày càng khắt khe về phát thải carbon, sử dụng năng lượng tái tạo, quản lý tài nguyên và minh bạch môi trường trước khi quyết định rót vốn. Điều này đặt ra yêu cầu các khu công nghiệp thế hệ mới phải tích hợp các giải pháp tiết kiệm năng lượng, xử lý và tái sử dụng nước thải, đồng thời giảm phát thải để đáp ứng yêu cầu của chuỗi cung ứng toàn cầu.
Báo cáo cũng cho thấy thị trường khu công nghiệp Việt Nam đang chuyển từ cạnh tranh về chi phí sang cạnh tranh bằng chất lượng. Ngoài vị trí và giá thuê, doanh nghiệp ngày càng quan tâm đến mức độ hoàn thiện của hạ tầng kỹ thuật cũng như năng lực vận hành của khu công nghiệp.
Không chỉ tìm kiếm quỹ đất, các doanh nghiệp sản xuất còn yêu cầu hệ thống điện, nước, logistics và hạ tầng giao thông được đầu tư đồng bộ nhằm nhanh chóng đưa nhà máy vào vận hành. Đối với các ngành công nghệ cao như điện tử, bán dẫn hay sản xuất thiết bị công nghệ, những yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật và tiêu chuẩn vận hành còn khắt khe hơn.
Theo Avison Young, xu hướng này đang thúc đẩy các chủ đầu tư chuyển đổi mô hình phát triển, từ cung cấp mặt bằng sản xuất sang cung cấp hệ thống hạ tầng cùng các dịch vụ hỗ trợ toàn diện nhằm gia tăng giá trị cho khách thuê.
Song song đó, mô hình nhà xưởng xây sẵn (Ready-Built Factory - RBF) và nhà xưởng xây dựng theo yêu cầu (Built-to-Suit - BTS) tiếp tục mở rộng. Trong bối cảnh cạnh tranh thu hút FDI ngày càng gay gắt, hai mô hình này giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian triển khai dự án, giảm chi phí đầu tư ban đầu và nâng cao tính linh hoạt trong hoạt động sản xuất.
Bên cạnh đó, việc phát triển các không gian sản xuất được thiết kế theo nhu cầu riêng của từng nhà đầu tư cũng góp phần nâng cao chất lượng dịch vụ, đồng thời tăng khả năng giữ chân khách thuê trong dài hạn.
Ngoài ra, sự phát triển của mô hình khu công nghiệp tích hợp. Thay vì chỉ cung cấp đất công nghiệp, các khu công nghiệp thế hệ mới hướng đến xây dựng hệ sinh thái sản xuất đồng bộ, bao gồm hạ tầng năng lượng, công nghệ, logistics cùng các tiện ích phục vụ người lao động.
Theo Avison Young, mô hình này không chỉ nâng cao hiệu quả vận hành của doanh nghiệp mà còn cải thiện môi trường làm việc, qua đó gia tăng sức hấp dẫn đối với nguồn nhân lực chất lượng cao. Về dài hạn, đây sẽ là nền tảng giúp các khu công nghiệp Việt Nam nâng cao vị thế trong chuỗi giá trị toàn cầu, đồng thời thu hút nhiều dự án FDI quy mô lớn, có hàm lượng công nghệ cao.
Trong bối cảnh dòng vốn đầu tư quốc tế ngày càng ưu tiên các dự án xanh và phát triển bền vững, Avison Young nhận định việc đầu tư hạ tầng hiện đại, vận hành theo tiêu chuẩn ESG và phát triển hệ sinh thái công nghiệp tích hợp sẽ là những yếu tố quyết định năng lực cạnh tranh của thị trường khu công nghiệp Việt Nam trong thời gian tới.
