Thị trường xuất hiện tín hiệu tích cực nhưng áp lực vốn vẫn hiện hữu
Tại tọa đàm “Pháp luật trong hoạt động tài chính về nhượng, góp vốn, đầu tư các dự án bất động sản tại Việt Nam” do Hiệp hội nghiên cứu, tư vấn về chính sách, pháp luật cho hoạt động đầu tư tại Việt Nam (AVRCIPL) tổ chức ngày 30/5, nhiều chuyên gia nhận định việc hoàn thiện chính sách pháp luật về tài chính đang trở thành yêu cầu cấp thiết nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.
Phát biểu khai mạc, ông Trần Sơn Vũ - Chủ tịch Hiệp hội Nghiên cứu, Tư vấn về Chính sách, pháp luật cho hoạt động đầu tư tại Việt Nam, cho biết thị trường bất động sản đang đứng trước yêu cầu tái cấu trúc mạnh mẽ sau giai đoạn nhiều biến động. "Thị trường cần một hành lang pháp lý rõ ràng, đồng bộ để bảo đảm quyền lợi chính đáng của Nhà nước, doanh nghiệp và nhà đầu tư, đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai trong giai đoạn phát triển mới", ông Vũ nhấn mạnh.
Ông Trần Tuấn Hải - Phó Chủ tịch thường trực AVRCIPL, cho biết nền kinh tế Việt Nam đang ghi nhận những tín hiệu tích cực trong những tháng đầu năm 2026. Trong 4 tháng đầu năm, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) thực hiện ước đạt 7,4 tỷ USD, tăng 98% so với cùng kỳ năm trước. Tăng trưởng GDP quý I/2026 đạt 7,83%, trong đó khu vực công nghiệp và xây dựng đóng góp hơn 44%.
Đối với thị trường bất động sản, tại Hà Nội và TP.HCM, giá nhà đất có xu hướng điều chỉnh nhẹ, trong khi nhu cầu tìm kiếm căn hộ tăng từ 23% đến 36% sau kỳ nghỉ Tết. Bên cạnh đó, sự nổi lên của các cực tăng trưởng mới như Đà Nẵng, Huế và Bắc Ninh cho thấy thị trường đang dần mở rộng không gian phát triển.
Tuy nhiên, theo ông Hải, mặt bằng lãi suất từng chạm ngưỡng 14 - 15%/năm vào đầu năm 2026 đã tạo áp lực đáng kể lên hoạt động sản xuất, kinh doanh nói chung và lĩnh vực bất động sản nói riêng. Điều này buộc các doanh nghiệp phải chủ động hơn trong quản trị dòng tiền, nâng cao năng lực tài chính và tập trung vào những sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền ổn định như văn phòng, shophouse hay nhà cho thuê.
Bên cạnh đó, ông Hồ Minh Sơn - Phó Chủ tịch, Tổng Thư ký AVRCIPL, Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường - Truyền thông quốc tế (IMRIC), mặc dù pháp luật hiện hành đã có nhiều quy định liên quan đến quyền chuyển nhượng dự án đầu tư, song trên thực tế, quá trình chuyển nhượng dự án, góp vốn hay huy động vốn vẫn phát sinh không ít khó khăn.
"Một doanh nghiệp có thể cùng lúc triển khai nhiều dự án với cơ cấu tài chính, hồ sơ pháp lý và mô hình quản trị khác nhau. Trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp thường phát sinh nhu cầu tái cơ cấu dòng tiền, điều chỉnh chiến lược đầu tư hoặc xử lý áp lực tài chính, từ đó dẫn đến nhu cầu chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án.", ông Sơn cho hay.
Tuy nhiên, việc chuyển nhượng dự án không đơn thuần là giao dịch tài sản mà còn liên quan đến xác định giá trị doanh nghiệp, giá trị quyền sử dụng đất, quyền khai thác dự án, nghĩa vụ tài chính, trách nhiệm thuế cũng như các ràng buộc pháp lý phát sinh sau chuyển nhượng. Nếu không được kiểm soát chặt chẽ, các giao dịch này có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro và tranh chấp cho các bên liên quan.
Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng quy định yêu cầu dự án phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần đang gây ra nhiều khó khăn cho doanh nghiệp.
Theo ông Châu, để tạo lập được quỹ đất sạch, doanh nghiệp phải bỏ ra nguồn vốn rất lớn. Tuy nhiên, khi bước vào giai đoạn triển khai dự án, nhiều chủ đầu tư lại gặp khó khăn về dòng tiền. Trong khi đó, điều kiện tiếp cận tín dụng thường yêu cầu dự án phải hoàn thiện các thủ tục pháp lý nhất định, khiến không ít doanh nghiệp buộc phải tìm kiếm các giải pháp huy động vốn khác để duy trì hoạt động.
Ở diễn biến khác, TS Bùi Đặng Dũng - nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội khóa XIII và XIV, thời gian qua Nhà nước đã ban hành nhiều quy định nhằm hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường bất động sản, qua đó tạo điều kiện cho doanh nghiệp huy động vốn thông qua nhiều kênh khác nhau như phát hành trái phiếu doanh nghiệp, quỹ tín thác đầu tư bất động sản, hợp tác kinh doanh hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, các quy định về thanh toán qua ngân hàng và công khai thông tin dự án cũng góp phần nâng cao tính minh bạch, hạn chế tình trạng lừa đảo tài chính hoặc sử dụng vốn sai mục đích. Đặc biệt, quy trình chuyển nhượng dự án ngày càng được hoàn thiện đã tạo điều kiện để các dòng vốn trong và ngoài nước tham gia tái cơ cấu dự án, góp phần hồi sinh nhiều dự án chậm triển khai, tránh lãng phí nguồn lực xã hội.
Việc siết chặt quản lý hoạt động chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng dự án và áp dụng cơ chế tính thuế theo giá giao dịch thực tế cũng được đánh giá là bước tiến quan trọng nhằm hạn chế tình trạng giao dịch “hai giá”, chống thất thu ngân sách và nâng cao tính minh bạch của thị trường.
Tuy nhiên, theo ông Dũng, sự chồng chéo giữa các luật liên quan đến đầu tư, đất đai, kinh doanh bất động sản và tài chính vẫn là rào cản lớn đối với doanh nghiệp trong quá trình tiếp cận nguồn vốn cũng như triển khai dự án.
Ở góc độ pháp lý, Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law Firm, cho rằng hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản hiện nay không còn đơn thuần là chuyển giao tài sản mà đã trở thành quá trình chuyển giao toàn bộ “ký ức pháp lý” của dự án.
Theo ông Tú, nếu trước đây các tổ chức tín dụng chủ yếu quan tâm đến giá trị tài sản bảo đảm thì hiện nay, yếu tố pháp lý đã trở thành trọng tâm trong quá trình thẩm định. Nhà đầu tư và ngân hàng không chỉ xem xét quyền sử dụng đất được hình thành như thế nào mà còn đánh giá mức độ hoàn thành nghĩa vụ tài chính, các yếu tố liên quan đến tài sản công và khả năng duy trì tính pháp lý của dự án trong tương lai.
Khi các tiêu chí pháp lý ngày càng được coi trọng, rủi ro pháp lý cũng tác động trực tiếp đến giá trị thương vụ. Những dự án có hồ sơ pháp lý phức tạp thường bị định giá thấp hơn, mất nhiều thời gian tiếp cận nguồn vốn hoặc phải trải qua quá trình thẩm định nghiêm ngặt hơn.
Ba trụ cột phát triển nguồn vốn bền vững cho bất động sản
Để khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản trong dài hạn, TS Bùi Đặng Dũng đề xuất một số giải pháp như xây dựng cơ chế tài khoản phong tỏa (Escrow Account), thúc đẩy phát triển các định chế tài chính phi ngân hàng, minh bạch hóa công tác định giá đất và đơn giản hóa thủ tục hành chính sau chuyển nhượng.
Theo ông, hoạt động tài chính trong lĩnh vực bất động sản cần được phát triển dựa trên ba trụ cột chính.
Thứ nhất, chuyển từ mô hình tài trợ bằng nợ sang hợp tác vốn gốc, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và tăng cường huy động nguồn lực từ các quỹ đầu tư, đối tác chiến lược cũng như dòng vốn FDI thông qua các thương vụ M&A hoặc liên doanh.
Thứ hai, ưu tiên các cấu trúc tài chính trung và dài hạn nhằm phù hợp với chu kỳ phát triển dự án ngày càng kéo dài do yêu cầu pháp lý và công tác định giá đất chặt chẽ hơn.
Thứ ba, tập trung phân bổ dòng vốn vào các phân khúc có nhu cầu thực và các lĩnh vực có khả năng tạo giá trị bền vững như nhà ở vừa túi tiền, bất động sản công nghiệp và các khu vực hưởng lợi từ những dự án hạ tầng trọng điểm.
Nhìn chung, các chuyên gia nhận định, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh mẽ, việc tiếp tục hoàn thiện hành lang pháp lý về tài chính sẽ đóng vai trò quyết định trong việc khơi thông dòng vốn, nâng cao tính minh bạch và tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường trong những năm tới.
