Theo số liệu thống kê, từ đầu năm đến nay mặt bằng giá căn hộ tại các khu vực giáp ranh TP.HCM đang tăng nhanh, thậm chí nhiều dự án thiết lập mức giá mới tiệm cận khu vực nội thành. Không ít dự án ghi nhận mức tăng hai chữ số chỉ trong thời gian ngắn, phản ánh xu hướng dịch chuyển nhu cầu rõ nét về các đô thị vệ tinh.
Từ dữ liệu lịch sử giá từ Batdongsan cho thấy, tính đến tháng 2, giá căn hộ tại nội thành TP.HCM tương đối ổn định, chỉ tăng nhẹ khoảng 3-5% ở một số dự án mở bán mới. Trong khi đó, tại Bình Dương cũ và Tây Ninh, tốc độ tăng giá cao hơn đáng kể, chủ yếu do các dự án mới thiết lập mặt bằng giá cao. Cụ thể, giá chung cư tại các khu vực như Bến Lức, Mỹ Yên, Đức Hòa, Dĩ An, Đông Hòa, Thủ Dầu Một... tăng khoảng 8-10%.
Xu hướng này cũng được củng cố bởi các báo cáo nghiên cứu thị trường. Theo One Mount Group, giá căn hộ khu vực phía Nam trong năm nay có thể tăng thêm 8-10% do chi phí phát triển dự án gia tăng và nhu cầu cải thiện. Năm trước, giá căn hộ nội thành TP.HCM đã tăng khoảng 25%, trong khi Bình Dương cũ tăng 26% và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ tăng tới 67%, cho thấy dư địa tăng vẫn còn lớn ở các thị trường vùng ven.
Báo cáo của CBRE Việt Nam cũng ghi nhận diễn biến tương tự khi giá căn hộ tại các địa phương lân cận tăng nhanh hơn khu lõi TP.HCM. Trong năm qua, giá chung cư khu trung tâm tăng khoảng 15-21%, trong khi Bình Dương tăng gần 25% và Tây Ninh tăng 19-41%. Đáng chú ý, khoảng 60% nguồn cung mới tại Bình Dương thuộc phân khúc cao cấp với mức giá 55-70 triệu đồng mỗi m2, còn các dự án sắp mở bán tại Tây Ninh dự kiến dao động từ 40-50 triệu đồng mỗi m2, tiếp tục kéo mặt bằng giá đi lên.
Thực tế thị trường cho thấy, tại khu vực TP.HCM mở rộng, nhiều dự án ở các phường Dĩ An, Đông Hòa, Thuận An, Tân Đông Hiệp (Bình Dương cũ) đang mở bán hoặc chuẩn bị ra hàng đều ghi nhận mức tăng đáng kể. Đơn cử, Phú Đông Sky One của Phú Đông Group hiện có giá trung bình khoảng 43 triệu đồng mỗi m2, tăng gần 30% so với cùng kỳ năm ngoái và khoảng 10% so với cuối năm trước.
Một số dự án khác cũng ghi nhận mức tăng mạnh như The Gió Riverside tăng khoảng 29%, Pi City Sky Park tăng 27% và La Pura tăng khoảng 16% so với đầu năm 2025. Đáng chú ý, nhiều dự án chuẩn bị ra mắt thị trường được dự kiến chào giá từ 45-60 triệu đồng mỗi m2, thậm chí có dự án vượt ngưỡng 70 triệu đồng mỗi m2, cao hơn 10-30% so với mặt bằng chung khu vực.
Tại khu vực Tây Ninh, xu hướng tăng giá cũng diễn ra rõ rệt. Nhiều dự án tại Mỹ Yên, Đức Hòa, Lương Hòa hay Bến Lức đang ghi nhận mặt bằng giá mới. Chẳng hạn, dự án Destino Centro do Seaholdings phát triển hiện có giá phổ biến 32-35 triệu đồng mỗi m2, tương đương 1,4-1,7 tỷ đồng mỗi căn (chưa gồm thuế, phí), tăng gần 23% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi giai đoạn đầu chỉ ở mức 27-30 triệu đồng mỗi m2.
Tại khu đô thị Southgate (Waterpoint), dòng căn hộ EHome của Nam Long hiện dao động quanh 27 triệu đồng mỗi m2, tăng gần 20% so với cuối năm ngoái. Dự án Eco Retreat trong cùng khu vực cũng tăng khoảng 16% trong nửa năm qua, từ mức trung bình 51 triệu lên khoảng 54 triệu đồng mỗi m2.
Trong khi đó, tại TP.HCM cũ, giá căn hộ vẫn duy trì xu hướng tăng nhưng với biên độ thấp hơn, phổ biến khoảng 3-5% so với các đợt mở bán trước. Tuy nhiên, do nền giá cao, mỗi lần điều chỉnh vẫn khiến giá bán tăng thêm khoảng 4-5 triệu đồng mỗi m2.
Theo ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Vietnam, thị trường căn hộ trong năm qua đã có dấu hiệu phục hồi rõ rệt về thanh khoản sau giai đoạn trầm lắng. Tuy nhiên, nguồn cung mới vẫn hạn chế và chủ yếu tập trung ở phân khúc giá cao, khiến thị trường tiếp tục phân hóa giữa các nhóm người mua.
Bên cạnh đó, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan, nhận định giá căn hộ sơ cấp khó giảm sâu ngay cả khi lãi suất tăng, do thị trường này thường có độ trễ so với các kênh đầu tư khác. Khi điều kiện thị trường xấu đi, thanh khoản thường giảm trước trong khi giá bán hiếm khi điều chỉnh mạnh.
Theo ông, nguyên nhân chính là tình trạng khan hiếm nguồn cung khi nhiều dự án vướng pháp lý, trong khi nhu cầu vẫn lớn. Chủ đầu tư vì vậy có xu hướng giữ giá hoặc điều chỉnh tăng. Ngoài ra, áp lực tài chính của người bán không quá lớn do phần lớn sử dụng vốn tự có hoặc tỷ lệ vay thấp, nên có xu hướng nắm giữ tài sản thay vì bán cắt lỗ.
Trong bối cảnh giá nhà tại TP.HCM duy trì ở mức cao và nguồn cung hạn chế, nhu cầu đang có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh, qua đó thúc đẩy mặt bằng giá tại các địa bàn giáp ranh tăng nhanh.
Ông Tuấn cho rằng lãi suất tăng chủ yếu khiến thị trường chậm lại và thanh khoản suy giảm, nhưng chưa đủ lực để kéo giá nhà giảm mạnh. Đây cũng là đặc điểm của thị trường bất động sản khi giá thường ít giảm trong giai đoạn khó khăn nhưng có thể tăng nhanh khi điều kiện thuận lợi trở lại.
