Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến cho dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát và kiềm chế giá bất động sản, trong đó đáng chú ý là đề xuất siết chặt hạn mức cho vay đối với người mua nhà thứ hai trở đi. Theo đề xuất này, người mua nhà thứ hai chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng, còn với căn nhà thứ ba, mức vay sẽ không vượt quá 30%.
Mục tiêu của chính sách là ngăn chặn đầu cơ, đảm bảo thị trường phát triển ổn định, lành mạnh và giảm áp lực giá nhà đang tăng quá nhanh. Bộ Xây dựng cho rằng, mối liên kết chặt chẽ giữa thị trường bất động sản và hệ thống tài chính - ngân hàng khiến biến động giá nhà có thể ảnh hưởng đến kinh tế vĩ mô và an sinh xã hội. Khi giá nhà vượt xa thu nhập người dân, thị trường sẽ rơi vào tình trạng mất cân bằng cung - cầu, tiềm ẩn nhiều rủi ro tài chính.
Hiện nay, phần lớn các ngân hàng cho phép vay mua nhà tới 70-80% giá trị tài sản đảm bảo, trong khi các chủ đầu tư còn đưa ra chính sách trả trước chỉ 10-30%. Điều này giúp nhiều người dễ dàng sở hữu bất động sản, nhưng đồng thời cũng tạo điều kiện cho giới đầu cơ vay vốn lớn để găm hàng, lướt sóng, hưởng chênh lệch. Bộ Xây dựng cho rằng chính cơ chế này đã góp phần đẩy giá nhà tăng cao ngoài tầm với của người thu nhập trung bình.
Thực tế cho thấy giá nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM đã tăng mạnh trong những năm gần đây. Báo cáo của Bộ Xây dựng chỉ ra, giá chung cư tại Hà Nội hiện dao động từ 70 - 80 triệu đồng/m2, tăng hơn 5% so với đầu năm, còn nhà liền kề, biệt thự đã chạm ngưỡng 100 - 200 triệu đồng/m2.
Ở TP HCM, giá căn hộ bình quân tăng từ 35 triệu đồng/m2 năm 2018 lên hơn 91 triệu đồng/m2 vào năm 2024. Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người chỉ tăng 6-7% mỗi năm, khiến giấc mơ an cư của nhiều người ngày càng xa vời.
Bộ Xây dựng nhận định, giá bất động sản hiện không còn phản ánh đúng cung cầu thực tế mà bị chi phối mạnh bởi yếu tố đầu cơ, thông tin quy hoạch và tâm lý đám đông. Dư nợ tín dụng bất động sản cũng tăng nhanh, đạt khoảng 4 triệu tỷ đồng tính đến cuối tháng 8, tăng gần 19% so với cùng kỳ năm trước.
Từ đó, Bộ cho rằng Việt Nam cần áp dụng các biện pháp điều tiết tương tự như nhiều quốc gia đã thành công trong việc kiểm soát giá nhà bằng cách siết tín dụng và hạn chế đầu tư lướt sóng. Tuy nhiên, các công cụ hiện có như thuế, quy hoạch, giá đất hay tín dụng vẫn thiếu đồng bộ, khiến người dân, đặc biệt là người trẻ, công nhân và viên chức khó tiếp cận nhà ở.
Ngoài việc kiểm soát tín dụng, Bộ Xây dựng cũng đề xuất thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản để công khai và xác thực các giao dịch nhà đất. Trung tâm sẽ là đầu mối liên thông điện tử giữa các cơ quan quản lý, góp phần minh bạch hóa thị trường, ngăn chặn gian lận và thao túng giá.
Song song đó, Bộ kiến nghị dành tối thiểu 20% số dự án nhà ở thương mại giai đoạn 2026-2030 cho phân khúc nhà giá phù hợp. Các chủ đầu tư sẽ được hưởng cơ chế đặc thù như lựa chọn không qua đấu giá, được phép hưởng lợi nhuận định mức tối đa 20% tổng vốn đầu tư và không phải dành quỹ đất cho nhà ở xã hội.
Theo bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, dự thảo đang được gửi xin ý kiến từ 5 bộ ngành liên quan, sau đó sẽ tiếp tục hoàn thiện trước khi trình Chính phủ. Nếu được thông qua, nghị quyết sẽ có hiệu lực đến ngày 1/3/2027.
Trước đó, tại hội nghị với các địa phương hồi tháng 9, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh cần có giải pháp kiểm soát giá nhà, vì “bao nhiêu người cần nhà nhưng giá quá cao nên không thể mua được. Nhà mà cứ 70-100 triệu đồng mỗi mét vuông thì ai có tiền mà mua”. Cuối tháng 9, Văn phòng Chính phủ đã giao Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo nghị quyết này, bước đi được xem là cần thiết để đưa thị trường bất động sản trở lại quỹ đạo bền vững.
