Đề xuất dừng mua bán tự do nhà ở xã hội sau 5 năm: Bài toán an sinh và quyền lợi người dân

Trong nỗ lực điều chỉnh chính sách nhằm đảm bảo nhà ở xã hội phục vụ đúng đối tượng, Bộ Xây dựng đang đưa ra đề xuất đáng chú ý: không cho phép chuyển nhượng tự do loại hình nhà ở này sau 5 năm như quy định hiện hành. Đây được xem là bước đi nhằm hạn chế tình trạng biến tướng, khi nhà ở xã hội dần bị “thương mại hóa” trên thị trường thứ cấp.

Theo dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở đang được lấy ý kiến, việc mua bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn. Cụ thể, người sở hữu chỉ được phép bán lại căn hộ cho các đối tượng đủ điều kiện hưởng chính sách, thay vì được giao dịch tự do theo cơ chế thị trường sau thời hạn 5 năm như hiện nay.

Quy định hiện hành trong Luật Nhà ở 2023 cho phép người mua nhà ở xã hội, sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính và được cấp giấy chứng nhận, có thể bán lại trên thị trường mà không bị ràng buộc về đối tượng hay điều kiện thu nhập. Điều này đồng nghĩa với việc bất kỳ ai cũng có thể tham gia giao dịch, khiến loại hình nhà ở vốn dành cho người thu nhập thấp dần bị “pha loãng” mục tiêu ban đầu.

Theo Bộ Xây dựng, chính cơ chế mở này đã dẫn đến tình trạng quỹ nhà ở xã hội bị “hao hụt” về bản chất. Nhiều căn hộ sau 5 năm đã được chuyển nhượng như nhà ở thương mại, không còn phục vụ đúng nhóm đối tượng cần hỗ trợ. Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn chế và nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp vẫn rất lớn, việc siết lại quy định chuyển nhượng được cho là cần thiết.

Thực tế thị trường cũng cho thấy dấu hiệu lệch pha giữa mục tiêu chính sách và diễn biến giá. Tại Hà Nội, không ít dự án nhà ở xã hội từng có giá bán ban đầu chỉ khoảng 13-17 triệu đồng/m2, nhưng sau 5-10 năm đã tăng mạnh. Điển hình, các căn hộ tại Đại Kim Building hiện được chào bán ở mức 75-80 triệu đồng/m2, tương đương hơn 5 tỷ đồng mỗi căn. Tương tự, tại khu vực Linh Đàm, dự án Rice City cũng ghi nhận giá giao dịch phổ biến quanh mức 5 tỷ đồng/căn, tiệm cận mặt bằng nhà ở thương mại trong cùng khu vực.

Không chỉ thị trường thứ cấp, ngay cả các dự án nhà ở xã hội mới cũng đang thiết lập mặt bằng giá ngày càng cao, khiến cơ hội tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp bị thu hẹp đáng kể. Trước thực trạng này, Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) từng đề xuất chỉ nên cho phép chuyển nhượng sau 5 năm đối với các đối tượng đủ điều kiện, đồng thời yêu cầu xác nhận từ cơ quan chức năng. Trường hợp bán cho người không thuộc diện chính sách, chủ sở hữu phải hoàn trả toàn bộ các ưu đãi đã được hưởng.

Tuy nhiên, đề xuất của Bộ Xây dựng cũng đang tạo ra nhiều luồng ý kiến trái chiều. Một bộ phận người dân ủng hộ việc siết chuyển nhượng, cho rằng nhà ở xã hội là chính sách an sinh, không nên trở thành công cụ đầu cơ. Nếu tiếp tục cho phép mua bán tự do, người có tiềm lực tài chính sẽ dễ dàng thâu tóm, trong khi người thu nhập thấp ngày càng khó tiếp cận.

Ngược lại, không ít ý kiến bày tỏ lo ngại về việc quyền tài sản hợp pháp của người dân có thể bị hạn chế. Sau 5 năm sở hữu, căn hộ được xem là tài sản chính đáng, việc giới hạn đối tượng mua lại có thể làm giảm giá trị và tính thanh khoản, khiến người bán chịu thiệt.

Một số quan điểm trung dung đề xuất phương án linh hoạt hơn: vẫn cho phép giao dịch tự do nhưng yêu cầu hoàn trả đầy đủ các ưu đãi về đất đai, thuế hoặc lãi suất mà người mua đã được hưởng trước đó. Cách tiếp cận này được cho là có thể dung hòa giữa mục tiêu an sinh và quyền lợi sở hữu.

Bên cạnh việc điều chỉnh chuyển nhượng, dự thảo cũng đề xuất thay đổi cách xác định giá nhà ở xã hội. Theo đó, giá bán, giá thuê mua và giá thuê sẽ được bổ sung thêm các yếu tố chi phí như quyền sử dụng đất (trong trường hợp chủ đầu tư có đất), chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí đầu tư hạ tầng xã hội trong dự án. Trong khi đó, quy định hiện hành chỉ tính các khoản như chi phí xây dựng, vận hành, bảo trì và lợi nhuận định mức. Đáng chú ý, dự thảo cũng đề xuất bỏ thủ tục thẩm định giá, trao quyền cho chủ đầu tư tự quyết định giá bán và giá thuê mua thay vì phải trình cơ quan quản lý phê duyệt như trước.

Rõ ràng, bài toán cân bằng giữa việc bảo vệ mục tiêu an sinh và đảm bảo quyền tài sản của người dân vẫn còn nhiều thách thức. Những điều chỉnh trong chính sách nhà ở xã hội lần này được kỳ vọng sẽ góp phần đưa thị trường trở về đúng quỹ đạo, nhưng cũng đòi hỏi sự tính toán thận trọng để tránh phát sinh những hệ lụy không mong muốn.