Chi phí đất bị “thổi phồng” bởi hệ số, giá nhà leo thang theo

Trong văn bản góp ý gửi Quốc hội về dự thảo Nghị quyết liên quan cơ chế tháo gỡ vướng mắc khi thực thi Luật Đất đai, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) tiếp tục cảnh báo tình trạng chi phí đất của doanh nghiệp bị đẩy lên cao bất thường chỉ vì cách tính “bảng giá nhân hệ số điều chỉnh (K1)” mà nhiều địa phương đang áp dụng.

Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, công thức này đang tạo ra chênh lệch rất lớn so với phương pháp thặng dư, cách tính dựa trên doanh thu dự án trừ chi phí đầu tư, quản lý, lãi vay và lợi nhuận hợp lý.

Từ các phép tính thực địa, HoREA chỉ ra sự sai khác có thể lên tới nhiều lần. Tại khu đất rộng 1 ha trên đường Nguyễn Xiển (TP. Thủ Đức), bảng giá đất hiện là 56,6 triệu đồng/m2. Khi nhân với hệ số điều chỉnh khoảng 1,4, con số tính toán lập tức vọt lên 80 triệu đồng/m2. Trong khi đó, nếu áp phương pháp thặng dư cho một dự án chung cư cao tầng ở cùng vị trí, giá trị chỉ khoảng 35 triệu đồng/m2, thấp hơn hơn 2,2 lần so với mức tính bằng hệ số.

Chính sự vênh này khiến nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư bị đội lên mạnh. Muốn không lỗ, doanh nghiệp không còn lựa chọn nào khác ngoài việc đẩy giá bán căn hộ lên trên 100 triệu đồng/m2, tạo áp lực lớn lên mặt bằng giá nhà tại TP. HCM.

Một ví dụ khác cho thấy mức chênh lệch còn nghiêm trọng hơn. Ở đường Đặng Công Bỉnh (huyện Hóc Môn cũ), bảng giá đất là 18,5 triệu đồng/m2. Khi nhân hệ số điều chỉnh khoảng 2, giá đất bị “đẩy” lên 37 triệu đồng/m2, trong khi phương pháp thặng dư chỉ cho ra mức gần 9 triệu đồng/m2, thấp hơn tới 6 lần. Điều này đồng nghĩa giá căn hộ tại khu vực có thể phải bị kéo lên trên 70 triệu đồng/m2 nếu tính theo công thức hệ số.

Không chỉ HoREA, Sở Tài nguyên và Môi trường TP. HCM cũng nhận định công thức “bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh” chưa phù hợp và cần nghiên cứu thận trọng, nhất là khi tác động của nó lan rộng đến thị trường, chi phí đầu vào và cả mặt bằng giá nhà.

HoREA cho rằng việc áp dụng chung một hệ số K1 cho mọi loại dự án không phản ánh đúng đặc thù của thị trường bất động sản hiện nay, bởi định giá đất cho dự án chung cư cao tầng, khu đô thị hay nhà ở thương mại khác hoàn toàn so với định giá các lô đất nhỏ lẻ. Sự chênh lệch về hệ số sử dụng đất, quy mô đầu tư, kỹ thuật xây dựng và đặc tính từng phân khúc (bình dân, trung cấp, cao cấp) khiến cách áp dụng hiện nay thiếu cơ sở thực tiễn.

Từ những bất cập đó, HoREA đề xuất tách hệ số K thành ba nhóm: K1 là hệ số điều chỉnh chung công bố đầu năm; K2 dùng cho bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; và K3 - hệ số riêng phục vụ tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất với từng dự án bất động sản. Theo kiến nghị, hệ số K3 nên do UBND cấp tỉnh quyết định theo từng dự án hoặc nhóm dự án.

Chẳng hạn, với khu đất Nguyễn Xiển, nếu K1 là 1,4 nhưng K3 được xác lập ở mức 0,4, giá đất tính toán sẽ giảm từ 80 triệu xuống còn 32 triệu đồng/m2, sát hơn với giá trị thực.

HoREA cũng đề nghị UBND TP. HCM ban hành quyết định riêng về hệ số điều chỉnh giá đất cho các nhóm dự án cùng loại, cùng khu vực hoặc các dự án lớn có tính đặc thù, nhằm đưa công tác định giá về gần với thị trường hơn, giảm áp lực chi phí và góp phần kéo mặt bằng giá nhà về mức hợp lý.