Bất động sản 2027: Khi nào thị trường có thể phục hồi bền vững?

Pháp lý, lãi suất và giá nhà là ba điểm nghẽn lớn của thị trường

Ngày 8/10/2026, Câu lạc bộ Bất động sản Việt Nam (VREC) và Câu lạc bộ Bất động sản TP.HCM (HREC) tổ chức tọa đàm “Phân tích thị trường bất động sản 2027”, nhân kỷ niệm 8 năm thành lập hai câu lạc bộ và hướng tới Ngày Doanh nhân Việt Nam 13/10. Sự kiện thu hút hơn 200 khách mời, gồm đại diện doanh nghiệp, chuyên gia, nhà nghiên cứu và các đơn vị đào tạo trong lĩnh vực xây dựng, bất động sản.

Theo ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch VREC & HREC, thị trường đang chịu tác động đan xen từ những thay đổi chính sách, vướng mắc pháp lý và áp lực chi phí. Dù nhiều giải pháp tháo gỡ đã được triển khai, tiến độ xử lý thủ tục tại một số dự án chưa đồng bộ, ảnh hưởng đến nguồn cung và kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp.

Tại tọa đàm, các chuyên gia nhận diện ba thách thức đáng chú ý trong năm 2027: chi phí vốn, khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập, cùng những vấn đề chính sách liên quan đến thời hạn sử dụng chung cư. Đây là các yếu tố có thể tác động đồng thời đến sức mua, thanh khoản thị trường và khả năng cân đối dòng tiền của doanh nghiệp.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng Giám đốc Công ty TNHH Thương mại xây dựng Lê Thành, lãi suất vay bất động sản có thể duy trì ở mức 10–15%/năm, tiếp tục tạo áp lực lên thị trường trong năm 2027. Mặt bằng lãi suất cao không chỉ làm gia tăng chi phí vốn, gây sức ép lên dòng tiền và hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp, mà còn thu hẹp khả năng tiếp cận tín dụng của người mua nhà. Trong bối cảnh sức mua chưa phục hồi đồng đều, chi phí vay tăng có thể ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường, đồng thời hạn chế dư địa điều chỉnh giá bán của chủ đầu tư. Điều này đặt ra yêu cầu doanh nghiệp bất động sản phải chủ động cơ cấu nguồn vốn, kiểm soát rủi ro tài chính và ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, phù hợp nhu cầu ở thực.

Bên cạnh chi phí vốn, giá nhà vượt khả năng tích lũy của nhiều hộ gia đình cũng là rào cản đối với sự phục hồi của thị trường. Khi nguồn cung tập trung vào phân khúc giá cao, trong khi nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu, khoảng cách giữa cung và cầu có nguy cơ tiếp tục gia tăng.

Đối với vấn đề thời hạn sử dụng chung cư, cần phân biệt giữa thời hạn sử dụng công trình và thời hạn sở hữu căn hộ. Theo Luật Nhà ở năm 2023, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Những đề xuất điều chỉnh chính sách cần được theo dõi trên cơ sở văn bản chính thức, tránh gây tâm lý bất ổn cho người mua nhà và nhà đầu tư.

Hạ tầng và dòng vốn đầu tư mở ra cơ hội

Trong bối cảnh nhiều thách thức, đầu tư công, hạ tầng giao thông và dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) được kỳ vọng tạo thêm động lực cho thị trường bất động sản.

Việc đẩy nhanh các dự án giao thông trọng điểm tại TP.HCM và khu vực liên kết vùng có thể mở rộng không gian phát triển đô thị, cải thiện khả năng kết nối và thúc đẩy nhu cầu sử dụng bất động sản. Các tuyến vành đai, đường sắt đô thị cùng những trục kết nối sân bay, cảng biển và trung tâm logistics có ý nghĩa quan trọng đối với sự phân bố dân cư, hoạt động sản xuất và thương mại.

Đáng chú ý, mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) đang thu hút sự quan tâm nhờ khả năng kết nối nơi ở với việc làm, thương mại và dịch vụ. Tuy nhiên, hiệu quả đầu tư tại những khu vực này phụ thuộc vào tiến độ triển khai hạ tầng, quy hoạch đồng bộ và nhu cầu khai thác thực tế, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá đất.

Theo ông Nguyễn Quốc Bảo, phát triển hạ tầng giao thông là một trong những yếu tố có khả năng định hình lại không gian đô thị và thị trường bất động sản tại khu vực TP.HCM mở rộng. Khi các tuyến metro, đường vành đai và trục kết nối liên vùng từng bước được triển khai, khả năng lưu thông giữa các khu dân cư, trung tâm sản xuất và đầu mối logistics được kỳ vọng cải thiện, qua đó tạo điều kiện thúc đẩy dịch chuyển dân cư và phân bổ lại hoạt động kinh tế. Tuy nhiên, tác động của hạ tầng đến giá trị bất động sản cần được đánh giá trên cơ sở tiến độ thực hiện dự án, tính đồng bộ của quy hoạch và nhu cầu khai thác thực tế. Về dài hạn, việc gắn phát triển đô thị với mạng lưới giao thông hiệu quả sẽ góp phần mở rộng dư địa tăng trưởng, đồng thời tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phát triển theo hướng bền vững hơn.

Ở góc độ phân khúc, bất động sản công nghiệp, logistics, căn hộ dịch vụ và văn phòng có thể duy trì nhu cầu nhờ gắn với hoạt động sản xuất, kinh doanh và dịch chuyển lao động. Dù vậy, khả năng chuyển hóa dòng vốn FDI thành nhu cầu bất động sản còn phụ thuộc vào chất lượng hạ tầng, môi trường đầu tư và năng lực cung ứng dịch vụ.

Doanh nghiệp bất động sản cần tái cơ cấu, ưu tiên giá trị thực

Trước áp lực lãi suất, chi phí phát triển dự án và sức mua chưa phục hồi đồng đều, tái cơ cấu tài sản, kiểm soát dòng tiền và nâng cao hiệu quả quản trị trở thành yêu cầu cấp thiết đối với doanh nghiệp bất động sản.

Theo góc nhìn của ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons, giai đoạn thị trường bất động sản trầm lắng không chỉ đặt ra thách thức mà còn tạo ra cơ hội cho những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính và chiến lược lựa chọn tài sản phù hợp. Khi áp lực dòng tiền gia tăng, một số bên bán có thể ưu tiên thanh khoản, qua đó mở rộng khả năng đàm phán về giá và điều kiện giao dịch cho người mua có sẵn nguồn vốn. Tuy nhiên, lợi thế tài chính chỉ phát huy hiệu quả khi đi cùng việc thẩm định kỹ hồ sơ pháp lý, đánh giá giá trị thực và khả năng khai thác của bất động sản. Trong bối cảnh thị trường còn phân hóa, quyết định đầu tư cần dựa trên năng lực tài chính, mức độ chấp nhận rủi ro và tầm nhìn dài hạn, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Tuy nhiên, cơ hội đầu tư cần được đánh giá trên cơ sở pháp lý, giá trị tài sản, khả năng khai thác và năng lực tài chính, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá. Với doanh nghiệp, yêu cầu đặt ra là rà soát hiệu quả từng dự án, kiểm soát nghĩa vụ tài chính và ưu tiên sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc tạo dòng tiền ổn định.

Về dài hạn, thị trường cần đa dạng hóa nguồn cung, tăng khả năng tiếp cận nhà ở và cải thiện chất lượng sản phẩm. Phát triển nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội và mô hình nhà cho thuê chuyên nghiệp là những hướng đi cần được quan tâm nhằm thu hẹp khoảng cách giữa nhu cầu thực tế và nguồn cung hiện hữu.

Sự phục hồi của thị trường vì vậy không nên chỉ được đánh giá qua tốc độ tăng giá hay số lượng giao dịch, mà còn phải gắn với tính minh bạch pháp lý, khả năng thanh toán của người mua và hiệu quả khai thác tài sản.

VREC và HREC thúc đẩy kết nối cộng đồng doanh nghiệp

Tọa đàm “Phân tích thị trường bất động sản 2027” đồng thời là dịp kỷ niệm 8 năm thành lập VREC và HREC, hướng tới tri ân cộng đồng doanh nghiệp nhân Ngày Doanh nhân Việt Nam 13/10.

Thông qua hoạt động kết nối và trao đổi chuyên môn, hai câu lạc bộ tạo diễn đàn để doanh nghiệp, chuyên gia và các đơn vị nghiên cứu chia sẻ góc nhìn, cập nhật xu hướng và nhận diện cơ hội phát triển.

Ban tổ chức trân trọng cảm ơn các đơn vị đồng hành gồm Công ty Việt Trung, Công ty Lê Phong và Nhà hàng Diamond.

Những vấn đề đặt ra tại tọa đàm cho thấy triển vọng bất động sản năm 2027 sẽ phụ thuộc vào khả năng tháo gỡ vướng mắc pháp lý, kiểm soát chi phí vốn và nâng cao hiệu quả đầu tư hạ tầng. Trong quá trình đó, doanh nghiệp cần chủ động tái cơ cấu, củng cố năng lực tài chính và chuyển trọng tâm sang những sản phẩm có giá trị khai thác thực.

Một thị trường phát triển bền vững cần sự phối hợp giữa hoàn thiện thể chế, quy hoạch đồng bộ và nguồn cung phù hợp khả năng chi trả. Đây cũng là nền tảng để củng cố niềm tin, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh hơn.