Tồn kho tăng cao, giao dịch bất động sản trầm lắng
Theo PGS. TS. Nguyễn Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, năm 2023, thị trường bất động sản vẫn đối mặt với nhiều khó khăn.
Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, tính đến hết quý III/2023, có khoảng 324.378 giao dịch thành công, đạt khoảng 41,29% so với năm 2022. Cùng với đó, lượng tồn kho bất động sản trong quý III vào khoảng 18.808 căn, theo số liệu báo cáo của 53/63 địa phương. Trong đó, chung cư 3.196 căn; nhà ở riêng lẻ 6.554 căn; đất nền 7.190 nền. Lĩnh vực kinh doanh doanh bất động sản có số lượng doanh nghiệp giải thể tăng mạnh so với năm trước.
Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), năm 2023, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới là 4.725, còn số lượng doanh nghiệp giải thể là 1.286. So với năm 2022, số lượng doanh nghiệp thành lập mới giảm 45%, trong khi số lượng doanh nghiệp giải thể tăng 7,7%. Tính trung bình, mỗi tháng có khoảng 107 doanh nghiệp địa ốc rời bỏ thị trường. Nhiều doanh nghiệp xây dựng, bất động sản đã cắt giảm nhân sự từ 50% đến dưới 75% nhân sự.
“Năm 2023, một loạt chính sách đã được thông qua đã có tác động đến thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các tác động, về cơ bản, chỉ để thị trường được bình ổn chứ chưa đạt được tác động kích thích, thúc đẩy”, PGS. TS. Nguyễn Kim Chung đánh giá.
Chưa thấy động lực cho sự phục hồi mạnh mẽ
Dự báo tình hình thị trường bất động sản năm 2024, PGS. TS. Nguyễn Kim Chung cho rằng, bối cảnh kinh tế - xã hội năm 2024 có nhiều điểm khác năm 2023. Thứ nhất, kinh tế thế giới mặc dù rất khó dự báo nhưng nhiều khả năng sẽ không có biến động lớn. 2024 là năm chuẩn bị, không có các cuộc bầu cử lớn hay những chu kỳ chính trị - kinh tế - xã hội. Các cuộc xung đột khu vực cũng đã xảy ra, có thể khác nhau về quy mô nhưng không đột biến.
Thứ hai, tình hình kinh tế vĩ mô trong nước cũng không có nhiều đột biến, nhiều khả năng theo xu thế tiệm tiến, ngoại suy. Tuy nhiên, mọi yếu tố đều có triển vọng phục hồi, phát triển tốt hơn năm 2023.
Thứ ba, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) dù chậm, dù nhanh cũng sẽ được thông qua trong năm 2024 và có hiệu lực chung với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản vào ngày 1/1/2025. Nếu Luật Đất đai sửa đổi thể hiện được hết tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban chấp hành Trung ương Khóa XIII và Nghị quyết 06-NQ/TW của Bộ Chính trị về đô thị thì thị trường bất động sản sẽ có nhiều cơ hội khi cơ chế thị trường được phát huy.
Thứ tư, thị trường bất động sản sau hai năm điều chỉnh đã tích lũy được một thế năng mới. Đồng thời, các khó khăn cũng dần được tháo gỡ, đặc biệt lãi suất ngân hàng được hạ thấp và khối nợ trái phiếu được xử lý dần.
Thứ năm, các doanh nghiệp khó khăn đã xuất hiện và không có biến động nhiều hơn nữa. Vì vậy, các đối tác cũng an tâm hơn trong các quyết định đầu tư.
3 kịch bản cho thị trường bất động sản năm 2024
Năm 2024 được nhận định là một năm khó khăn của ngành bất động sản Việt Nam, tuy nhiên, cũng đan xen nhiều cơ hội mới. Các chuyên gia cho rằng, những yếu tố tích cực như sự hồi phục mạnh mẽ, chính sách hỗ trợ và quy hoạch mới sẽ tạo ra môi trường thuận lợi để nhà đầu tư quyết định “xuống tiền”.
TS. Nguyễn Kim Chung đưa ra 3 kịch bàn cho thị trường bất động sản năm 2024. Theo đó, kịch bản thứ nhất là kịch bản ngoại suy tiệm tiến. Nếu tất cả mọi yếu tố không có đột biến, thị trường sẽ tiếp tục xu thế chậm chạp đi lên.
“Phương án này nhiều khả năng xảy ra. Xét trên tất cả các bình diện: chu kỳ thị trường, các yếu tố thị trường, các bối cảnh thị trường, các bên liên quan thị trường, các chính sách về thị trường bất động sản, nhiều khả năng kịch bản này xảy ra”, TS. Nguyễn Kim Chung lo ngại.
Kịch bản thứ hai, kịch bản mong muốn, nhưng cần có những cú hích, đó là, thị trường đi lên mạnh mẽ. Có ba yêu cầu hỗ trợ. Một là, đầu tư nước ngoài vào một cách đột biến – như là kết quả của việc nâng cấp quan hệ Việt Mỹ và sự dịch chuyển vốn khỏi các quốc gia truyền thống để đến các thị trường mới nổi. Hai là, Luật Đất đai được thống qua và các văn bản dưới luật được hoàn thành, với xu hướng hỗ trợ, nâng đỡ thị trường bất động sản. Ba là, các công cụ tài chính tiền tệ được nới lỏng: Lãi suất ngân hàng thấp đồng thời với mở rộng tín dụng; các tồn đọng về trái phiếu bất động sản được xử lý rốt ráo và doanh nghiệp bất động sản được tiếp cận một chu kỳ vốn mới. Đồng thời, các công cụ tài chính bất động sản khác (Hệ thống tái thế chấp; Quỹ tiết kiệm tương hỗ; Qũy tín thác bất động sản - REIT…) được xem xét, cho phép vận hành…
“Nếu tất cả các yếu tố xảy ra, thị trường sẽ đi lên, khởi đầu cho một chu kì tăng trưởng mới. Tuy nhiên, để tất cả các yếu cầu hội tụ, rất cần sự phối hợp đồng bộ của tất cả các cơ quan hữu quan. Đây là kịch bản mọi người đều mong muốn, chờ đợi nhưng khả năng xảy ra cũng không cao”, TS. Chung nói.
Kịch bản thứ ba, kịch bản không ai mong muốn, nhưng vẫn có thể xảy ra, đó là thị trường bất động sản thoái trào. Nếu có những yếu tố khó khăn cho thị trường như kinh tế thế giới bất ổn, kinh tế vĩ mô khó khăn, vốn đầu tư nước ngoài chậm… thị trường sẽ rơi vào trạng thái trầm lắng do không có nguồn lực và động lực phát triển.
Cũng theo ông Chung, rủi ro đáng kể nhất trong năm 2024 là rủi ra từ tác động của tình hình thế giới. Thế giới đang trong giai đoạn khó dự báo, đồng thời nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế có độ mở cao. Do đó, đây là rủi ro đáng kể nhất. Bên cạnh đó là rủi ro đối tác. Trong giai đoạn thị trường trầm lắng, biến động của các doanh nghiệp rất ảnh hưởng đến các bên hữu quan nên đây là điều luôn cần được tính đến.
Ngoài ra, còn có rủi ro về thị trường, kinh tế vĩ mô, chính sách… Về cơ bản, chỉ có sự vấn đề của việc Luật Đất đai được thông qua với định hướng hỗ trợ thị trường bất động sản đến mức nào: Nhiều hay ít. Về cơ bản, việc thông qua Luật Đất đai mới sẽ có tác động tốt đến thị trường bất động sản: Thị trường hơn; minh bạch hơn; chính quy hơn; khả thi hơn và có tính chế tài hơn./.
