Ngay trước thời điểm các quy định mới có hiệu lực, Chính phủ và Bộ Xây dựng đã đồng loạt ban hành những văn bản quan trọng nhằm hoàn thiện cơ chế quản lý hoạt động xây dựng. Trong đó, Nghị định số 217/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Xây dựng năm 2025, còn Quyết định số 949/QĐ-BXD công bố các thủ tục hành chính được sửa đổi, bổ sung theo hướng tinh gọn và thuận tiện hơn cho người dân, doanh nghiệp.
Theo quy định mới, thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng được phân định rõ giữa các cấp quản lý. Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ trực tiếp cấp giấy phép đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quản lý, ngoại trừ các dự án nằm trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao hoặc khu kinh tế. Đối với các công trình thuộc những khu vực đặc thù này, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế sẽ là cơ quan cấp phép. Trong khi đó, Sở Xây dựng chịu trách nhiệm giải quyết hồ sơ đối với các công trình còn lại trên địa bàn tỉnh.
Không chỉ quy định về thẩm quyền, Nghị định 217/2026/NĐ-CP còn đặt ra các điều kiện cụ thể để được cấp giấy phép xây dựng mới. Theo đó, công trình phải phù hợp với mục đích sử dụng đất được xác định trong các giấy tờ hợp pháp về đất đai. Hồ sơ thiết kế xây dựng cũng phải đáp ứng yêu cầu về quy hoạch, phù hợp với từng loại công trình và từng khu vực theo quy định của pháp luật hiện hành.
Quy trình xử lý hồ sơ cấp phép tại cấp xã được quy định chi tiết
Song song với việc xác định điều kiện cấp phép, Bộ Xây dựng cũng ban hành quy trình xử lý hồ sơ cụ thể đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ. Theo Quyết định số 949/QĐ-BXD, chủ đầu tư sẽ nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng tại Trung tâm phục vụ hành chính công cấp xã. Sau khi tiếp nhận, trong thời hạn 7 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền phải tiến hành thẩm định hồ sơ, kiểm tra hiện trạng thực tế và rà soát các điều kiện cấp phép theo quy định.
Trường hợp hồ sơ còn thiếu hoặc chưa đáp ứng yêu cầu, cơ quan chức năng chỉ được yêu cầu bổ sung một lần bằng văn bản. Nội dung kiểm tra tập trung vào sự phù hợp giữa hồ sơ thiết kế với thiết kế cơ sở đã được cơ quan chuyên môn thẩm định; sự phù hợp với hồ sơ thẩm duyệt phòng cháy, chữa cháy đối với các công trình thuộc diện bắt buộc; đồng thời rà soát kết quả thẩm tra thiết kế đối với các dự án phải thực hiện thủ tục này theo quy định.
Nếu sau khi bổ sung mà hồ sơ vẫn chưa đạt yêu cầu, trong vòng 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ bổ sung, cơ quan cấp phép tiếp tục hướng dẫn hoàn thiện bằng văn bản. Trong trường hợp chủ đầu tư vẫn không đáp ứng được các yêu cầu đã nêu, cơ quan có thẩm quyền phải thông báo rõ lý do từ chối cấp giấy phép trong thời hạn 3 ngày làm việc.
Đối với các nội dung cần lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước liên quan, cơ quan cấp phép sẽ gửi văn bản tham vấn. Các đơn vị được lấy ý kiến có tối đa 12 ngày để phản hồi bằng văn bản. Hết thời hạn này mà không có ý kiến thì được xem là đồng thuận và phải chịu trách nhiệm đối với phần việc thuộc phạm vi quản lý của mình.
Sau khi nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền phải xem xét cấp giấy phép trong thời hạn tối đa 10 ngày làm việc đối với công trình cấp III, cấp IV và 7 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ.
Bổ sung quy định về giấy phép có thời hạn và các trường hợp thu hồi
Bên cạnh giấy phép xây dựng mới, Nghị định 217/2026/NĐ-CP cũng quy định rõ điều kiện cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình và giấy phép xây dựng có thời hạn.
Đối với giấy phép có thời hạn, công trình phải nằm trong khu vực đã có quy hoạch được phê duyệt nhưng chưa triển khai thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất. Công trình đồng thời phải phù hợp với quy mô, thời gian tồn tại do UBND cấp tỉnh quy định và đúng mục đích sử dụng đất. Chủ đầu tư phải cam kết tự tháo dỡ khi hết thời hạn tồn tại hoặc khi cơ quan nhà nước có quyết định thu hồi đất.
Trong trường hợp quy hoạch chậm triển khai, người dân vẫn được tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi có quyết định thu hồi đất chính thức. Nếu sau hai năm kể từ khi kế hoạch sử dụng đất cấp xã được phê duyệt mà chưa thực hiện thu hồi đất hoặc chưa điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch đã công bố, người sử dụng đất vẫn có quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định.
Ngoài ra, Nghị định cũng xác định rõ các trường hợp giấy phép xây dựng bị thu hồi. Cụ thể, giấy phép được cấp không đúng quy định pháp luật hoặc chủ đầu tư không khắc phục hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép trong thời hạn yêu cầu sẽ bị cơ quan có thẩm quyền thu hồi. Trường hợp cơ quan cấp phép không thực hiện việc thu hồi theo quy định, Chủ tịch UBND cấp tỉnh có quyền trực tiếp ra quyết định thu hồi giấy phép đã cấp.
Việc đồng thời ban hành Nghị định 217/2026/NĐ-CP và Quyết định 949/QĐ-BXD được kỳ vọng sẽ tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho hoạt động xây dựng, giảm bớt các khâu trung gian trong giải quyết thủ tục hành chính, đồng thời nâng cao trách nhiệm của cơ quan quản lý ở từng cấp khi thực hiện cấp giấy phép xây dựng từ ngày 1/7/2026.
