TP HCM duy trì cách tính nghĩa vụ tài chính đất đai trong giai đoạn chờ hệ số K

Trong bối cảnh hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) chưa được ban hành, TP HCM đã có hướng dẫn cụ thể nhằm bảo đảm việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai không bị gián đoạn, đồng thời vẫn tuân thủ đúng tinh thần của Luật Đất đai 2024. Theo đó, việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản liên quan tiếp tục được thực hiện theo các quy định hiện hành, dựa trên bảng giá đất đã được ban hành.

Thông tin từ Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM cho biết, theo quy định, có 7 nhóm trường hợp bắt buộc phải áp dụng hệ số K khi xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai. Những trường hợp này bao gồm việc tính tiền sử dụng đất đối với quỹ đất tái định cư; công nhận quyền sử dụng đất ở hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; xác định tiền thuê đất trả hằng năm; cũng như các trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Bên cạnh đó, hệ số K còn được sử dụng trong việc xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với các khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật; tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất không thông qua đấu giá cho hộ gia đình, cá nhân; và xác định nghĩa vụ tài chính khi bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê.

Tuy nhiên, do hệ số điều chỉnh giá đất hiện vẫn chưa được ban hành, các địa phương trên địa bàn TP HCM được hướng dẫn tiếp tục áp dụng phương thức tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành. Cụ thể, tiền sử dụng đất được xác định theo công thức: diện tích đất x giá đất trong bảng giá đất hiện hành.

Theo cơ quan chuyên môn, cách tính này mang tính tạm thời nhưng cần thiết, nhằm bảo đảm các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai được thực hiện thông suốt, không gây ách tắc cho người dân và doanh nghiệp. Đồng thời, việc duy trì cách tính hiện hành cũng giúp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan trong giai đoạn chuyển tiếp, trước khi hệ số K chính thức được ban hành.

Luật Đất đai 2024 quy định có tổng cộng 12 trường hợp áp dụng bảng giá đất. Tuy nhiên, theo Nghị quyết 254, sau khi loại trừ 7 nhóm trường hợp phải sử dụng hệ số K nêu trên, hiện chỉ còn 5 trường hợp được áp dụng trực tiếp bảng giá đất.

Các trường hợp này gồm: tính thuế sử dụng đất; tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; xác định các khoản lệ phí trong quản lý và sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; và xác định tiền bồi thường cho Nhà nước khi xảy ra thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất.

Đối với các tổ chức kinh tế, việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vẫn được thực hiện theo phương pháp lấy bảng giá đất làm cơ sở, sau đó nhân với hệ số điều chỉnh theo quy định. Tuy nhiên, trong thời gian hệ số K chưa được ban hành, các nghĩa vụ tài chính này cũng tạm thời được xác định theo các hướng dẫn hiện hành của Luật Đất đai 2024.

Theo Nghị quyết 254, chậm nhất trước ngày 1/7/2026, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải hoàn thành việc ban hành hệ số điều chỉnh giá đất. Trong thời gian chờ đợi, TP HCM tiếp tục áp dụng các quy định hiện hành để bảo đảm việc quản lý, sử dụng đất đai không bị gián đoạn.

Trước đó, tại kỳ họp chiều 26/12/2025, HĐND TP HCM đã thông qua nghị quyết ban hành bảng giá đất lần đầu, áp dụng từ ngày 1/1/2026 trên toàn địa bàn thành phố sau khi hợp nhất TP HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Bảng giá đất này được xác định là căn cứ quan trọng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các khoản lệ phí liên quan, cũng như giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố.