Việt Nam chuyển mình sang giai đoạn thâm dụng vốn và công nghệ
Dù bức tranh kinh tế toàn cầu vẫn bị bao phủ bởi xu hướng “uncertainty” (bất định), Việt Nam vẫn đang giữ nhịp tăng trưởng ổn định. Cụ thể, GDP quý III/2025 của Việt Nam đạt mức 6,5%, và chỉ số sản xuất công nghiệp (IIP) tăng 9,8%. Đặc biệt, vốn FDI đăng ký trong 9 tháng đầu năm 2025 đã vượt mốc 25 tỷ USD, tăng trưởng ấn tượng 18,1% so với cùng kỳ.
Đây là minh chứng rõ nét cho thấy, Việt Nam không chỉ còn là “người chơi” tiềm năng mà đã trở thành "mắt xích chiến lược" trong chuỗi cung ứng toàn cầu đang được tái cấu trúc mạnh mẽ. Theo phân tích của Khối Nghiên cứu và Tư vấn Việt Nam(JLL), dòng vốn đầu tư đang dịch chuyển đúng hướng Chính phủ mong muốn: tập trung vào các dự án công nghệ cao, giá trị gia tăng lớn và thân thiện môi trường.
Bà Trang Lê, Tổng Giám đốc kiêm Giám đốc cao cấp của JLL, nhận định thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước sang giai đoạn phát triển thứ hai - thâm dụng vốn và công nghệ, tương tự như quỹ đạo phát triển của Trung Quốc cách đây hai thập kỷ. “Chu trình phát triển của bất động sản công nghiệp gồm ba giai đoạn: Thâm dụng lao động, thâm dụng vốn và nghiên cứu - phát triển (R&D). Việt Nam hiện chuyển từ giai đoạn 1 sang giai đoạn 2 - giai đoạn đòi hỏi vốn lớn, công nghệ hiện đại và nhân lực chất lượng cao”, bà Trang Lê phân tích.
Sự chuyển mình này được củng cố bởi việc Việt Nam nằm trong nhóm các quốc gia được nhà đầu tư quốc tế ưu tiên ở ba trên bốn lĩnh vực sản xuất thế hệ mới của khu vực châu Á - Thái Bình Dương: Bán dẫn, Ô tô, và Năng lượng tái tạo. Điều này làm rõ vị thế ngày càng cao của Việt Nam trong chuỗi giá trị toàn cầu, không còn chỉ là nơi gia công mà là một trung tâm sản xuất công nghệ cao.
Sự dịch chuyển chất lượng vốn cũng kéo theo sự phân hóa rõ ràng trong thị trường bất động sản công nghiệp. Tại miền Bắc, lợi thế địa lý giáp với Trung Quốc giúp khu vực này duy trì đà tăng trưởng, đặc biệt trong lĩnh vực linh kiện điện tử và máy tính. Giá thuê đất tăng ổn định 6 - 8% (YoY), với tỷ lệ lấp đầy tại các "thủ phủ" như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng trên 90%.
Trong khi đó, miền Nam đang tiên phong chuyển mình sang giai đoạn thâm dụng vốn và công nghệ cao, đặc biệt chú trọng tiêu chí xanh và bền vững. Giá thuê đất tăng mạnh hơn, ở mức 8 - 12% (YoY), và tỷ lệ lấp đầy đạt 85 - 90%. Nhu cầu tập trung mạnh vào nhà xưởng xây sẵn (RBF) và kho bãi logistics chất lượng cao xung quanh các cảng biển lớn và các dự án hạ tầng trọng điểm như sân bay Long Thành.
Tại miền Trung, dù quy mô còn nhỏ hơn, đang dần nổi lên như một “điểm trung chuyển mới” nhờ vào lợi thế logistics và tiềm năng phát triển công nghiệp phụ trợ.
Vốn không tìm nơi rẻ: Chìa khóa cạnh tranh nằm ở "giá trị vô hình" và tiêu chuẩn xanh
Mặc dù giữ được tốc độ tăng trưởng vốn FDI ấn tượng, chuyên gia JLL cảnh báo rằng, để duy trì vị thế này, Việt Nam không thể tiếp tục cạnh tranh bằng chi phí nhân công hay giá đất rẻ. Chuẩn mực đầu tư toàn cầu đã thay đổi.
“Phát triển bền vững không còn là lựa chọn mà là yêu cầu bắt buộc. Các nhà sản xuất toàn cầu đều có cam kết Net Zero và chỉ chọn những khu công nghiệp đạt chuẩn xanh, thông minh để tham gia chuỗi cung ứng toàn cầu”, bà Trang Lê khẳng định.
Cam kết Net Zero của Việt Nam đã biến từ một mục tiêu quốc gia thành một tiêu chí bắt buộc trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Các tập đoàn đa quốc gia, dưới áp lực từ người tiêu dùng, nhà đầu tư (ESG investing) và quy định pháp luật (ví dụ: Thuế Carbon tại EU), sẽ không mạo hiểm đặt nhà máy tại các quốc gia hoặc khu công nghiệp không đáp ứng tiêu chuẩn xanh. Họ cần một chuỗi cung ứng carbon thấp.
Khi so sánh năng lực cạnh tranh tổng thể trong khu vực, JLL xếp Việt Nam ở vị trí thứ tư, sau Ấn Độ, Thái Lan và Malaysia. Bộ chỉ số này không chỉ dừng lại ở yếu tố tài chính (giá đất, chi phí lao động, điện) mà còn bao gồm các yếu tố phi tài chính quan trọng như: môi trường đầu tư, hạ tầng, minh bạch thông tin và thủ tục hành chính.
Sự cải thiện về chất lượng, đi kèm với việc giá bất động sản công nghiệp tiếp tục tăng, phản ánh thực tế: Việt Nam đang chuyển mình từ một thị trường giá rẻ sang một thị trường giá trị cao.
Bà Trang Lê đặc biệt nhấn mạnh tầm quan trọng của “giá trị vô hình” – yếu tố then chốt sẽ quyết định chất lượng FDI mà Việt Nam thu hút trong tương lai. Theo bà, để cạnh tranh hiệu quả trong giai đoạn mới, Việt Nam cần tập trung cải thiện ba trụ cột chính: Chất lượng lao động và năng suất sản xuất cao; cung cấp Dịch vụ hỗ trợ toàn diện về logistics, tài chính, và Nghiên cứu & Phát triển (R&D); và kiến tạo một Môi trường đầu tư minh bạch, hiện đại và ổn định. Bà đúc kết: “Thu hút FDI chất lượng cao không chỉ nằm ở giá đất hay ưu đãi, mà ở cách Việt Nam kiến tạo môi trường kinh doanh hiện đại, minh bạch và bền vững”.
Việc tăng tốc nội địa hóa chuỗi cung ứng, giúp doanh nghiệp trong nước tham gia sâu hơn, đồng thời nâng cao năng lực quản trị ESG (Môi trường, Xã hội và Quản trị) cho doanh nghiệp nội địa, là những bước đi cần thiết để củng cố "giấy thông hành" Net Zero.
Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đã chính thức bước vào giai đoạn chuyển đổi quan trọng, từ tăng trưởng theo chiều rộng sang chiều sâu. Trong giai đoạn này, "xanh, thông minh và Net Zero" không phải là khẩu hiệu mà là chuẩn mực bắt buộc cho bất kỳ dự án FDI nào muốn trở thành một phần của chuỗi giá trị toàn cầu.
Thành công của Việt Nam trong thập kỷ tới sẽ được đo lường không chỉ bằng lượng vốn thu hút mà còn bằng chất lượng của các dự án đó, và mức độ tích hợp của các tiêu chuẩn bền vững vào nền kinh tế. Net Zero, vì thế, chính là "hộ chiếu" mà Việt Nam cần phải sở hữu và hoàn thiện, không chỉ để giữ vững vị thế mà còn để vươn lên, trở thành điểm đến chiến lược của chuỗi giá trị toàn cầu.
