Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích được điều chỉnh theo hướng ưu đãi có điều kiện

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 50/2026/NĐ-CP nhằm cụ thể hóa các cơ chế, chính sách theo Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội, tập trung tháo gỡ những vướng mắc phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Nghị định chính thức có hiệu lực từ ngày 31/1/2026, được kỳ vọng tạo chuyển biến rõ nét trong việc tính toán nghĩa vụ tài chính khi người dân chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Theo quy định mới, việc xác định tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích từ đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp sang đất ở sẽ được thực hiện theo Điều 10 của Nghị quyết 254. Điểm đáng chú ý là chính sách ưu đãi chỉ được áp dụng một lần duy nhất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân và trên một thửa đất, do chính người sử dụng đất lựa chọn. Cách tiếp cận này nhằm bảo đảm tính công bằng, đồng thời hạn chế tình trạng lợi dụng chính sách để giảm nghĩa vụ tài chính trên nhiều thửa đất khác nhau.

Trong trường hợp người sử dụng đất tiếp tục chuyển mục đích trên cùng thửa đất đã được hưởng ưu đãi, hoặc thực hiện chuyển mục đích đối với một thửa đất khác, nghĩa vụ tài chính sẽ được tính theo mức cao nhất. Cụ thể, người dân phải nộp 100% phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích.

Nghị định cũng làm rõ cách xử lý đối với các trường hợp có nhiều thửa đất đủ điều kiện chuyển mục đích. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân chỉ được chọn một thửa để áp dụng chính sách ưu đãi. Nếu cơ quan quản lý phát hiện người sử dụng đất đã hưởng ưu đãi nhưng vẫn tiếp tục đề nghị áp dụng cho thửa đất khác, hồ sơ sẽ được chuyển sang cơ quan thuế để xác định lại nghĩa vụ tài chính theo mức 100% chênh lệch.

Không dừng lại ở đó, người vi phạm còn phải nộp tiền chậm nộp, được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích đến khi hành vi bị phát hiện, theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. Các khoản tiền đã nộp trước đó, nếu có, sẽ được khấu trừ khi quyết toán.

Một nội dung quan trọng khác của Nghị định 50 là quy định rõ căn cứ xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất. Theo đó, giá áp dụng là giá trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành và đang có hiệu lực tại thời điểm cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Hạn mức giao đất ở làm cơ sở tính tiền sử dụng đất cũng được xác định theo quy định của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm chuyển mục đích, áp dụng riêng cho từng hộ gia đình, cá nhân. Đối với các hộ gia đình hình thành sau khi tách hộ theo đúng quy định pháp luật, Nghị định xác định đây là đối tượng sử dụng đất độc lập, đủ điều kiện xem xét áp dụng chính sách.

Những quy định nêu trên xuất phát từ tinh thần của Nghị quyết 254/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, với mục tiêu giảm áp lực tài chính cho người dân khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở. Theo Nghị quyết này, trong phạm vi hạn mức giao đất ở, người sử dụng đất chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức áp dụng mức thu 50%, còn phần vượt quá một lần hạn mức sẽ phải nộp 100% chênh lệch.

So với quy định trước đây buộc người dân phải nộp 100% phần chênh lệch trong mọi trường hợp, cơ chế mới được đánh giá là linh hoạt và hợp lý hơn. Trong bối cảnh bảng giá đất tại nhiều địa phương đã được điều chỉnh tăng đáng kể, chính sách này không chỉ góp phần giảm gánh nặng tài chính cho người dân mà còn giúp tháo gỡ những “nút thắt” tồn tại lâu nay trong quá trình chuyển mục đích sử dụng đất. Qua đó, các quy định của Luật Đất đai được kỳ vọng sẽ đi vào cuộc sống một cách hiệu quả, minh bạch và sát thực tiễn hơn.