"Thanh lọc" mạnh trong bối cảnh vĩ mô nhiều biến động
Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản không còn vận động theo quỹ đạo phục hồi đơn thuần, mà bước vào một chu kỳ sàng lọc có chiều sâu. Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), nền tảng kinh tế vĩ mô tiếp tục đóng vai trò điểm tựa quan trọng cho thị trường. Trong bối cảnh hành lang pháp lý ngày càng được hoàn thiện, nhiều dự án tồn đọng được tháo gỡ, tạo điều kiện triển khai nguồn cung mới.
Tuy nhiên, TS. Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng thị trường đang vận hành trong trạng thái “kép”: vừa chịu tác động từ các biến số vĩ mô như lãi suất, tỷ giá, áp lực lạm phát và bất ổn địa chính trị toàn cầu; vừa tự điều chỉnh thông qua quá trình sàng lọc và tái cấu trúc nội tại. Chính trạng thái này khiến thị trường không còn tăng trưởng theo chiều rộng, mà chuyển sang giai đoạn chọn lọc khắt khe hơn về năng lực và chất lượng.
Trong quý I/2026, cả nước có 1.563 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, tăng 54% so với cùng kỳ năm 2025; tổng vốn đăng ký tăng tới 128%, phản ánh xu hướng gia nhập thị trường với quy mô và năng lực tài chính lớn hơn. Ở chiều ngược lại, số doanh nghiệp dừng hoạt động giảm 8,6%, nhưng số doanh nghiệp giải thể tăng gấp đôi. Con số này cho thấy quá trình thanh lọc không chỉ dừng ở mức cảnh báo, mà đã thực sự diễn ra trên diện rộng.
Ở góc độ cung – cầu, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE) cho biết toàn thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm nhà ở thương mại mở bán. Trong đó, nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm, giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn gấp 2,5 lần cùng kỳ năm 2025. Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung không còn tập trung cục bộ mà có xu hướng phân bổ đa cực, đồng đều hơn giữa các vùng miền.
Dù nguồn cung cải thiện, mặt bằng giá vẫn tiếp tục neo cao do áp lực chi phí đất đai, tài chính và nguyên vật liệu. Căn hộ chung cư chiếm 67% tổng nguồn cung mở bán mới, tiếp tục giữ vai trò chủ đạo. Tuy nhiên, cơ cấu phân khúc đã có sự điều chỉnh khi căn hộ sang trọng và siêu sang chỉ còn chiếm khoảng 20%, giảm 20 điểm phần trăm so với quý IV/2025. Thị trường đang dịch chuyển về những phân khúc có mức giá dễ tiếp cận hơn, song căn hộ thương mại giá khoảng 2 – 3 tỷ đồng vẫn vắng bóng. Trong bối cảnh đó, hơn 7.000 sản phẩm nhà ở xã hội đủ điều kiện mở bán trở thành điểm sáng, phần nào bù đắp khoảng trống cung ứng.
Song, thanh khoản phản ánh rõ sự phân hóa. Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, Phó Chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, cho biết giá sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng nhẹ do chi phí đầu vào gia tăng, trong khi thị trường thứ cấp bắt đầu điều chỉnh cục bộ. Đáng chú ý, thanh khoản hiện không còn phụ thuộc vào việc giá cao hay thấp, mà phụ thuộc ngày càng lớn vào giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác dòng tiền của sản phẩm.
Trong quý I/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 24.000 giao dịch, tương đương tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt 47%. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 58%, tương đương hơn 22.000 giao dịch. So với quý trước, mức hấp thụ giảm nhẹ, một phần do yếu tố mùa vụ khi quý I trùng dịp Tết Nguyên đán. Căn hộ chung cư tiếp tục là “đầu tàu” với 69% tổng lượng giao dịch; tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt khoảng 60% (gần 15.000 giao dịch), dù giảm 13 điểm phần trăm so với quý trước nhưng vẫn phản ánh sức cầu ổn định từ nhu cầu ở thực.
Tái cấu trúc để định hình chu kỳ phát triển bền vững
Tại TP.HCM và vùng phụ cận, bức tranh thị trường thể hiện rõ hơn tính chọn lọc. Báo cáo của DKRA Consulting cho biết, quý I/2026 diễn ra trong bối cảnh GDP cả nước tăng 7,83%, GRDP TP.HCM đạt 8,27%, FDI vào Việt Nam đạt 15,2 tỷ USD, tăng 42,9% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, giá vàng tăng 14% so với đầu năm và lãi suất ngân hàng điều chỉnh tăng đã tạo áp lực đáng kể lên tâm lý và dòng tiền đầu tư.
Điểm tích cực là tiến độ triển khai hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như cầu Cần Giờ, cầu Phú Mỹ 2, tuyến Metro số 2 (Bến Thành – Tham Lương), cầu Long Hưng (Đồng Nai) và việc thông xe một số hạng mục của nút giao An Phú. Hạ tầng tiếp tục đóng vai trò nền tảng, nhưng chưa đủ để tạo đột biến thanh khoản trong ngắn hạn.
Cụ thể, phân khúc đất nền ghi nhận nguồn cung sơ cấp giảm 1% so với quý trước, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 3%. Phân khúc căn hộ giảm 25% nguồn cung sơ cấp, trong đó TP.HCM chiếm 91% tổng nguồn cung toàn khu vực; giá bán sơ cấp tăng 3 – 5%. Nhà phố, biệt thự giảm 33% nguồn cung và 44% lượng giao dịch. Bất động sản nghỉ dưỡng, gồm biệt thự nghỉ dưỡng, condotel và nhà phố nghỉ dưỡng, sụt giảm thanh khoản 70 – 87% do mặt bằng lãi suất cao và tín dụng bị siết chặt.
Theo các chuyên gia DKRA Consulting, quý II/2026 sẽ tiếp tục là giai đoạn “thanh lọc” mạnh mẽ. Nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM và vùng phụ cận dự kiến dao động từ 5.000 – 7.000 căn; đất nền khoảng 300 – 400 sản phẩm; nhà phố, biệt thự khoảng 2.000 – 2.500 sản phẩm, tập trung tại Cần Giờ, Cần Giuộc, Đức Hòa, Bến Lức, Nhơn Trạch. Condotel dự kiến bổ sung 200 – 250 căn.
Thanh khoản được dự báo tiếp tục mang tính chọn lọc, tập trung vào các dự án quy mô lớn, pháp lý hoàn thiện, hạ tầng đồng bộ và do chủ đầu tư có năng lực tài chính triển khai. Mặt bằng giá sơ cấp nhiều khả năng vẫn neo cao do áp lực chi phí và tình trạng chênh lệch cung – cầu.
Dù phải đối mặt với không ít thách thức trong ngắn hạn, quá trình tái cấu trúc đang mở ra cơ hội định hình lại thị trường theo hướng nâng chuẩn nguồn cung, ưu tiên dự án xanh, bền vững; tái cấu trúc không gian phát triển theo hạ tầng và mô hình đô thị tích hợp; đồng thời tái cấu trúc kênh vốn theo hướng an toàn hơn khi dòng tiền không còn rẻ.
Chính vì vậy, thị trường bất động sản Việt Nam đang từng bước đặt nền móng cho một chu kỳ phát triển mới, thể hiện sự minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững hơn trong dài hạn.
