Theo Hiến pháp “Đất đai…thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” (Điều 53) và “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng trong phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” (Điều 54). Trong quá trình thực hiện, Luật Đất đai 2013 vẫn bộc lộ nhiều quy định chưa theo kịp và phù hợp với kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa cần phải sửa đổi, bổ sung, cụ thể hoá Hiến pháp nhằm hoàn thiện, tạo khung pháp lý đồng bộ, thống nhất để phát huy nguồn lực đất đai phục vụ công cuộc xây dựng đất nước phát triển bền vững…
Trải qua hơn một phần ba thế kỉ thực hiện đổi mới, Nhà nước ta đã xây dựng và ban hành Luật Đất đai vào các năm 1987, 1993, 2003 và 2013. Luật Đất đai 2013 với 14 chương, 212 điều quy định tương đối đầy đủ, toàn diện và so với Luật 2003 đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh. Tuy nhiên, sau gần 10 năm triển khai (2013-2022) nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ, bền vững. Việc sử dụng đất còn lãng phí lớn, hiệu quả thấp; khiếu nại, tố cáo còn nhiều; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa bảo đảm đồng bộ, thống nhất; giá đất chưa phản ánh thực tế thị trường bất động sản,v.v….
Lãng phí lớn do những bất cập, hạn chế của Luật Đất đai
Báo cáo giám sát chuyên đề về “thực hành tiết kiệm, chống lãng phí” tại kì họp thứ 4, Quốc hội khóa XV chỉ ra hàng nghìn dự án thuộc đối tượng Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích quyền sử dụng đất chậm tiến độ, chậm đưa đất vào sử dụng nhưng chưa quan tâm xử lí, thu hồi. Theo báo cáo của 61/63 địa phương, tính đến ngày 31/12/2021 có 908 dự án với 28.155 ha đất chậm triển khai hoặc hoặc bỏ hoang hoá, các tỉnh mới thu hồi và đình chỉ hoạt động 172 dự án với diện tích 6.922 ha, còn 404 dự án chưa xử lí có tổng diện tích 18.308 ha đất. Hầu hết các địa phương không thực hiện được chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất dẫn đến tình trạng giao đất không theo quy hoạch, hoặc quy hoạch “treo” và dự án ”treo” còn rất phổ biến, gây lãng phí lớn. Giám sát cụ thể ở 7/15 địa phương giai đoạn 2016-2021 đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt số công trình, dự án phải huỷ bỏ sau 3 năm không triển khai có đến 1.739 địa chỉ với tổng diện tích 12.013 ha. Nếu giám sát cụ thể 63 tỉnh, thành phố thì con số công trình, dự án và diện tích đất sai phạm sẽ lớn biết chừng nào. Tình trạng không đưa đất được giao vào sử dụng 2-3 năm còn phổ biến, có những dự án kéo dài 10-15 năm.
Theo Bộ Tài chính, giai đoạn 2016-2021 vẫn còn 74.378,7 ha đất sử dụng sai mục đích, bỏ hoang hoá nhưng các địa phương mới thu hồi 541,6 ha (khoảng trên dưới 7%), thu được số tiền phạt rất nhỏ (206 tỉ đồng). Nguyên nhân do nhiều bộ, ngành, địa phương, cơ quan, đơn vị, cá nhân có chức năng quản lý, sử dụng thiếu trách nhiệm, buông lỏng quản lý, năng lực kém, nhiều vụ việc có hành vi trái pháp luật, có dấu hiệu tham nhũng, tiêu cực…
Luật Đất đai 2013 cần sửa đổi những gì?
Thực hiện đường lối Đại hội lần thứ XIII của Đảng, Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Trung ương về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất đai, tạo động lực đưa đất nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” càng nhận rõ Luật Đất đai là một đạo luật quan trọng, phức tạp, giữ vai trò căn bản trong hệ thống pháp luật về đất đai, có mối quan hệ và tầm ảnh hưởng sấu sắc trong nền kinh tế-xã hội. Tuy nhiên, thực tiễn diễn ra nhiều năm qua hệ thống pháp luật về lĩnh vực này thiếu đồng bộ, chưa sát thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa cũng như yêu cầu phát triển đất nước liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Từ đó, sửa đổi Luật Đất đai là nhu cầu cấp thiết nhằm khắc phục những tồn tại, bất cập, hạn chế, phát huy vai trò đặc biệt quan trọng của tài nguyên đất trong phát triển đất nước, bảo đảm quốc phòng, an ninh, môi trường sinh thái, thích ứng với biến đổi khí hậu, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhà nước, bảo đảm quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân sử dụng đất, đưa nước ta trở thành nước công nghiệp, quốc gia phát triển có thu nhập cao trong vài ba thập kỉ tới.
Để vận dụng và phát huy luật có hiệu lực, hiệu quả cần sửa đổi theo hướng quy định rõ về tiêu chí, nhất là các trường hợp Nhà nước thu hồi đất thực hiện các dự án phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư, tránh lạm dụng, thu hồi đất tràn lan, không đúng bản chất, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân có đất bị thu hồi. Sửa đổi luật Đất đai 2013 cần bỏ quy định khung giá đất thông qua xác định giá đất thu hồi phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường. Nhiều năm qua, UBND cấp tỉnh áp đặt khung giá đất nên khi thu hồi chỉ đền bù bằng 20-30% (ở đô thị), 40-50% (ở nông thôn) so với giá thị trường. Đây là nguyên nhân dẫn đến 65 - 70% số đơn, thư khiếu kiện liên quan đến đất đai. Ở Bộ Tài nguyên và Môi trường tỉ lệ này lên đến 85%. Thông thường khung giá đất quy định một loại, giá đất chuyển nhượng kí hợp đồng được công chứng là một giá khác, giá đất do cơ quan có thẩm quyền thẩm định lại một giá khác. Người dân chuyển nhượng đất trên hợp đồng bao giờ cũng là giá thấp nhất còn số tiền nhận lại ở mức cao nhất, Nhà nước thất thu thuế. Một nguyên nhân cũng từ những bất cập của Luật Đất đai làm gia tăng các vụ sai phạm ở các cấp, các ngành. Theo Thanh tra Chính phủ, từ năm 2013 đến 2020 toàn ngành thanh tra thực hiện 6.026 cuộc thanh tra, phát hiện vi phạm 2.127,6 tỉ đồng, kiến nghị thu hồi 67.015,5 ha đất. Đồng thời nảy sinh nhiều vụ án tranh chấp đất đai (chiếm 64,3%) trong tổng số các vụ án hành chính TAND thụ lí, giải quyết theo giám đốc thẩm, tái thẩm,v.v…
Việc giao đất để làm kinh tế nhất thiết phải đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất và phân định rõ các trường hợp áp dụng hai hình thức này, bảo đảm minh bạch, khả thi, thuận lợi trong thực hiện. Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội tránh lạm dụng, bảo đảm phù hợp với Hiến pháp về quyền hợp pháp của người dân. Đất dùng vào các dự án BT, BOT phải xác định rõ giá trị từng loại đất. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), tài sản gắn liền với đất cần cấp cho 100% các thành viên cùng sử dụng để bảo đảm quyền lợi cho mỗi người và loại bỏ tranh chấp.
Hiện nay, một thửa đất có tới 24 đạo luật điều chỉnh ở các góc độ khác nhau (điển hình là Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch,v.v…). Cho nên cần sửa đổi những quy định chưa thống nhất, hoặc không phù hợp với Luật Đất đai bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất. Vừa qua, thị trường bất động sản ngành du lịch phát triển rất mạnh các khu Resort, Villas, nhà nghỉ dưỡng, căn hộ condotel, văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn,v.v… nhưng Luật Đất đai chưa có những quy định để điều chỉnh, hàng triệu nhà đầu tư (mua nhà cho thuê lại để kinh doanh) mâu thuẫn với các chủ dự án, điển hình như xung đột rất căng thẳng giữa hàng nghìn nhà đầu tư liên quan đến Tập đoàn FLC do doanh nghiệp này cố ý không thực hiện hợp đồng kinh tế, chây ỳ không trả lợi nhuận, có dấu hiệu lừa đảo.
Sửa đổi luật Đất đai 2013 cần xác định rõ chủ thể trong các biến động về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, đối với người sử dụng đất là hộ gia đình theo hướng điều chỉnh thành nhóm cá nhân sử dụng, những thành viên trong gia đình thuộc đối tượng sử dụng đất theo cơ chế sở hữu chung. Đồng thời, quy định rõ quyền sử dụng đất đai đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam…
Sửa đổi Luật Đất đai 2013 sẽ được thảo luận tại 3 kì họp Quốc hội Khoá XV, thể hiện Nhà nước đặc biệt coi trọng dự án luật đặc biệt quan trọng này. Đó là cách làm khoa học, bảo đảm dân chủ cao đối với những nội dung cẩn sửa đổi, bổ sung cho hoàn thiện, đồng bộ, thống nhất trong toàn bộ hệ thống luật pháp liên quan đến tài nguyên đất và công tác quản lý Nhà nước hiệu lực, hiệu quả, lâu dài, bền vững.
