Khoản 1 Điều 130 quy định: “Căn cứ nguyên tắc, quy chuẩn, phương pháp định giá đất, giá đất phổ biến trên thị trường và biến động giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp”.
Qua đó cho thấy “Dự thảo Luật Đất đai” phân cấp, giao trách nhiệm và thẩm quyền cho cấp tỉnh ban hành “bảng giá đất và định giá đất cụ thể” và Chính phủ vẫn giữ thẩm quyền quản lý, kiểm tra, giám sát là rất hợp lý: Việc xây dựng “bảng giá đất” phải bảo đảm các nguyên tắc định giá đất, trong đó quy định việc định giá đất “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường” (quy định tại khoản 1 Điều 129 “Dự thảo Luật Đất đai”); Đồng thời, Chính phủ vẫn giữ quyền quản lý, kiểm tra, giám sát cấp tỉnh trong công tác xây dựng và ban hành “bảng giá đất và định giá đất cụ thể”, được quy định tại khoản 2 Điều 129: “Chính phủ quy định cụ thể về quy chuẩn, phương pháp định giá đất, quy trình kiểm tra, giám sát việc xây dựng bảng giá đất và định giá đất cụ thể”.
Theo HoREA băn khoăn, nếu quy định ban hành “bảng giá đất định kỳ hàng năm” thì sẽ làm tăng khối lượng công việc rất lớn cho các cơ quan nhà nước cấp tỉnh. Cụ thể: Quy định “bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và công bố công khai vào ngày 1 tháng 1 của năm” sẽ có thể làm tăng khối lượng công việc rất lớn cho các cơ quan nhà nước cấp tỉnh, nhất là Sở Tài nguyên & Môi trường, Sở Tài chính, Cục Thuế, Ủy ban nhân dân cấp huyện, do hiện nay chưa xây dựng được chính quyền điện tử, hoạt động của bộ máy hành chính chưa được số hóa; chưa xây dựng được “cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào” đầy đủ, đáng tin cậy, cập nhật theo thời gian thực, chưa xây dựng được “cơ sở dữ liệu về giá đất” theo “vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn”.
Lại nói, khi xây dựng được chính quyền điện tử, xã hội số, ứng dụng trí tuệ nhân tạo và cơ sở dữ liệu được tự động cập nhật theo thời gian thực thì lúc đó sẽ có đủ điều kiện để xây dựng được “cơ sở dữ liệu về giá đất” theo “vùng giá trị đất”, “giá thửa đất chuẩn” để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất với Nhà nước. Đến thời điểm đó thì cơ chế xây dựng và ban hành “bảng giá đất” sẽ được tự động hóa 24/7.
Tham khảo kinh nghiệm của Hàn Quốc, “Cơ quan quản lý giá nhà đất, thị trường bất động sản” thuộc Bộ Đất đai Hạ tầng Giao thông chia Hàn Quốc thành 37 “vùng giá trị đất” và xác lập được “giá thửa đất chuẩn” được cập nhật theo thời gian thực, nên đã thực hiện được việc tính thuế nhà đất tức thì, không gây phiền hà cho người dân. Cơ chế vận hành này đã giúp cho Chính phủ Hàn Quốc có thể nắm chắc diễn biến giá cả của thị trường bất động sản, thị trường đất đai tại mọi thời điểm, mọi khu vực để can thiệp, điều chỉnh kịp thời.
Hiện nay, khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định “Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp” thông qua công cụ là các “hệ số điều chỉnh giá đất” theo quy định của Chính phủ. Tuy nhiên, do bị khống chế bởi cơ chế “khung giá đất - bảng giá đất”, nên “bảng giá đất” không đảm bảo sự phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, không phát huy được vai trò của “bảng giá đất” trong giai đoạn thực hiện Luật Đất đai 2013.
Cơ chế “bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần” và được xem xét điều chỉnh bằng các “hệ số điều chỉnh giá đất” hàng năm hoặc theo đối tượng, xét một cách thật khách quan thì có tính hợp lý, sát với thực tiễn, phù hợp với khả năng, trình độ hiện tại của bộ máy hành chính nước ta và nên được kế thừa trong xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi).
Để phần nào có thể đảm bảo thực hiện nguyên tắc việc định giá đất phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường” trong lúc phải thực hiện cơ chế “Chính phủ ban hành khung giá đất - Cấp tỉnh ban hành bảng giá đất” bất hợp lý, thì khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP đã quy định các “hệ số điều chỉnh giá đất” sau đây:
1. “Hệ số điều chỉnh giá đất” (k1) để điều chỉnh “bảng giá đất” hàng năm do cấp tỉnh quy định, như TP. Hồ Chí Minh đã ban hành “hệ số điều chỉnh giá đất” năm 2021 cho 5 khu vực như sau:
+ Khu vực 1 (khu vực trung tâm thành phố) có hệ số cao nhất là 2,5 lần.
+ Khu vực 2 có hệ số là 2,3 lần.
+ Khu vực 3 có hệ số là 2,1 lần.
+ Khu vực 4 có hệ số là 1,9 lần.
+ Khu vực 5 (huyện Cần Giờ) có hệ số thấp nhất là 1,7 lần.
Năm 2022, do dịch Covid-19 nên TP. HCM quyết định giữ nguyên “hệ số điều chỉnh giá đất” như năm 2021.
2. “Hệ số điều chỉnh giá đất” (k2) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, để áp dụng cho từng dự án tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi đất để tính bồi thường cho người có đất bị thu hồi, như hàng năm TP.HCM ban hành khoảng 20 quyết định “hệ số điều chỉnh giá đất” (k2) cá biệt cho từng dự án thu hồi đất để tính tiền bồi thường tốt hơn cho người có đất bị thu hồi.
3. “Hệ số điều chỉnh giá đất” (k3) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, quyết định, để xác định “giá đất cụ thể” được áp dụng đối với thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương.
4. “Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” (k4) được Ủy ban nhân dân TP.HCM đề xuất áp dụng mới đây, để tính tiền sử dụng đất đối với tất cả các dự án nhà ở thương mại, kể cả dự án có giá trị trên 30 tỷ đồng. Đề xuất này rất có tính khả thi và phù hợp với “Dự thảo Luật Đất đai” bỏ “khung giá đất” và giao trách nhiệm, thẩm quyền cho cấp tỉnh ban hành “bảng giá đất” và “hệ số điều chỉnh biến động giá đất” để đảm bảo nguyên tắc việc định giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) không nên phủ định tính hợp lý của quy định “bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần” và trong những năm sắp tới vẫn cần giữ lại quy định “bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần” cho đến lúc đủ điều kiện thực hiện được cơ chế quản lý giá nhà đất như kinh nghiệm thực tiễn của Hàn Quốc.
Ngày 21/7/2022, tại Hội nghị quán triệt thực hiện các Nghị quyết của Ban Chấp hành Trung ương Đảng lần thứ 5, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính nhận định Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 có nhiều điểm mới trong chủ trương của Đảng để phát huy tối đa nguồn lực đất đai, chống tham nhũng, tiêu cực, trong đó “chủ trương bỏ khung giá đất là điểm mới đột phá đã được các cơ quan thống nhất sau khi thảo luận kỹ lưỡng từ dưới lên trên, từ trên xuống dưới”.
