Tại phiên họp lần thứ 5 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản diễn ra sáng 13/1, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã đưa ra hàng loạt chỉ đạo nhằm lập lại trật tự thị trường, trong đó nhấn mạnh yêu cầu nghiên cứu các công cụ thuế để hạn chế đầu cơ, thao túng giá và đưa dòng vốn quay trở lại phục vụ sản xuất, kinh doanh.
Người đứng đầu Chính phủ khẳng định, nhà ở không chỉ là một loại tài sản mà trước hết là nhu cầu thiết yếu của người dân. Vì vậy, chính sách phát triển nhà ở cần bảo đảm quyền tiếp cận công bằng, đặt người dân vào vị trí trung tâm và không để bất kỳ nhóm đối tượng nào bị bỏ lại phía sau trong quá trình phát triển. Theo Thủ tướng, giá nhà ở thương mại, đặc biệt là căn hộ chung cư tại các đô thị lớn, cần được điều chỉnh về mức hợp lý, phù hợp với thu nhập và mặt bằng phát triển chung của nền kinh tế.
Thực tế thị trường cho thấy áp lực tăng giá đang ngày càng lớn. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, trong năm vừa qua, giá căn hộ chung cư tại nhiều địa phương đã tăng 20-30%, thậm chí có khu vực vượt ngưỡng 40%, chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp. Không chỉ chung cư, giá nhà liền kề trong các dự án cũng ghi nhận mức tăng 10-20%, còn đất nền tăng phổ biến 20-25%. Diễn biến này khiến cơ hội sở hữu nhà ở của người có nhu cầu thực ngày càng thu hẹp.
Trước thực trạng đó, Thủ tướng giao Bộ Tài chính nghiên cứu kỹ lưỡng các chính sách thuế liên quan đến bất động sản theo hướng hạn chế đầu cơ, ngăn chặn hiện tượng “thổi giá”, đồng thời tạo động lực để dòng tiền chảy vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh. Trước đây, Chính phủ từng đặt vấn đề thu thuế đối với phần chênh lệch giữa giá tính tiền sử dụng đất và giá bán sản phẩm bất động sản tại các dự án, nhằm giảm động cơ trục lợi từ đất đai.
Trong những năm gần đây, nhiều phương án thuế đã được cơ quan quản lý đưa ra thảo luận, song chưa được áp dụng trên thực tế. Đáng chú ý, vào tháng 7/2025, Bộ Tài chính từng đề xuất mức thuế 20% trên phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán bất động sản cho mỗi lần chuyển nhượng, khi xây dựng dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi).
Tuy nhiên, đề xuất này sau đó đã được rút lại trong phiên bản dự thảo mới. Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi được Quốc hội thông qua cuối năm 2025 vẫn giữ nguyên cách tính hiện hành, theo đó áp dụng mức thuế 2% trên giá trị chuyển nhượng bất động sản cho mỗi giao dịch.
Ở góc độ thị trường, báo cáo mới nhất của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy yếu tố đầu tư tiếp tục chi phối hoạt động mua bán nhà ở trong năm 2025. Hơn 75% tổng số giao dịch phát sinh từ nhóm khách hàng mua căn nhà thứ hai trở lên, phản ánh rõ xu hướng tích trữ tài sản và đầu cơ, thay vì phục vụ nhu cầu an cư.
Không chỉ dừng ở chính sách thuế, Thủ tướng cũng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước tăng cường kiểm soát tín dụng bất động sản, tránh để dòng vốn phục vụ đầu cơ gây méo mó thị trường và tiềm ẩn rủi ro cho hệ thống tài chính. Việc quản lý rủi ro đối với các khoản vay chảy vào lĩnh vực địa ốc cần được thực hiện chặt chẽ hơn trong bối cảnh dư nợ đang tăng nhanh.
Theo ước tính của Chứng khoán Vietcombank (VCBS), đến hết quý III/2025, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt khoảng 1,82 triệu tỷ đồng, tăng 35% so với cuối năm 2024 và chiếm xấp xỉ 10% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Trong năm nay, Ngân hàng Nhà nước dự kiến định hướng tăng trưởng tín dụng khoảng 15% và sẽ điều chỉnh linh hoạt theo diễn biến thực tế của thị trường.
Song song với các biện pháp kiểm soát, Chính phủ cũng đặt trọng tâm vào việc phát triển nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Thủ tướng giao Bộ Xây dựng nghiên cứu, hoàn thiện cơ chế chính sách nhằm thúc đẩy phân khúc nhà ở dành cho nhóm có thu nhập trung bình, đặc biệt là những người có mức thu nhập trên 20 triệu đồng mỗi tháng.
Các địa phương được yêu cầu rà soát, đánh giá lại nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức. Những dự án nhà ở xã hội, nhất là loại hình cho thuê, sẽ được đưa vào diện “luồng xanh”, ưu tiên trong khâu thẩm định và giải quyết thủ tục hành chính để sớm triển khai trên thực tế.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đến nay đã có 17 tỉnh, thành phố gửi đề xuất nhu cầu thuê nhà ở xã hội với tổng quy mô hơn 67.100 căn. Tuy nhiên, các đô thị lớn có nhu cầu nhà ở rất cao như Hà Nội và TP HCM hiện vẫn chưa có báo cáo chính thức, cho thấy còn nhiều việc phải làm để chính sách nhà ở thực sự đi vào cuộc sống.
