Quy định mới về tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích chính thức có hiệu lực

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 50/2026/NĐ-CP nhằm cụ thể hóa các cơ chế, chính sách được Quốc hội thông qua tại Nghị quyết số 254/2025/QH15, tập trung tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện Luật Đất đai, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Nghị định này chính thức có hiệu lực từ ngày 31/1/2026, được kỳ vọng tạo ra bước điều chỉnh quan trọng trong chính sách tài chính đất đai, nhất là đối với hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo quy định mới, việc tính tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích từ đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp sang đất ở được thực hiện theo Điều 10 của Nghị quyết 254. Điểm đáng chú ý là chính sách ưu đãi chỉ được áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân và chỉ trên một thửa đất do người sử dụng đất tự lựa chọn. Điều này nhằm bảo đảm tính công bằng, tránh tình trạng lợi dụng chính sách để hưởng ưu đãi nhiều lần.

Trong trường hợp người sử dụng đất tiếp tục đề nghị chuyển mục đích trên cùng thửa đất đã được hưởng ưu đãi hoặc thực hiện chuyển mục đích đối với thửa đất khác, nghĩa vụ tài chính sẽ được xác định theo nguyên tắc chung, không còn ưu đãi. Cụ thể, người sử dụng đất phải nộp 100% phần chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích.

Đối với những hộ gia đình, cá nhân sở hữu nhiều thửa đất đủ điều kiện chuyển mục đích, Nghị định cho phép lựa chọn một thửa đất duy nhất để áp dụng chính sách ưu đãi. Nếu cơ quan có thẩm quyền phát hiện trường hợp đã được hưởng ưu đãi nhưng vẫn tiếp tục đề nghị áp dụng cho thửa đất khác, hồ sơ sẽ được chuyển sang cơ quan thuế để xác định lại nghĩa vụ tài chính theo mức thu 100% chênh lệch. Không chỉ vậy, người vi phạm còn phải nộp tiền chậm nộp, được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích đến khi hành vi vi phạm bị phát hiện, theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. Khoản tiền đã nộp trước đó, nếu có, sẽ được khấu trừ vào nghĩa vụ phải nộp lại.

Nghị định 50 cũng làm rõ căn cứ xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất. Theo đó, giá đất áp dụng là giá trong bảng giá đất do địa phương ban hành, có hiệu lực tại thời điểm cơ quan nhà nước ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Hạn mức giao đất ở dùng để tính tiền sử dụng đất được xác định theo quy định của cơ quan có thẩm quyền tại cùng thời điểm và được áp dụng riêng cho từng hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp hộ gia đình được hình thành thông qua việc tách hộ theo đúng quy định pháp luật thì được xem là một đối tượng sử dụng đất độc lập, đủ điều kiện áp dụng chính sách theo quy định.

Trước đó, Nghị quyết 254/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, đã đưa ra điều chỉnh quan trọng về mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở theo hướng giảm áp lực tài chính cho người dân. Theo cơ chế mới, trong phạm vi hạn mức giao đất ở, người sử dụng đất chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức áp dụng mức thu 50%, trong khi diện tích vượt quá một lần hạn mức phải nộp 100% chênh lệch.

So với quy định trước đây, vốn yêu cầu nộp 100% phần chênh lệch trong mọi trường hợp, chính sách mới được đánh giá là bước tiến đáng kể. Trong bối cảnh bảng giá đất tại nhiều địa phương đã và đang được điều chỉnh tăng, quy định này không chỉ giúp giảm gánh nặng tài chính cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất, mà còn góp phần tháo gỡ những vướng mắc tồn tại lâu nay trong thực tiễn thi hành Luật Đất đai. Qua đó, các quy định pháp luật về đất đai được kỳ vọng sẽ đi vào cuộc sống một cách hiệu quả, đồng bộ và phù hợp hơn với điều kiện kinh tế – xã hội hiện nay.