Từ ngày 31/1/2026, một thay đổi quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai chính thức có hiệu lực, khi Chính phủ ban hành Nghị định số 49/2026/NĐ-CP. Nghị định này quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số nội dung của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội, với trọng tâm là tháo gỡ các vướng mắc kéo dài trong quá trình thực hiện Luật Đất đai thông qua việc đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và làm rõ thẩm quyền giữa các cấp chính quyền.
Một trong những điểm đáng chú ý nhất của Nghị định 49 là việc điều chỉnh thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thường được người dân gọi là “sổ đỏ”. Theo đó, thẩm quyền này không còn tập trung chủ yếu ở cấp tỉnh hoặc các cơ quan chuyên môn như trước, mà được phân bổ linh hoạt hơn cho nhiều chủ thể, trong đó có Chủ tịch UBND cấp xã.
Cụ thể, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh vẫn giữ vai trò quan trọng trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và xác nhận các thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp đối với những trường hợp thuộc thẩm quyền quản lý của cấp tỉnh.
Tuy nhiên, song song với đó, Chủ tịch UBND cấp xã được trao quyền cấp sổ đỏ hoặc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp mà chính cấp xã là nơi ra quyết định về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh hoặc gia hạn thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc xác định lại diện tích đất ở.
Việc trao thêm thẩm quyền cho cấp xã được xem là bước đi mang tính đột phá, bởi đây là cấp chính quyền gần dân nhất, trực tiếp nắm bắt tình hình sử dụng đất tại địa phương. Trong bối cảnh nhiều hồ sơ đất đai trước đây phải “đi vòng” qua nhiều cấp, gây tốn thời gian và chi phí cho người dân, quy định mới được kỳ vọng sẽ giúp rút ngắn đáng kể quy trình giải quyết thủ tục hành chính.
Bên cạnh đó, Nghị định 49 cũng làm rõ vai trò của Văn phòng đăng ký đất đai. Cơ quan này có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp, cũng như thực hiện đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động đối với các trường hợp không thuộc thẩm quyền của cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh hoặc Chủ tịch UBND cấp xã. Cách phân định này nhằm tránh chồng chéo, đồng thời bảo đảm mỗi loại hồ sơ đều có địa chỉ giải quyết cụ thể.
Không chỉ dừng lại ở việc phân cấp trong cấp sổ đỏ, Nghị định 49 còn mở rộng thẩm quyền cho UBND cấp tỉnh trong nhiều nội dung quan trọng của lĩnh vực đất đai. Theo quy định, UBND cấp tỉnh được quyết định các vấn đề như thu hồi đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giao đất, cho thuê đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; điều chỉnh, gia hạn thời hạn sử dụng đất; chuyển hình thức sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất; chấp thuận việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án; cũng như chấp thuận, phê duyệt phương án sử dụng đất.
Một điểm mới khác là trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong việc ban hành quy trình, thủ tục hành chính về đất đai để triển khai các nội dung được phân cấp theo Nghị định 49. Thời hạn hoàn thành việc này chậm nhất là ngày 1/7/2026, với yêu cầu rõ ràng là phải cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính theo đúng tinh thần cải cách.
Trong giai đoạn chuyển tiếp, khi chưa ban hành quy định mới, UBND cấp tỉnh được quyền quyết định áp dụng quy trình theo pháp luật trước thời điểm Nghị định 49 có hiệu lực hoặc ban hành thủ tục riêng cho từng trường hợp cụ thể.
Nhìn chung, Nghị định 49/2026/NĐ-CP thể hiện rõ định hướng chuyển từ mô hình quản lý đất đai mang tính tập trung sang phân quyền có kiểm soát. Việc đưa thẩm quyền về gần cơ sở hơn không chỉ góp phần tháo gỡ các “điểm nghẽn” pháp lý tồn tại nhiều năm, mà còn tạo tiền đề cho một hệ thống quản lý đất đai minh bạch, linh hoạt và hiệu quả hơn. Với người dân và doanh nghiệp, kỳ vọng lớn nhất là thủ tục được rút gọn, thời gian xử lý hồ sơ giảm bớt và áp lực hành chính cho các cấp trên cũng được san sẻ một cách hợp lý.
