Tháo gỡ pháp lý, dẫn dòng vốn vào nhu cầu thực
Phát biểu tại diễn đàn, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng thị trường bất động sản đang đối mặt với sự đứt gãy niềm tin nghiêm trọng do những rào cản thể chế tồn tại trong nhiều năm qua.
Theo ông, để xử lý các dự án tồn đọng, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 29/2026/QH16 ngày 24/04/2026. Điểm mới của nghị quyết là có tính thực thi trực tiếp, không cần thêm văn bản hướng dẫn chi tiết. Tiếp đó, Chính phủ cũng ban hành Nghị định 147/2026/NĐ-CP ngày 07/05/2026 nhằm hướng dẫn bốn nội dung cụ thể trong nghị quyết này.
Tại TP.HCM, quá trình tháo gỡ vướng mắc đang được triển khai thông qua Tổ công tác đặc biệt do Chủ tịch UBND Thành phố làm Tổ trưởng. Sở Tài chính TP.HCM hiện đã tổng hợp 838 dự án và cơ sở nhà đất cần xử lý. HoREA cũng khảo sát và báo cáo bổ sung thêm 112 dự án, nâng tổng số dự án và khu đất cần tháo gỡ lên 950 trường hợp.
Theo thống kê được ông Lê Hoàng Châu công bố, trong 838 dự án do Sở Tài chính TP.HCM rà soát có 265 dự án thuộc doanh nghiệp tư nhân, 13 dự án PPP và 28 dự án của doanh nghiệp nhà nước. Trên phạm vi cả nước, hiện có hơn 4.500 dự án bất động sản đang vướng mắc pháp lý với tổng mức đầu tư hơn 2,5 triệu tỷ đồng và diện tích hơn 2 triệu ha đất.
Theo Chủ tịch HoREA, đây là nguồn lực rất lớn đang bị “đóng băng” do các nút thắt thể chế. Ông cũng cho rằng dù Ngân hàng Nhà nước đã thông báo giảm khoảng 0,5% lãi suất cho vay, nhưng trên thực tế doanh nghiệp vẫn đang phải tiếp cận vốn với mức lãi suất cao hơn nhiều.
Một điểm sáng hiếm hoi được ông dẫn chứng là dự án nhà ở xã hội tại Dĩ An được Vietcombank cam kết cho người mua nhà vay với lãi suất 6% cố định trong 5 năm. Theo ông Lê Hoàng Châu, thị trường bất động sản hiện cần đa dạng hóa nguồn vốn, bao gồm vốn chủ sở hữu, tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, vốn từ khách hàng, thị trường chứng khoán, quỹ đầu tư REIT và nguồn vốn trong dân.
Trong đó, vốn chủ sở hữu là điều kiện bắt buộc để tạo quỹ đất; tín dụng ngân hàng đóng vai trò “bà đỡ”, tài trợ khoảng 50% tổng mức đầu tư xây dựng sau khi dự án có quỹ đất sạch; còn trái phiếu doanh nghiệp đang dần phục hồi sau giai đoạn khủng hoảng 2022-2025.
Ông Lê Hoàng Châu đồng thời kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cần phân loại từng phân khúc bất động sản để có chính sách tín dụng phù hợp thay vì đánh đồng tất cả đều thuộc nhóm rủi ro cao. Theo đó, nhà ở xã hội có mức độ an toàn tới 99%, trong khi nhà ở thương mại vừa túi tiền và bất động sản khu công nghiệp cũng thuộc nhóm ít rủi ro hơn nhiều so với các phân khúc đầu cơ.
Cùng quan điểm, ông Trần Văn Hiếu - Tổng giám đốc OBC Holdings cho rằng vấn đề lớn nhất của thị trường hiện nay không nằm ở nhu cầu mà nằm ở việc dòng vốn chưa được dẫn đúng địa chỉ.
Theo ông, nhu cầu nhà ở thực vẫn rất lớn nhưng cơ chế tín dụng hiện tại chưa tạo ra sự khác biệt giữa các dự án phục vụ nhu cầu ở thực với các phân khúc đầu cơ hoặc nghỉ dưỡng. Doanh nghiệp hiện phải dành phần lớn vốn tự có cho giai đoạn giải phóng mặt bằng, hoàn thiện pháp lý và thi công phần móng trước khi đủ điều kiện huy động vốn từ khách hàng. Trong khi đó, các chi phí này thường chiếm tới 30-40% tổng mức đầu tư dự án, tạo áp lực tài chính rất lớn lên doanh nghiệp.
Chính vì vậy, ông Hiếu kiến nghị cần có cơ chế tín dụng riêng cho các dự án nhà ở phục vụ nhu cầu thực, đặc biệt là phân khúc vừa túi tiền nhằm giảm áp lực chi phí vốn và hỗ trợ mục tiêu an sinh xã hội.
“Tôi tin rằng nếu dòng vốn được dẫn đúng vào các dự án có giá trị thực, phục vụ nhu cầu ở thực và phát triển đô thị bền vững, thì không chỉ thị trường bất động sản được phục hồi mà còn góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, phát triển hạ tầng và nâng cao chất lượng đô thị trong dài hạn”, Tổng giám đốc OBC Holdings nhấn mạnh.
Minh bạch tài chính để củng cố niềm tin thị trường
Ở góc độ ngân hàng, ông Trần Hoài Phương - Giám đốc Khối Khách hàng Doanh nghiệp, Ngân hàng TMCP Phát triển TP HCM (HDBank) cho rằng niềm tin giữa ngân hàng và doanh nghiệp phải được xây dựng trên nền tảng minh bạch tài chính và hiểu biết lẫn nhau.
Theo ông, báo cáo tài chính có kiểm toán chỉ là điều kiện cần trong quá trình tiếp cận tín dụng. Quan trọng hơn là cấu trúc tài chính, năng lực quản trị và khả năng sử dụng vốn hiệu quả của doanh nghiệp.
Song, ông còn cho biết các mô hình quản trị rủi ro hiện nay đôi khi chỉ cho phép tài trợ khoảng 50% nhu cầu vốn kinh doanh, trong khi nhiều doanh nghiệp cần mức hỗ trợ lên tới 70-75%. “Rủi ro mà các ngân hàng đang chấp nhận và quản lý là rất quan trọng và đáng quan tâm. Khi ngân hàng bỏ tiền vào một doanh nghiệp, đó là một quyết định rủi ro và đòi hỏi sự hiểu biết lẫn nhau sâu sắc”, ông Phường chia sẻ.
Theo vị lãnh đạo HDBank, cấu trúc tài chính doanh nghiệp mới là nền tảng quan trọng nhất để ngân hàng giảm sự phụ thuộc vào tài sản đảm bảo. Ông cũng lưu ý doanh nghiệp cần đặc biệt quan tâm tới cân đối dòng vốn, tránh sử dụng vốn ngắn hạn cho các mục tiêu đầu tư dài hạn. Bên cạnh đó, hiệu quả sử dụng vốn và vòng quay vốn cũng là yếu tố phản ánh sức chống chịu của doanh nghiệp trước biến động thị trường.
Một nội dung khác được ông Trần Hoài Phương đề cập là mục tiêu nâng hạng tín nhiệm quốc gia. Theo ông, việc cải thiện vị thế của Việt Nam trên bản đồ tài chính quốc tế sẽ giúp doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn ngoại với chi phí thấp hơn và kỳ hạn dài hơn.
Ở góc độ chính sách, ông Hoàng Quang Phòng - Phó Chủ tịch Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam cho biết Việt Nam đang bước vào giai đoạn tăng tốc mới với mục tiêu chuyển đổi mô hình tăng trưởng dựa trên kinh tế số, kinh tế xanh và kinh tế tuần hoàn.
Theo ông, khu vực kinh tế tư nhân đang ngày càng đóng vai trò quan trọng trong tăng trưởng kinh tế và đổi mới sáng tạo. Thời gian qua, nhiều cơ chế, chính sách đã được ban hành nhằm tháo gỡ điểm nghẽn thể chế và tạo không gian phát triển rộng mở hơn cho doanh nghiệp.
“Các cơ quan quản lý đang nỗ lực cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh với mục tiêu cao nhất là bảo vệ quyền lợi hợp pháp và tạo điều kiện thuận lợi nhất cho doanh nghiệp, đặc biệt là khu vực kinh tế tư nhân”, ông Hoàng Quang Phòng nhấn mạnh.
