Bất động sản nhà ở bật chế độ “360o chuyển” trong năm 2024
Theo nhận định của chuyên gia Dat Xanh Services-FERI, thị trường BĐS 2024 thực sự đã có “360o chuyển”. Theo đó, tất cả các chủ thể tham gia vào thị trường BĐS đều có sự nỗ lực thay đổi và chuyển mình. Nếu như các CĐT đã có sự chuyển đổi về chiến lược, về nhận thức và về trạng thái; thì các Doanh nghiệp Môi giới cũng đã có sự chuyển đổi về thị trường, về nhận thức và cả phương thức bán hàng, triển khai kinh doanh. Đồng thời, khách hàng đã có sự chuyển đổi tích cực về tâm lý, về hành vi và cả dòng tiền.
Trước đó, theo chuyên gia của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài Chính - Bất động sản Dat Xanh Service (DXS-FERI) cũng cho rằng, tính đến thời điểm cuối năm 2024 thì thị trường BĐS đã thoát khỏi vùng đáy. Đáng chú ý, Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật các tổ chức tín dụng 2024 đã chính thức có hiệu lực sớm từ ngày 01/08/2024 và được áp dụng từ năm 2025, 4 luật có sự liên quan mật thiết đến với thị trường BĐS, tạo tiền đề quan trọng cho tiến độ giải phóng mặt bằng và giải quyết các rào cản pháp lý tổn đọng.
Cụ thể, đây chính là những điểm sáng đã xuất hiện, được kỳ vọng sẽ đặt nền móng cho sự phát triển minh bạch, ổn định trong chu ký mới. Đồng thời, đây cũng chính là cơ hội nhằm hỗ trợ thúc đẩy phát triển các dự án và gia tăng nguồn cung nhà ở mới.
Theo thống kê của Dat Xanh Services - FERI, năm 2024 ghi nhận 29 dự án được khởi công xây dựng, 69 dự án được tổ chức kick off và 93 sự kiện mở bán trên cả nước. Riêng quý 4/2024 có đến 48 sự kiện mở bán, chiếm hơn 50% số lượng sự kiện mở bán trong năm, đánh dấu một giai đoạn ấm áp hơn của thị trường bất động sản.
Ngoài ra, về mức độ cải thiện của thị trường Bất động sản trong năm 2024 cũng đã có sự khả quan hơn. Cụ thể, có đến 89,4% cá nhân môi giới đánh giá phản hồi thị trường đã có sự cải thiện, trong đó cải thiện nhẹ là 37,8%, cải thiện vừa là 19,7%, và cải thiện tốt là 31,9%, và chỉ có 10,6% cá nhân môi giới đánh giá rằng thị trường chưa có sự cải thiện.
Dự báo về thời điểm thị trường BĐS phục hồi, góc nhìn của các cá nhân môi giới cũng khá tích cực, có đến 63% cá nhân môi giới kỳ vọng thị trường BĐS sẽ phục hồi trong năm 2025. Trong đó, 29% lựa chọn thời điểm phục hồi từ Quý 1 & Quý 2/2025, và 34% lựa chọn thời điểm phục hồi từ Quý 3 & Quý 4/2025; 23% cá nhân môi giới đánh giá đến năm 2026 thị trường BĐS phục hồi, và 14% cá nhân môi giới cho rằng thị trường BĐS đã phục hồi từ Quý 3 & Quý 4/2024.
Nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2024 đã có những chuyển biến tích cực, thể hiện rõ qua các chỉ số về doanh nghiệp và nhân sự trong ngành.
Thứ nhất, Số lượng Doanh nghiệp Bất động sản quay lại hoạt động tăng 42,2 % so với năm 2023, đây là mức tăng rất cao, cho thấy niềm tin vào sự phục hồi của thị trường Bất động sản đang ngày càng gia tăng.
Thứ hai, Số lượng nhân sự làm việc trong ngành Bất động sản giảm 4,9 % so với năm 2023: Đây là diễn biến trái chiều so với sự gia tăng về số lượng doanh nghiệp quay lại hoạt động, cho thấy với những điều kiện khắt khe hơn trong hoạt động kinh doanh BĐS, các doanh nghiệp đã có những thay đổi trong ưu tiên lựa chọn nhân sự, đặc biệt điều kiện tiên quyết là cá nhân môi giới phải có chứng chỉ môi giới.
Thứ ba, Số doanh nghiệp thành lập mới trong ngành BĐS ghi nhận 4,580 doanh nghiệp, giảm 2,7 % so với năm trước (4.707 doanh nghiệp) song quy mô vốn bình quân trên mỗi doanh nghiệp thành lập mới đã tăng 2,5 %, điều này phần nào thể hiện được sự chặt chẽ trong quản lý của nhà nước về việc thành lập các doanh nghiệp mới hoạt động trong lĩnh vực Bất động sản với hàng loạt yêu cầu về quy mô, nguồn vốn, trang thiết bị vận hành cũng như các chứng chỉ cần thiết.
Những chuyển biến rõ nét trên chứng minh thị trường BĐS đang phát triển theo hướng bền vững hơn, và vạch ra cụ thể các định hướng xu thế mới trong tương lai.
3 kịch bản phục vụ cho nguồn cung khởi sắc thị trường bất động sản 2025
Các chuyên gia của Dat Xanh Services - FERI cho rằng, thị trường năm 2025 đón nhận khoảng 43.300 sản phẩm mới, trong đó miền Nam chiếm phần lớn với 36,2% tổng nguồn cung tương lai, thị trường miền Bắc và miền Trung chiếm lần lượt 31,5% và 20,7% và nguồn cung mới, miền Tây có tỷ lệ khoảng 11,6%. Phân khúc căn hộ sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới.
Theo Dat Xanh Services - FERI nhận định, thị trường bất động sản nhà ở Việt Nam trong năm 2025 sẽ có những chuyển biến tích cực hơn, với nguồn cung mới được cải thiện đáng kể so với năm 2024. Tuy nhiên, mức độ tăng trưởng và tỷ lệ hấp thụ sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, tạo nên ba kịch bản khác nhau: kịch bản thách thức; kịch bản kỳ vọng và kịch bản lý tưởng.
Thứ nhất, Kịch bản lý tưởng với nguồn cung mới tăng mạnh 40% - 50, lãi suất thả nổi ở mức 9% - 11%, giá bán tăng 15 - 20% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40 - 45%. Đây là kịch bản lạc quan nhất, kỳ vọng vào sự phục hồi sớm của thị trường.
Thứ hai, Kịch bản kỳ vọng với nguồn cung mới tăng 30% - 40, lãi suất thả nổi ở mức 10 - 12%, giá bán tăng 10 - 15% và tỷ lệ hấp thụ đạt 35 - 40%. Đây là kịch bản khả thi nhất, phản ánh sự tăng trưởng được cải thiện tích cực hơn của thị trường.
Thứ ba, Kịch bản thách thức với nguồn cung mới tăng 20% - 30%, lãi suất thả nổi lên tới 11 - 13%, giá bán tăng 5 - 10% và tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 30 - 35%. Đây là kịch bản cẩn trọng nhất, dự phòng cho các tình huống chuyển biến ngoài dự liệu.
Nhìn chung, kết thúc năm 2024, bắt đầu năm 2025, có thể nói rằng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đã “chuyển mình” và đang trong quá trình hồi phục, sẵn sàng chạy đà cho một chu kỳ tăng trưởng mới. Dù vẫn còn nhiều thách thức, nhưng thị trường được dự báo sẽ phát triển minh bạch, ổn định hơn, bền vững hơn khi các yếu tố vĩ mô dần đi vào ổn định, các bên sẵn sàng “tăng tốc” với tâm thế mới, nguồn cung dự báo cải thiện hơn và niềm tin trở lại, kéo theo nhu cầu tăng.
Không những thế, để thị trường Bất động sản phục hồi và khỏe mạnh hoàn toàn, có lẽ cần thêm vài năm tiếp theo. Tuy nhiên, với những diễn biến khá tích cực, hoàn toàn có thể khẳng định rằng thị trường Bất động sản đã rời xa vùng đáy chữ U, đã có sự tăng trưởng trở lại và tiếp tục có dấu hiệu tăng trưởng đến hết năm 2025, hướng đến việc chính thức phục hồi vào năm 2026./.
