Hệ lụy từ thời hạn sở hữu nhà chung cư

Ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc nghiên cứu và phát triển DKRA Việt Nam: Chưa phù hợp trong thời điểm hiện nay

Tại Việt Nam, thời hạn sở hữu nhà chung cư chưa phù hợp ở thời điểm hiện nay. Trước hết, sẽ có sự phản ứng của thị trường bất động sản (BĐS) về loại hình căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn, vì từ trước đến nay, người dân khi mua căn hộ chung cư nhằm để sở hữu lâu dài. Thứ hai, nếu áp dụng sẽ làm cho sức cầu của thị trường BĐS suy giảm.

Thời hạn sử dụng chung cư phải căn cứ cụ thể trên tình trạng thực tế và cần cơ quan độc lập của Nhà nước kiểm tra định kỳ. Đơn cử, quy định thời hạn là 50 năm nhưng phải quy định khoảng 5 năm kiểm định 1 lần để đánh giá sự an toàn của chung cư; nếu 50 năm sau vẫn an toàn thì có thể tiếp tục gia hạn sử dụng chung cư. Vấn đề niên hạn chỉ là một quy định pháp lý, không phải yếu tố hoàn toàn chính xác trong quá trình sử dụng chung cư.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA): Nghiên cứu, đánh giá tác động xã hội

Thời điểm hiện nay chưa nên quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn 50 năm, 70 năm để phù hợp tâm tư, nguyện vọng của người dân. Người dân muốn được sở hữu căn hộ chung cư đi đôi với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài, nhằm tạo tài sản có giá trị cao để lại cho con cháu. Trường hợp áp dụng sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn sẽ gây biến động trên thị trường BĐS và trong xã hội.

Việc xử lý chung cư hết hạn sử dụng được thực hiện theo Nghị định 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại chung cư. Thực ra, Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định 2 chế độ sở hữu nhà ở. Một là chế độ sở hữu nhà ở không xác định thời hạn (bao gồm sở hữu căn hộ chung cư) gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Hai là sở hữu nhà ở có thời hạn (bao gồm sở hữu căn hộ chung cư) gắn liền với quyền sử dụng đất có thời hạn. Nhưng Luật Nhà ở năm 2014 không quy định bắt buộc sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn.

Quy định bắt buộc sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn 50 năm, 70 năm áp dụng cho các dự án xây dựng chung cư mới trong thời gian tới cần được tiếp tục nghiên cứu kỹ, đánh giá tác động thật thấu đáo và cần lấy ý kiến người dân là đối tượng chính bị tác động. Cần khuyến khích các doanh nghiệp thực hiện dự án xây dựng chung cư theo hình thức đầu tư dự án căn hộ dịch vụ với thời hạn sở hữu căn hộ theo thời hạn của dự án. Cụ thể, căn hộ chung cư sở hữu thời hạn 50 năm có giá bán chỉ bằng 70-80% giá căn hộ sở hữu vĩnh viễn, để khách hàng lựa chọn và làm quen với sản phẩm căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn.

Ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường: Phải lường trước những hạn chế

Nhà chung cư nên quy định thời hạn khi hết tuổi thọ công trình chung cư là phù hợp. Tuy nhiên, việc áp dụng quy định đó hay không cần phải đặt vào hoàn cảnh riêng của Việt Nam. Bởi vì, theo chủ trương của Nhà nước, nguồn cung nhà chung cư phải chiếm 80% nhà ở.

Điều đáng quan tâm là phát triển đô thị phải là khu đô thị hiện đại, chung cư cao tầng nhưng có không gian rộng, mặt nước, môi trường trong lành, dịch vụ, thương mại... Dự thảo về thời gian sử dụng nhà chung cư nếu áp dụng sẽ tác động rất lớn đến nguồn cung nhà chung cư. Có thể lúc đó người dân thà tìm vài chục mét vuông đất để mang tính ổn định, lâu dài. Nếu không, người 20 tuổi mua căn hộ chung cư, đến năm 70 tuổi phải ra khỏi nhà, người dân sẽ ngại mua nhà chung cư, dần dần dẫn đến tình trạng người dân chỉ thích nhà đất, nhỏ cũng được, hẹp cũng được, tồi tàn cũng được, nhưng mang tính lâu dài.

Cần phải lường trước những hạn chế khi đưa ra quyết định cuối cùng về việc có áp dụng thời hạn sử dụng nhà chung cư hay không. Đừng để người dân nhìn thấy chung cư là sợ. Vì vậy, hiện nay chỉ cần thay đổi chút. Ví dụ, chung cư nên có quỹ để sữa chữa. Để làm được việc đó, mỗi năm mỗi hộ gia đình nên đóng khoảng 2 triệu đồng vào quỹ sửa chữa chung cư, để khi chung cư xuống cấp cần sửa chữa thì dễ dàng thực hiện.