Giá nhà vượt xa thu nhập, thị trường thiếu cân bằng cung - cầu

Trong 9 tháng đầu năm, thị trường bất động sản ghi nhận xu hướng tăng giá ở hầu hết phân khúc, song Bộ Xây dựng cho rằng mặt bằng giá hiện nay vẫn chưa phản ánh đúng giá trị thực. Lý do được đưa ra là tình trạng đầu cơ, găm hàng và nâng giá vẫn tồn tại, khiến giá bán vượt xa khả năng chi trả của phần đông người dân.

Thực tế, các báo cáo thị trường cho thấy giá căn hộ tại Hà Nội và TP HCM tiếp tục leo thang. Ở Hà Nội, giá trung bình từ chủ đầu tư đạt 70-80 triệu đồng/m2, tăng gần 6% so với quý I và tới 33% so với cùng kỳ năm ngoái. Một số dự án hạng sang thậm chí chạm ngưỡng 150-300 triệu đồng/m2.

Tại TP HCM, giá sơ cấp khoảng 75 triệu đồng/m2, tăng 36% theo năm; phân khúc cao cấp mở bán từ 150 triệu đồng/m2 trở lên. Không chỉ hai đô thị lớn, ở các tỉnh thành khác như Đà Nẵng, giá đất nền tại nhiều khu đô thị mới hoặc ven biển cũng dao động 40-60 triệu đồng/m2.

Các đơn vị nghiên cứu độc lập cũng xác nhận xu hướng tăng giá mạnh. Savills cho biết giá bán chung cư mới ở Hà Nội đã tăng 40% theo năm, đạt trung bình 91 triệu đồng/m2. Trong khi đó, CBRE ghi nhận căn hộ mới tại TP HCM có giá từ 82 đến 220 triệu đồng/m2 trong quý II, tăng 29% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung tuy có cải thiện nhưng không khiến giá giảm, trái lại, mức giá ngày càng cao đã khiến nhu cầu ở thực bị thu hẹp.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, giá trị thực của bất động sản không chỉ gói gọn trong con số giao dịch mà còn phụ thuộc vào yếu tố vị trí, pháp lý, tiện ích và hiệu quả sử dụng. Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy tâm lý kỳ vọng vào sự tăng giá đã khiến giới đầu tư và đầu cơ trở thành lực lượng chính trên thị trường, trong khi nhu cầu an cư ngày càng lép vế.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra nghịch lý: nguồn cung nhà ở trong 9 tháng đầu năm tăng mạnh, với số dự án khởi công và hoàn thành lần lượt tăng 20% và 9%. Thế nhưng, lượng giao dịch chỉ nhích 1% so với cùng kỳ. Thị trường chủ yếu sôi động ở những khu vực có hạ tầng đồng bộ và pháp lý minh bạch, trong khi phần lớn nhà đầu tư vẫn chờ đợi, điều chỉnh kỳ vọng.

Một vấn đề khác là cơ cấu hàng hóa bất động sản mất cân đối. Phân khúc trung và cao cấp chiếm tỷ trọng lớn, trong khi nhà ở giá phù hợp cho công nhân, người thu nhập thấp và nhà ở xã hội còn rất hạn chế. Điều này làm gia tăng sức ép tiếp cận nhà ở của đa số người dân.

Để khắc phục, Bộ Xây dựng cho biết sẽ nghiên cứu thí điểm mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý tại các đô thị lớn nhằm nâng cao tính minh bạch. Đồng thời, cơ quan này cũng đề nghị Bộ Tài chính phối hợp xây dựng khung pháp lý để thành lập Quỹ nhà ở quốc gia. Quỹ này được kỳ vọng giúp cân đối cung - cầu, điều chỉnh lại cơ cấu sản phẩm, từ đó kéo giá nhà thương mại về mức hợp lý hơn và đưa thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững.