UBND TP Hà Nội đang lấy ý kiến đối với dự thảo nghị quyết quy định các khoản thu từ việc khai thác giá trị tăng thêm tại các khu vực TOD - mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng như metro, đường sắt đô thị và xe buýt kết nối. Theo đề xuất mới, nhiều giao dịch bất động sản hoặc hoạt động xây dựng tại những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng giao thông công cộng có thể phải đóng thêm các khoản phí bổ sung.
Một trong những nội dung đáng chú ý là đề xuất thu “phí cải thiện hạ tầng” đối với hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng trong khu TOD. Khoản phí này được tính một lần, tương đương 0,5% giá trị thửa đất giao dịch theo bảng giá đất do thành phố ban hành.
Theo lý giải của Hà Nội, việc đầu tư hệ thống giao thông công cộng quy mô lớn như đường sắt đô thị sẽ kéo theo sự gia tăng đáng kể về giá trị bất động sản tại khu vực xung quanh. Vì vậy, Nhà nước cần có cơ chế điều tiết một phần giá trị tăng thêm này để tái đầu tư cho hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và mạng lưới đường sắt đô thị trong tương lai. Thành phố cho rằng mức thu 0,5% được xây dựng trên cơ sở tương quan với các nghĩa vụ tài chính hiện hành trong giao dịch bất động sản và tương đồng với mức lệ phí trước bạ nhà đất đang áp dụng.
Không chỉ dừng ở hoạt động mua bán nhà đất, dự thảo còn đề xuất áp dụng “phí kết nối giao thông công cộng” đối với các tổ chức, cá nhân có nhu cầu kết nối dự án nhà ở, khu đô thị hoặc công trình đầu tư xây dựng với hạ tầng đường sắt trong khu TOD. Khoản thu này được tính một lần, bằng 0,1% tổng chi phí đầu tư xây dựng trong tổng mức đầu tư được phê duyệt của công trình.
Song song với đó, Hà Nội cũng dự kiến triển khai cơ chế thu từ việc khai thác tài sản kết cấu hạ tầng đường sắt địa phương trong phạm vi TOD. Hai nhóm đối tượng được đề xuất áp dụng gồm doanh nghiệp, tổ chức hoạt động thương mại - dịch vụ và hộ kinh doanh có doanh thu trên 3 tỷ đồng mỗi năm. Mức thu dự kiến được tính trên lợi nhuận trước thuế hàng năm, trong đó khu vực lõi TOD áp dụng mức 3%, còn các khu vực còn lại là 1,5%.
Đáng chú ý, các dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc tăng diện tích sàn theo quy hoạch TOD cũng nằm trong diện phải nộp thêm khoản thu bổ sung. Theo dự thảo, khoản thu này được xác định dựa trên tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc phần giá trị tăng thêm phát sinh khi điều chỉnh quy hoạch, chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay thay đổi công năng sử dụng công trình.
Ba nhóm đối tượng chính được đề xuất áp dụng gồm các tổ chức được giao đất hoặc thuê đất để phát triển dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ trong khu TOD; các chủ nhà riêng lẻ có công trình trên 7 tầng với diện tích sàn trên 500 m2 muốn điều chỉnh tăng quy mô xây dựng; cùng với các tổ chức, cá nhân đã có công trình thương mại, dịch vụ hoặc nhà ở kết hợp kinh doanh và muốn sửa chữa, mở rộng để tăng diện tích sàn theo quy hoạch mới.
Theo thành phố, hệ thống đường sắt đô thị không chỉ tạo ra động lực phát triển giao thông mà còn làm gia tăng giá trị sử dụng đất tại các khu vực lân cận. Tuy nhiên, yếu tố giá trị gia tăng này hiện chưa được phản ánh đầy đủ khi xác định nghĩa vụ tài chính đất đai. Vì vậy, UBND TP Hà Nội sẽ ban hành “hệ số lợi thế TOD” nhằm làm căn cứ điều tiết phần giá trị tăng thêm khi cấp phép xây dựng vượt các chỉ tiêu quy hoạch cũ trước thời điểm hình thành quy hoạch TOD.
Đề xuất trên được xây dựng trong bối cảnh Luật Thủ đô sửa đổi cho phép Hà Nội triển khai mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng và khai thác giá trị gia tăng từ đất đai, hạ tầng để tái đầu tư cho phát triển đô thị. Đây được xem là cơ sở pháp lý quan trọng để thành phố mở rộng nguồn lực đầu tư cho hệ thống đường sắt đô thị trong nhiều năm tới.
Theo quy hoạch, Hà Nội dự kiến phát triển 5 khu TOD cấp quốc gia với quy mô khoảng 100 ha mỗi khu, 23 khu TOD cấp vùng quy mô khoảng 50 ha và 134 khu TOD khác. Tổng diện tích quỹ đất có khả năng khai thác lên tới khoảng 5.000 ha, được đánh giá là nguồn lực tài chính đáng kể phục vụ đầu tư hạ tầng giao thông và phát triển đô thị đồng bộ.
Nếu được thông qua, các khoản thu mới sẽ tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản quanh các tuyến metro và khu vực được quy hoạch theo mô hình TOD. Đồng thời, đây cũng là bước đi cho thấy Hà Nội đang hướng tới cơ chế khai thác giá trị tăng thêm từ đất đai để tạo nguồn vốn dài hạn cho phát triển hệ thống giao thông công cộng quy mô lớn.
