Tại phiên thảo luận ở hội trường ngày 21/4, vấn đề kiểm soát dòng tiền vào thị trường bất động sản tiếp tục thu hút sự quan tâm của các đại biểu Quốc hội, trong bối cảnh giá nhà leo thang và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng khó khăn. Một trong những đề xuất đáng chú ý là áp dụng cơ chế thu phí lũy tiến đối với căn nhà thứ hai không đưa vào sử dụng hoặc không cho thuê, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, tích trữ tài sản.
Đại biểu Lê Hoàng Anh, Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, cho rằng dòng tín dụng đang có dấu hiệu lệch hướng khi tập trung quá lớn vào lĩnh vực bất động sản. Theo số liệu được ông dẫn lại, giai đoạn 2021 - 2025, tín dụng đổ vào thị trường này đã tăng tới 132%, đạt hơn 4,5 triệu tỷ đồng. Trong khi đó, mức giá nhà tại Hà Nội và TP.HCM hiện cao gấp 25 - 30 lần thu nhập bình quân đầu người, vượt xa ngưỡng phổ biến quốc tế chỉ khoảng 4-6 lần. Hệ quả là ngay cả những người trẻ có thu nhập ổn định cũng khó có cơ hội sở hữu nhà ở, dù làm việc tích lũy trong nhiều thập kỷ.
Không chỉ dừng ở câu chuyện giá cả, đại biểu cũng bày tỏ lo ngại về cấu trúc dòng vốn trong nền kinh tế. Khi tới 80% nguồn vốn đầu tư tư nhân phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng, việc tín dụng ưu tiên chảy vào bất động sản sẽ làm suy giảm nguồn lực dành cho các lĩnh vực sản xuất, công nghiệp hay nông nghiệp. Thực tế, vốn ngân hàng dành cho địa ốc hiện cao gấp 1,8 lần so với công nghiệp và hơn 5 lần so với khu vực nông, lâm, thủy sản. Điều này, theo ông Hoàng Anh, khiến nền kinh tế giống như “chạy marathon với đôi chân bị trói”, khi nguồn lực bị hút vào các tài sản mang tính đầu cơ thay vì tạo ra giá trị bền vững.
Trước thực trạng này, đại biểu đề xuất Chính phủ cần sử dụng các công cụ thị trường để điều tiết, thay vì áp dụng biện pháp hành chính cứng nhắc. Một trong những giải pháp trọng tâm là thu phí sử dụng đất dựa trên hiệu quả khai thác và thời gian đưa vào sử dụng. Cụ thể, các bất động sản từ căn thứ hai trở lên nếu bị bỏ trống hoặc không khai thác cho thuê sẽ phải chịu mức phí lũy tiến theo thời gian. Tương tự, các dự án chậm triển khai quá 24 tháng cũng cần áp dụng cơ chế tăng phí để tránh tình trạng găm đất, chờ tăng giá.
Nguồn thu từ các khoản phí này, theo đề xuất, có thể được tái phân bổ cho các mục tiêu xã hội như phát triển nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ hay đầu tư hạ tầng đô thị thiết yếu. Đây được xem là hướng đi vừa góp phần điều tiết thị trường, vừa tạo nguồn lực cho các chính sách an sinh.
Trên thực tế, ý tưởng đánh thuế hoặc thu phí đối với bất động sản thứ hai không phải là mới. Nhiều chuyên gia và đại biểu Quốc hội trước đó cũng từng đề xuất áp dụng các công cụ tài chính nhằm hạ nhiệt thị trường. Tuy nhiên, việc triển khai vẫn gặp trở ngại về cơ sở dữ liệu. Khi thảo luận sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân vào cuối năm ngoái, Bộ trưởng Tài chính cho biết chưa đủ điều kiện để áp thuế trên phần lãi chuyển nhượng bất động sản do thiếu hệ thống dữ liệu đồng bộ, bao gồm sàn giao dịch trực tuyến và cơ sở dữ liệu đất đai tích hợp với VNeID. Vì vậy, hiện nay thuế chuyển nhượng nhà đất vẫn duy trì ở mức 2% trên giá trị giao dịch.
Câu chuyện ổn định thị trường bất động sản cũng được nhiều đại biểu khác đặt ra. Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn, Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường, chỉ ra rằng những điểm nghẽn lớn vẫn nằm ở thể chế, quy hoạch và thủ tục đầu tư. Trong khi nguồn cung hợp pháp còn hạn chế, tình trạng đầu cơ, thổi giá theo tin đồn quy hoạch và đấu giá đất lại tiếp tục đẩy mặt bằng giá lên cao bất thường.
Ông Sơn cho rằng cần có giải pháp tổng thể để kiểm soát đà tăng giá, đồng thời hài hòa giữa mục tiêu ổn định thị trường và áp lực thu ngân sách từ đất đai tại nhiều địa phương. Bên cạnh đó, việc xử lý các dự án chậm tiến độ, vướng mắc pháp lý hoặc bị bỏ hoang kéo dài cũng cần được đẩy nhanh. Những dự án đủ điều kiện nên được tiếp tục triển khai với thời hạn rõ ràng, trong khi các trường hợp không còn năng lực hoặc cố tình trì hoãn phải bị thu hồi và tổ chức đấu giá, đấu thầu lại.
Diễn biến thị trường thời gian qua cho thấy sự mất cân đối ngày càng rõ rệt. Năm 2025, phân khúc căn hộ cao cấp bùng nổ tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng, kéo giá chung cư tăng từ 20 - 40%, trong khi nhà ở bình dân dần thu hẹp. Đáng chú ý, nguồn cung căn hộ có giá trên 120 triệu đồng mỗi m2 đạt mức kỷ lục, riêng Hà Nội có gần 4.000 căn, chiếm 11% tổng lượng mở bán. Không ít dự án ở khu vực ngoại thành cũng được chào bán với mức giá lên tới 5-6 tỷ đồng cho căn hộ hai phòng ngủ.
Tuy vậy, từ đầu năm nay, thị trường đã bắt đầu có dấu hiệu chững lại khi thanh khoản suy giảm trong bối cảnh lãi suất tăng. Một số dự án ghi nhận mức giảm nhẹ 1-4% so với cuối năm trước, cho thấy áp lực điều chỉnh đang dần xuất hiện. Trong bối cảnh đó, các đề xuất về công cụ tài chính như thu phí nhà bỏ hoang được kỳ vọng sẽ góp phần định hướng lại dòng vốn, giảm đầu cơ và đưa thị trường phát triển theo hướng lành mạnh, bền vững hơn.
