Nhà phố thương mại (shophouse nhà phố) là loại hình bất động sản kết hợp giữa nhà ở và cửa hàng kinh doanh, thường nằm trong các khu đô thị, dự án quy hoạch đồng bộ. Phân khúc này từng được các nhà đầu tư săn đón và nở rộ vào thời điểm năm 2015.
Giá bán và giá cho thuê shophouse cao ngất do có nhiều ưu điểm là vừa sử dụng để ở, vừa có thể kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng. Thế nhưng, khoảng hơn 4 - 5 năm trở lại đây, loại hình này ngày càng trầm lắng. Đặc biệt, từ khi đại dịch COVID-19 bùng phát ở Việt Nam và kéo dài, shophouse rơi cảnh ế ẩm, thậm chí nhiều chủ đầu tư giảm giá nhưng vẫn không có người thuê, mua.
Mới đây, chúng tôi ghi nhận hình ảnh shophouse tại một số khu đô thị thuộc TP. Hồ Chí Minh nhận thấy, nguồn hàng treo biển cho thuê vẫn khá nhiều. Thậm chí, tại một số khu đô thị "nhà giàu", giá mỗi căn shophouse từ hàng chục đến hàng trăm tỷ đồng/căn, nằm trong khu quy hoạch bài bản song nhu cầu thuê vẫn khá ít ỏi.
Có thể thấy, năm 2026 tiếp tục là giai đoạn thử thách với nhà phố thương mại khi nhiều chủ sở hữu rơi vào vòng luẩn quẩn: giá mua cao, kỳ vọng dòng tiền lớn nhưng hiệu quả khai thác kéo dài kém khả quan, áp lực tài chính ngày càng chồng chất. Từ vị thế được xem là loại hình "hái ra tiền", shphouse dần trở thành phân khúc có biên lợi nhuận mỏng.
Theo Savills Việt Nam, lợi suất cho thuê shophouse thương mại tiếp tục co lại, thấp hơn đáng kể so với kỳ vọng ban đầu và kém cạnh tranh so với nhiều kênh đầu tư tài chính khác. Với loại hình nhà phố thương mại, khó khăn thường xuất phát từ việc định hướng phát triển và khai thác sai ngay từ đầu. Nhiều nhà đầu tư coi đây là tài sản nắm giữ chờ tăng giá, trong khi chủ đầu tư tập trung bán hàng mà ít chú trọng xây dựng mô hình vận hành thương mại. Khi yếu tố kinh doanh không được phát huy, giá trị shophouse thậm chí kém cạnh tranh hơn nhà phố hay biệt thự liền kề.
Theo các chuyên gia, yếu tố then chốt của loại hình này vẫn là sự phục hồi của tiêu dùng. Với nhà phố thương mại còn dư địa phục hồi nhưng khó quay lại giai đoạn "giá cao, dễ thuê", mà sẽ vận động theo hướng chọn lọc, gắn chặt với hiệu quả kinh doanh thực tế. Đồng thời, quản lý vận hành chuyên nghiệp đóng vai trò quyết định, đòi hỏi chủ đầu tư tham gia sâu hơn vào tổ chức không gian và thu hút khách thuê, thay vì mô hình "xây xong rồi bán đứt". Khi có chiến lược vận hành rõ ràng và giá thuê phù hợp sức mua, giá trị thương mại được khôi phục sẽ là nền tảng để giá trị tài sản tăng lên tương xứng với tiềm năng thực tế của loại hình này.
