Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đã phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức hội thảo lấy ý kiến doanh nghiệp, hiệp hội đối với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Trên cơ sở các ý kiến của doanh nghiệp, hiệp hội, chuyên gia, VCCI vừa tổng hợp các ý kiến góp ý vào Dự thảo Luật quan trọng này.
Quy định cụ thể, khả thi hơn
Trong đó, đáng chú ý, về nguyên tắc, phương pháp định giá đất, Khoản 2 Điều 153 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: “Giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều này được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác”.
Theo VCCI, đây là một khái niệm rất quan trọng để xác định giá đất. Tuy nhiên, trong quy định này lại có nhiều cụm từ chưa thực sự đủ rõ ràng, ví dụ: “cùng mục đích sử dụng”, “tại một khu vực” và “trong khoảng thời gian nhất định”.
Việc yêu cầu người thực hiện định giá phải chứng minh số liệu thống kê sử dụng vào cơ sở dữ liệu phải “không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác” là khá khó khăn, vì đây là yếu tố mang tính định tính, rất khó xác định vì hạn chế về thông tin nội bộ; không thể bắt buộc người cung cấp số liệu giao dịch phải chịu trách nhiệm, ngoại trừ giao dịch có quan hệ huyết thống thể hiện trên các hợp đồng cho biếu tặng…
Khái niệm “khu vực” trong quy định trên cũng chưa đủ rõ. Phạm vi của khái niệm này rất rộng, ví dụ như: cùng trên một tuyến đường kể cả cùng vị trí nhưng chỉ cách nhau một ngã ba, một cây cầu qua con mương, giá đất đã rất khác nhau. Trong thực tế, các khu vực trung tâm hành chính cấp huyện, làng nghề chỉ có một vài vị trí đất có khả năng sinh lời (có thể vừa để ở vừa kinh doanh) còn lại chỉ phù hợp để ở. Do đó, quy định giá theo “khu vực” là chưa phản ánh được đặc tính về vị trí của dất đai.
“Các doanh nghiệp cho rằng định nghĩa “giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường” như quy định tại Dự thảo là rất khó để làm căn cứ “xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn”. Đề nghị nghiên cứu quy định cụ thể, khả thi hơn để tránh rủi ro pháp lý cho bộ phận định giá và xác định được giá đất phù hợp”, văn bản của VCCI nêu.
Bảng giá đất thường “lạc hậu”?
Bên cạnh đó, Dự thảo quy định “Bảng giá đất được xây dựng theo vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn” (khoản 2 Điều 154). Bảng giá đất được áp dụng để “tính giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất” (điểm k khoản 4 Điều 154).
Quy định trên, theo VCCI, cần được xem xét ở các điểm sau: Bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm, công bố áp dụng từ đầu năm (ngày 1/1). Giá đất để bán đấu giá được xác định theo thông tin kỹ thuật của thửa đất cụ thể, thời điểm định giá cụ thể. Thửa đất bán đấu giá là thửa đất được xác định rõ ràng với các đặc điểm quy hoạch cụ thể, có nghĩa là phải xác định theo phương pháp giá đất cụ thể để xác định thời điểm phù hợp.
Vì vậy, Bảng giá đất thường “lạc hậu” so với thời điểm bán đấu giá khoảng 1 năm, nhất là các vị trí đất có thông tin quy hoạch đầu tư hạ tầng, điều chỉnh địa giới hành chính, thay đổi mô hình quản lý hành chính từ huyện sang quận…
Như vậy, việc xây dựng Bảng giá đất sát với giá thị trường gặp nhiều thách thức như: giá giao dịch được ghi nhận trên hợp đồng có thể được điều chỉnh theo giá thực tế, vì đã được chấp thuận giá tính thuế theo Bảng giá đất, nhưng số liệu này có thể chưa đầy đủ để tập hợp thành cơ sở dữ liệu có mức độ tin cậy cao, chưa kể là rất khó loại trừ các yếu tố hình thành nên tổng giá trị giao dịch của bất động sản được xác định là căn cứ cứ xây dựng Bảng giá đất như giá trị tài sản trên đất, thửa đất dị hình hay giao dịch phi thị trường.
Chưa kể, đối với đất dịch vụ thương mại sẽ hầu như không có thông tin giao dịch thành công trên thị trường trong khu vực lân cận trong khoảng thời gian xây dựng Bảng giá đất…
VCCI cho rằng, trong khi các quy định về Bảng giá đất còn đưa đến nhiều lo ngại về khả năng liệu có sát giá thị trường hay không, một số doanh nghiệp đề nghị cân nhắc không nên quy định Bảng giá đất làm căn cứ xác định giá khởi điểm bán đấu giá quyền tài sản…/.
