Trong gần 2 năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với nhiều thách thức lớn, đặt ra nhiều vấn đề cần giải quyết, đặc biệt là vấn đề về pháp lý, nguồn vốn và các giải pháp tạo động lực cho thị trường bất động sản phát triển. Bất động sản là ngành duy nhất có số doanh nghiệp thành lập mới đi lùi trong năm 2023.
Theo số liệu thống kê, bình quân mỗi tháng có khoảng 107 doanh nghiệp địa ốc phá sản. Hầu hết doanh nghiệp đều phải đối mặt với nguy cơ phá sản, tạm dừng hoạt động, sa thải nhân viên, thu hẹp quy mô, cắt giảm lương hoặc tái cấu trúc… Các doanh nghiệp còn tồn tại trên thị trường hầu hết đều xác định tinh thần hoặc là “lỗ”, hoặc là lợi nhuận có thể giảm tới 80-90% so với cùng kỳ các năm trước.
Chia sẻ về những điểm nghẽn của thị trường bất động sản, tại Hội thảo: Tháo gỡ "điểm nghẽn" thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển do Báo Lao động tổ chức ngày 5/7, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho biết, hiện nay là các cơ chế chính sách chưa đồng bộ dẫn đến thực trạng cung không đủ cầu. Các dự án không được phê duyệt, trong khi nhu cầu về nhà ở rất lớn. Hệ quả làm cho giá nhà tăng cao, nhà giá rẻ khan hiếm, khiến cho người có thu nhập thấp khó chạm tới giấc mơ an cư.
Ngoài ra, các thủ tục pháp lý phức tạp, kéo dài. Hiện nay, để làm một dự án bất động sản các thủ tục chuẩn bị có thể kéo dài 3 năm, 5 năm, thậm chí có những dự án đến 15 năm. Ách tắc pháp lý là rào cản rất lớn kìm hãm đà tăng của bất động sản.
Trong bối cảnh người dân đang "khát" nhà ở giá rẻ nhưng vẫn còn nhiều dự án căn hộ tái định cư bị bỏ hoang, không người đến ở gây lãng phí lớn. Nguyên nhân xuất phát từ cơ chế làm nhà tái định cư, nhiều khu tái định cư được xây dựng ở những khu vực xa trung tâm, thiếu tiện ích và dịch vụ công cộng, đặc biệt là công ăn việc làm làm cho người đến tái định cư.
Ông Điệp khẳng định, bất động sản của Việt Nam đang trong giai đoạn vàng phát triển cực kỳ quan trọng. Tốc độ phát triển kinh tế cũng phụ thuộc vào tốc độ phát triển của thị trường bất động sản. Nếu bất động sản phát triển, có thể kéo theo sự phát triển của rất nhiều ngành nghề.
Do đó, để thị trường bất động sản phát triển, các bộ, ngành và các địa phương phải tập trung giải quyết, tháo gỡ ngay những điểm nghẽn đang còn tồn tại. Cơ chế, chính sách phải làm thanh khoản tất cả các khâu, chẳng hạn thủ tục pháp lý phải thanh khoản nhanh, để bàn giao chủ cho đầu tư hoặc các thủ tục pháp lý để cấp sổ đỏ. Công tác định giá, đấu giá cũng cần thanh khoản để hạ thấp giá thành và nguồn cung hàng hóa dồi dào hơn tạo được sự cân đối cung cầu.
Đồng thời, ông Điệp cho rằng, cần tạo nguồn lực cho bất động sản thương mại phát triển. Nhà thương mại là xu thế chung của thời đại, đòi hỏi thông minh, nhiều tiện ích. Hiện nay, giá nhà ở thương mại ở Việt Nam so với thế giới thấp hơn rất nhiều. Tuy nhiên, mức giá này cao hơn so với thu nhập của người dân. Để phân khúc này phát triển, nên vận hành theo cơ chế thị trường.
Bên cạnh đó, Nhà nước cần đảm bảo các quyền lợi của những người làm công ăn lương, những người không tiếp cận được với nhà ở thương mại. Đảng, Nhà nước và các bộ, các ngành, các địa phương cần có những chính sách thiết thực, giảm bớt những điều kiện, thủ tục pháp lý phức tạp, nới lỏng điều kiện tiếp tận nhà ở xã hội để người dân có nhà.
Ngoài ra, phải có quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất vào mục đích xây nhà ở xã hội một cách rõ ràng và mang tính pháp lệnh, không nên đưa ra quy định chung chung. Bên cạnh đó, phải dành những khu đất có đầy đủ những điều kiện hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật tốt để dành cho nhà xã hội, bảo đảm an sinh cho người dân. Còn đối với các dự án tái định cư không có người đến ở thì có thể nghiên cứu chuyển sang nhà xã hội để tránh lãng phí, giúp tận dụng nguồn lực.
Hiện đại bộ phận các doanh nghiệp hiện nay đang rơi vào hoàn cảnh rất là khó khăn. từ đó, theo Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội đề xuất Chính phủ cần có quỹ bảo lãnh tạo điều kiện cho những doanh nghiệp có tài sản lớn dừng hoạt hoạt động do khách quan, không đủ điều kiện vay ngân hàng.
Dưới góc độ pháp lý, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, các “rào cản” pháp lý khiến doanh nghiệp gặp khó khi triển khai dự án bất động sản như sau: Một là, không đồng bộ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với phương án sắp xếp nhà đất, phương án sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa. Hai là, dự án nhà ở thương mại không có “đất ở” vẫn phải tiếp tục “chờ”. Ba là, lập quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị chi tiết 1/500 còn nhiều vướng mắc.
Từ thực tế này, Luật sư Phạm Thanh Tuấn đề xuất các giải pháp tháo gỡ những "điểm nghẽn" về sự thiếu đồng bộ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với phương án sắp xếp nhà đất, phương án sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa.
Theo đó, đề xuất Chính phủ xem xét trình Quốc hội sửa đổi nội dung điểm (m) khoản 2 Điều 2 Nghị quyết số 82/2019/QH14 ngày 14/6/2019 của Quốc hội theo hướng việc sử dụng đất của doanh nghiệp sau cổ phần hóa thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về đất đai; không phát sinh các điều kiện tuân thủ quy định sử dụng đất theo đúng phương án sử dụng đất đã được phê duyệt.
Bên cạnh đó, Luật sư Phạm Thanh Tuấn kiến nghị, khi ban hành Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai năm 2024, Chính phủ cần hướng dẫn rõ trong trường hợp doanh nghiệp chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt của các địa phương nhưng không phù hợp với phương án phương án sắp xếp nhà đất, phương án sử dụng đất đã được phê duyệt thì sẽ xử lý thế nào./.
