Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2026, trong 6 tháng đầu năm, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của CTCP Phát triển Bất động sản Văn Phú (VPI) âm 1.489 tỷ đồng. Dòng tiền âm chủ yếu liên quan đến nhu cầu vốn cho hoạt động phát triển các dự án, khiến hàng tồn kho tiếp tục tăng, cùng với các khoản chi trả nợ gốc vay và thuế thu nhập doanh nghiệp.
Cụ thể, trong kỳ, doanh nghiệp đã chi hơn 2.366 tỷ đồng để trả nợ gốc vay và hơn 94 tỷ đồng nộp thuế thu nhập doanh nghiệp. Ở chiều ngược lại, dòng tiền từ hoạt động tài chính dương 1.166 tỷ đồng, trong đó tiền thu từ các khoản vay mới đạt 3.477 tỷ đồng.
Tại ngày 30/6/2026, tổng tài sản của Văn Phú đạt 15.855 tỷ đồng, tăng 7,7% so với đầu năm. Trong cơ cấu tài sản, hàng tồn kho tiếp tục là khoản mục đáng chú ý khi tăng 25,8%, lên 6.600 tỷ đồng, tương đương khoảng 41,6% tổng tài sản.
Phần lớn hàng tồn kho là chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang tại các dự án bất động sản. Trong đó, dự án Vlasta Thủy Nguyên có giá trị dở dang hơn 4.681 tỷ đồng, dự án NewTech ghi nhận khoảng 1.270 tỷ đồng.
Theo thuyết minh báo cáo tài chính, phần lớn giá trị hàng tồn kho đã được sử dụng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay và trái phiếu của doanh nghiệp cùng các công ty con.
Việc hàng tồn kho tăng trong bối cảnh dòng tiền kinh doanh âm cho thấy lượng vốn tiếp tục được phân bổ đáng kể cho hoạt động phát triển dự án. Khả năng chuyển đổi lượng hàng tồn kho này thành doanh thu và dòng tiền sẽ phụ thuộc vào tiến độ triển khai, bán hàng và bàn giao sản phẩm tại các dự án.
Ở chiều ngược lại, một số khoản mục tài sản ngắn hạn có xu hướng giảm. Các khoản phải thu ngắn hạn giảm hơn 1.100 tỷ đồng so với đầu năm, xuống khoảng 720 tỷ đồng. Mức giảm chủ yếu đến từ việc thu hồi các khoản đặt cọc nhận chuyển nhượng vốn và tạm ứng phục vụ phát triển dự án.
Đáng chú ý, tiền và các khoản tương đương tiền giảm 62,5%, từ hơn 706 tỷ đồng đầu năm xuống khoảng 265 tỷ đồng vào cuối quý II. Tiền gửi ngân hàng cũng giảm khoảng 70%.
Khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn giảm gần một nửa, từ hơn 1.044 tỷ đồng xuống 526 tỷ đồng. Theo báo cáo, nguyên nhân chủ yếu do doanh nghiệp đã bàn giao sản phẩm và ghi nhận doanh thu tại dự án Vlasta Thủy Nguyên và dự án TT39-40. Như vậy, trong nửa đầu năm, dòng tiền của doanh nghiệp có sự dịch chuyển đáng kể giữa hoạt động kinh doanh, đầu tư phát triển dự án và huy động vốn.
Giai đoạn cuối quý II/2026, tổng nợ phải trả của Văn Phú đạt 10.127 tỷ đồng, chiếm gần 64% tổng nguồn vốn. Đáng chú ý, nợ ngắn hạn tăng hơn 28%, lên gần 4.000 tỷ đồng. Trong đó, một phần các khoản vay dài hạn được chuyển sang nợ đến hạn trả trong vòng 12 tháng, khiến nghĩa vụ tài chính ngắn hạn tăng lên. Vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn đạt 2.325 tỷ đồng, trong khi nợ vay dài hạn giảm nhẹ. Tính chung, dư nợ vay của doanh nghiệp ở mức gần 7.400 tỷ đồng, cao hơn đáng kể vốn chủ sở hữu.
Trong bối cảnh dòng tiền từ hoạt động kinh doanh chưa cải thiện, tiền và tương đương tiền giảm mạnh, trong khi nhu cầu vốn cho các dự án vẫn ở mức cao, việc cân đối giữa dòng tiền hoạt động, nghĩa vụ trả nợ và nguồn vốn huy động sẽ tiếp tục là yếu tố đáng chú ý đối với tình hình tài chính của VPI trong thời gian tới.
