Những vướng mắc kéo dài liên quan đến các loại “giấy trắng”, “giấy xanh” cấp trong giai đoạn 1993-1997 tại TP.HCM đang được cơ quan quản lý đất đai trung ương hướng dẫn tháo gỡ, nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) vừa ban hành Văn bản số 41/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ gửi Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, trả lời các khó khăn trong quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho cá nhân. Trước đó, tại Công văn số 12430/SNNMT-VPĐK ngày 18/11/2025, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM phản ánh trên địa bàn vẫn còn tồn tại nhiều loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp từ năm 1993 đến 1997 như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường được gọi là “giấy trắng”, “giấy xanh”), Quyết định chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy giao đất. Dù do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, các giấy tờ này lại không đúng mẫu theo quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở tại thời điểm cấp.
Theo phân tích của Cục Quản lý đất đai, Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993. Tuy nhiên, trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 16/3/1998, việc đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn được thực hiện theo Quyết định số 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 và Thông tư số 302 TT/ĐKTK ngày 28/10/1989. Quyết định 201-QĐ/ĐKTK quy định thống nhất mẫu Giấy chứng nhận do Tổng cục Quản lý ruộng đất phát hành, gồm 4 trang với nội dung, hình thức, kích thước và thẩm quyền ký cấp cụ thể, áp dụng trên phạm vi cả nước.
Mặc dù Quyết định 201-QĐ/ĐKTK hết hiệu lực từ ngày 4/5/2000, song các quy định liên quan đến mẫu Giấy chứng nhận vẫn tiếp tục được duy trì theo Quyết định số 151/2000/QĐ-TCĐC. Do vậy, những giấy tờ được cấp trong giai đoạn 1993-1997 nhưng không đúng mẫu theo quy định nêu trên không thuộc trường hợp được quy định tại khoản 3 Điều 256 Luật Đất đai hiện hành. Riêng đối với giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, việc xem xét phải căn cứ vào pháp luật về nhà ở và xây dựng tại thời điểm cấp để xác định cụ thể giá trị pháp lý.
Tuy nhiên, cơ chế tháo gỡ đã được Quốc hội đặt ra tại điểm đ, khoản 2, Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 về một số cơ chế, chính sách đặc thù nhằm giải quyết vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định và có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp từ ngày 15/10/1993 trở về sau sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai.
Từ thực tiễn tại TP.HCM, Cục Quản lý đất đai cho biết các loại “giấy trắng”, “giấy xanh”, Quyết định chứng nhận quyền sử dụng đất hay Giấy giao đất nói trên đều được ban hành bởi cơ quan có thẩm quyền, bao gồm UBND TP.HCM, Ban Quản lý đất đai trực thuộc UBND Thành phố và UBND quận, huyện. Vì vậy, trong trường hợp người dân đã được cấp giấy chứng nhận do cơ quan có thẩm quyền ký nhưng không đúng mẫu quy định, việc cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sẽ được thực hiện theo tinh thần của Nghị quyết số 254/2025/QH15.
Để bảo đảm quá trình triển khai đúng quy định, Cục Quản lý đất đai đề nghị Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM chỉ đạo các đơn vị chức năng rà soát toàn bộ hồ sơ đã cấp, xác định rõ thẩm quyền ban hành giấy tờ trước đây, từ đó làm căn cứ xem xét cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật đất đai hiện hành.
