Hệ thống chính sách tài chính đất đai đang bước vào giai đoạn điều chỉnh quan trọng nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn phát sinh trong quá trình triển khai Luật Đất đai năm 2024. Việc Quốc hội thông qua Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025, có hiệu lực từ 1/1/2026, cùng với việc Chính phủ ban hành Nghị định số 50/2026/NĐ-CP ngày 31/1/2026 và Nghị định số 49/2026/NĐ-CP đã tạo khung pháp lý đồng bộ hơn đối với cơ chế thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Những quy định mới được kỳ vọng vừa bảo đảm tính minh bạch, khả thi, vừa khai thông nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội.
Thực tiễn thi hành Luật Đất đai năm 2024 cho thấy nhiều vướng mắc liên quan đến giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, xác định giá đất cũng như phương thức thu nghĩa vụ tài chính. Trên cơ sở đó, chính sách mới đặt mục tiêu xử lý kịp thời các bất cập, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, đồng thời cắt giảm thủ tục hành chính, giảm chi phí tuân thủ.
Một trong những nội dung đáng chú ý là việc điều chỉnh chính sách tiền thuê đất đối với lĩnh vực xã hội hóa. Các dự án thuộc giáo dục - đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường, giám định tư pháp được mở rộng phạm vi ưu đãi, không chỉ giới hạn trong các địa bàn, lĩnh vực ưu đãi đầu tư theo pháp luật về đầu tư. Cơ chế mới trao quyền chủ động lớn hơn cho địa phương khi UBND cấp tỉnh trình HĐND cùng cấp quyết định mức miễn tiền thuê đất theo từng khu vực, lĩnh vực, căn cứ danh mục loại hình và tiêu chí do Thủ tướng ban hành. Mức ưu đãi có thể linh hoạt từ mức tối thiểu theo quy định chung đến tối đa là miễn tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn thuê.
Việc phân cấp này giúp giảm đáng kể chi phí tiếp cận đất đai, tạo điều kiện để nâng cao chất lượng dịch vụ công. Tuy nhiên, đi kèm ưu đãi là cơ chế giám sát chặt chẽ. Sau khi dự án đi vào hoạt động, cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra việc thực hiện các tiêu chí đã cam kết; nếu vi phạm hoặc sử dụng đất sai mục đích, đơn vị phải hoàn trả toàn bộ số tiền thuê đất đã được miễn, giảm và nộp tiền chậm nộp theo quy định của pháp luật thuế.
Song song với đó, lĩnh vực khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số được hưởng ưu đãi đặc biệt về tiền thuê đất. Nhiều loại hình như xây dựng phòng thí nghiệm, cơ sở ươm tạo công nghệ và doanh nghiệp khoa học - công nghệ, cơ sở thực nghiệm, sản xuất thử nghiệm, viện và trung tâm nghiên cứu - phát triển công nghệ số, hay dự án sản xuất sản phẩm công nghệ số trọng điểm, phần mềm, chip bán dẫn, trí tuệ nhân tạo được miễn tiền thuê đất cho toàn bộ thời hạn thuê. Trung tâm Đổi mới sáng tạo Quốc gia và các khu công nghệ số tập trung cũng được áp dụng cơ chế miễn tiền thuê đất trọn đời; chủ đầu tư hạ tầng không được tính phần tiền đã được miễn vào giá cho thuê lại, qua đó hạ chi phí cho doanh nghiệp.
Tại các khu công nghệ cao, thời gian miễn tiền thuê đất phổ biến từ 15 đến 19 năm sau giai đoạn xây dựng cơ bản; riêng ngành, nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư có thể được miễn toàn bộ thời hạn thuê. Tuy nhiên, yêu cầu sử dụng đất đúng mục đích được đặt ra nghiêm ngặt, bảo đảm hiệu quả thực chất của chính sách.
Đối với hộ gia đình, cá nhân, thay đổi lớn nằm ở cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp sang đất ở. Thay vì phải nộp 100% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp như trước, nay mức thu được xác định theo tỷ lệ: 30% chênh lệch đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở; 50% với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức; và 100% với diện tích vượt quá một lần hạn mức. Chính sách này góp phần giảm đáng kể áp lực tài chính cho người dân.
Ưu đãi chỉ được áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất và phải có cam kết trong hồ sơ đề nghị. Trường hợp đã được cho phép chuyển mục đích từ ngày 1/8/2024 đến trước 1/1/2026, người dân có thể đề nghị tính lại theo quy định mới; nếu đã nộp tiền thì được hoàn trả phần chênh lệch hoặc bù trừ vào nghĩa vụ tài chính khác, với điều kiện nộp hồ sơ trước 1/1/2027.
Về thủ tục hành chính, chính sách mới cho phép trường hợp được miễn tiền thuê đất toàn bộ thời hạn thuê không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất và không cần nộp hồ sơ đề nghị miễn. Hồ sơ giảm tiền thuê đất được giải quyết theo cơ chế một cửa liên thông. Đáng chú ý, các tồn tại liên quan đến đơn vị sự nghiệp công lập trong giai đoạn chuyển tiếp cũng được xử lý: diện tích chuyển từ thuê đất sang giao đất không thu tiền sử dụng đất sẽ không phải nộp tiền thuê và tiền chậm nộp cho thời gian trước 1/1/2026; các khoản đã thông báo phải được rà soát, điều chỉnh hoàn tất trước 1/1/2027.
Loạt cơ chế mới không chỉ tháo gỡ vướng mắc về tài chính đất đai mà còn hướng đến mục tiêu dài hạn là khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, tạo dư địa cho tăng trưởng và bảo đảm sự công bằng, minh bạch trong thực thi chính sách.
