Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR: HOSE) ghi nhận lợi nhuận trước thuế lũy kế 9 tháng đạt gần 663 tỷ đồng, tăng 134,6% so với cùng kỳ năm 2025. Lợi nhuận sau thuế đạt gần 232 tỷ đồng, tăng 15,1%.
Trong khi đó, doanh thu thuần từ bán hàng và cung cấp dịch vụ đạt 181,8 tỷ đồng, thấp hơn cùng kỳ. Đặc thù của hoạt động kinh doanh bất động sản là doanh thu phụ thuộc vào tiến độ pháp lý, xây dựng, bàn giao sản phẩm và thời điểm hoàn tất các giao dịch. Do đó, kết quả ghi nhận giữa các kỳ có thể biến động theo tiến độ triển khai từng dự án.
Riêng quý III/2026, Phát Đạt đạt gần 158 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế, tăng 34,7% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, sau khi hạch toán các khoản dự phòng, chi phí tài chính, chi phí khác và thuế thu nhập doanh nghiệp, lợi nhuận sau thuế trong quý còn 13,7 tỷ đồng.
Một trong những thay đổi đáng chú ý trong cơ cấu tài sản của Phát Đạt là giá trị đầu tư vào công ty liên doanh, liên kết. Tại ngày 30/9/2026, khoản mục này đạt hơn 12.702 tỷ đồng, tăng mạnh so với mức gần 711 tỷ đồng hồi đầu năm.
Sự gia tăng chủ yếu đến từ các khoản đầu tư dài hạn, trong đó Phát Đạt sở hữu 35% tại Công ty TNHH Lotte Properties HCMC và đầu tư 50% tại Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Dịch vụ AKYN. Các khoản đầu tư này góp phần mở rộng danh mục hoạt động của doanh nghiệp tại những khu vực đô thị trọng điểm của TP.HCM.
Đáng chú ý, thương vụ nhận chuyển nhượng 35% vốn góp tại Lotte Properties HCMC được hoàn tất ngày 11/8/2026. Đây cũng là một trong những khoản đầu tư có quy mô lớn của Phát Đạt trong năm nay, gắn với dự án Lotte Eco Smart City Thu Thiem.
Tại thời điểm cuối tháng 9/2026, tổng tài sản hợp nhất của Phát Đạt đạt hơn 38.225 tỷ đồng, tăng 40,2% so với cuối năm 2025. Vốn chủ sở hữu hợp nhất đạt gần 12.620 tỷ đồng. Tiền và các khoản tương đương tiền ghi nhận gần 712 tỷ đồng, tăng 89,3% so với đầu năm.
Tuy nhiên, mở rộng danh mục đầu tư cũng kéo theo nhu cầu sử dụng vốn và chi phí tài chính gia tăng. Vì vậy, hiệu quả của các khoản đầu tư sẽ phụ thuộc vào tiến độ triển khai dự án, khả năng tạo dòng tiền và mức độ đóng góp vào kết quả kinh doanh trong thời gian tới.
Trong quý III/2026, doanh thu tài chính hợp nhất của Phát Đạt đạt gần 710 tỷ đồng. Trong đó, khoản lãi 662,6 tỷ đồng đến từ chuyển nhượng 49,95% cổ phần tại Công ty Cổ phần Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Hòa Phú; cùng với 46,5 tỷ đồng lãi từ thanh lý khoản đầu tư.
Các khoản thu nhập này chủ yếu phát sinh từ hoạt động tái cấu trúc danh mục đầu tư, thay vì hoạt động bán hàng bất động sản thường xuyên. Giao dịch chuyển nhượng giúp doanh nghiệp hiện thực hóa giá trị khoản đầu tư, đồng thời tạo thêm nguồn lực phục vụ kế hoạch phân bổ vốn cho các dự án trong giai đoạn tiếp theo.
Ở chiều chi phí, Phát Đạt ghi nhận hơn 174 tỷ đồng chi phí dự phòng trong quý III. Chi phí khác đạt gần 113 tỷ đồng, chủ yếu liên quan đến kinh phí tài trợ xây dựng và đưa vào sử dụng Trường Tiểu học Bình Chuẩn 3.
Chi phí lãi vay trong quý đạt hơn 180 tỷ đồng, tăng cùng với dư nợ vay phục vụ hoạt động đầu tư. Theo giải trình của doanh nghiệp, một phần nguồn vốn vay được sử dụng để tài trợ thương vụ nhận chuyển nhượng 35% vốn góp tại Lotte Properties HCMC.
Ngoài ra, chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành trong quý được ghi nhận ở mức hơn 141 tỷ đồng, trong khi chi phí thuế thu nhập hoãn lại khoảng 2,8 tỷ đồng. Các khoản chi phí này góp phần làm giảm lợi nhuận sau thuế quý III, dù kết quả lũy kế 9 tháng vẫn tăng so với cùng kỳ.
Về dòng tiền, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh trong quý III đạt hơn 2.425 tỷ đồng, chuyển sang trạng thái dương và cải thiện đáng kể so với cùng kỳ năm trước. Theo báo cáo, kết quả này có đóng góp từ biến động các khoản phải trả và vốn lưu động trong kỳ. Do đó, khả năng duy trì dòng tiền cần được theo dõi cùng tiến độ thực hiện các nghĩa vụ thanh toán trong những quý tiếp theo.
Nhìn chung, 9 tháng đầu năm 2026 đánh dấu giai đoạn Phát Đạt điều chỉnh đáng kể cơ cấu tài sản và danh mục đầu tư. Trong thời gian tới, tiến độ triển khai các dự án, khả năng kiểm soát chi phí và quản trị dòng tiền sẽ là những yếu tố cần theo dõi để đánh giá hiệu quả của chiến lược đầu tư mà doanh nghiệp đang thực hiện.
