Nằm giữa sân bay Cam Ranh và thành phố biển Nha Trang, cách đây 5 - 7 năm, Bãi Dài vẫn còn là một đồi cát hoang hóa và trơ trọi. Mặc dù từ năm 2004, UBND tỉnh Khánh Hòa đã thành lập Ban Quản lý Khu du lịch bán đảo Cam Ranh (sau này là Ban Quản lý Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh), tập trung kêu gọi đầu tư dự án. Song qua nhiều năm, Bãi Dài vẫn chỉ là một vùng cát trắng mênh mông và không có nhiều doanh nghiệp “mặn mà”.
Mãi cho đến năm 2013 – 2014, Bãi Dài mới thực sự chuyển mình sau khi UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành chính sách mở cửa, phê duyệt xây dựng các dự án du lịch nghỉ dưỡng trên đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở). Cơ chế mới đã tạo sức hút mạnh mẽ với một vệt dài các dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư có tổng số vốn đăng ký lên tới hơn 30.000 tỷ đồng. Sự tích cực vào cuộc của các “ông lớn BĐS” như: Vingroup, Hưng Thịnh Group, Eurowindow Holding, Novaland, CEO Group, Golf Long Thành… đã dần biến Bãi Dài trở thành điểm đến hấp dẫn trên bản đồ du lịch thế giới, góp phần quan trọng phát triển kinh tế địa phương.
Bãi dài thủa còn chưa có các dự án bất động sản
Loại hình “Đất ở tại nông thôn” thuộc một trong ba nhóm đất quy định tại Điều 10 Luật đất đai và người mua được sở hữu lâu dài. Theo các chủ đầu tư, khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” chỉ là thỏa thuận giữa UNBD tỉnh và nhà đầu tư nhằm hạn chế một số quyền như: không được đăng ký hộ khẩu, không hình thành nên các khu dân cư, thôn xóm… chứ không làm thay đổi bản chất, nguồn gốc “đất ở tại nông thôn”. Sau khi các chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính với các cơ quan quản lý nhà nước, dự án được nghiệm thu đi vào hoạt động, cơ quan quản lý đất đai phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho từng Biệt thự/căn hộ du lịch.
Thực tế đến nay, trong số hàng chục dự án nghỉ dưỡng tại Bãi Dài đã được cấp phép đầu tư, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngoài một số dự án chưa triển khai xây dựng thì nhiều dự án đã hoàn thành, nghiệm thu và đi vào hoạt động như: Fusion Maia Nha Trang Resort; Selectum Noa Resort Cam Ranh... các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng) mua sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. Tuy nhiên, một số dự án khác như Movenpick Resort Cam Ranh đã hoàn thành, được nghiệm thu phòng cháy chữa chá và đưa vào sử dụng năm 2019, chủ đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất nhưng hiện nay nhà đầu tư thứ cấp chưa được cấp sổ đỏ.
Được biết, trước đó, năm 2019 – 2020, sau đợt thanh tra các dự án trên diện rộng ở nhiều địa phương, bao gồm cả Khánh Hòa, trong đó có các dự án tại Bãi Dài, tại Thông báo kết luận thanh tra số 1919/TB-TTCP ngày 04/11/2020, Thanh tra Chính phủ đã chỉ ra "đất ở không hình thành đơn vị ở" chưa có quy định tại pháp luật hiện hành.
Tuy nhiên, Thanh tra Chính phủ đánh giá tích cực: “Loại hình biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng (tại tỉnh Khánh Hòa gọi là “đất ở không hình thành đơn vị ở”) đã và đang phát triển ngày càng mạnh tại Khánh Hòa và nhiều địa phương khác. Việc đầu tư xây dựng loại hình này đã mang lại một số hiệu quả như: thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư, thúc đẩy về tăng tốc độ và quy mô phát triển du lịch, dịch vụ; góp phần giải quyết việc làm, tăng thu ngân sách nhà nước…”.
Từ đó, Thanh tra Chính phủ kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các Bộ, ngành Trung ương và địa phương cần tập trung: “Khuyến khích thu hút đầu tư, phát triển du lịch, dịch vụ; không gây ách tắc dòng vốn đầu tư đã và đang phát triển mạnh, không gây xáo trộn đột biến ảnh hưởng đến thu hút đầu tư ở những địa phương đã thực hiện; hạn chế đến mức thấp nhất khả năng xảy ra rủi ro cho các nhà đầu tư; có giải pháp giải quyết đồng bộ mà trước hết là hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành”.
Nghiên cứu kết luận của Thanh tra Chính phủ, luật sư Mai Trang – Đoàn luật sư Hà Nội cho biết, Thanh tra không kết luận đất ở nông thôn không có trong luật mà chỉ nêu “đất ở không hình thành đơn vị ở” chưa có quy định tại pháp luật hiện hành. Kết luận của Thanh tra nêu trên là có cơ sở.
Một góc Bãi Dài hiện nay
Vì vậy, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho các chủ sở hữu theo hiện trạng đất ở tại nông thôn với thời hạn sử dụng lâu dài, ở đây là các căn biệt thự nghỉ dưỡng trong dự án xây dựng trên đất ở nông thôn theo hồ sơ pháp lý đã cấp cho doanh nghiệp là hoàn toàn có cơ sở và phù hợp với nội dung kiến nghị của Thanh tra chính phủ tại Thông báo 1919.
Luật sư Mai Trang cho rằng, việc giao “đất ở tại nông thôn” đi kèm cụm từ “đất ở không hình thành đơn vị ở” là cần thiết và phù hợp với mục đích phát triển dự án du lịch, nghỉ dưỡng. Nếu không có cụm từ “đất ở không hình thành đơn vị ở” đi kèm để hạn chế quyền với nhà đầu tư, người mua có thể đăng ký hộ khẩu, hình thành thôn xóm, ảnh hưởng đến việc khai thác du lịch của doanh nghiệp và gây áp lực lớn lên hạ tầng khu vực.
“Đã đến lúc các nhà làm luật cần phải luật pháp hóa loại hình đất ở tại nông thôn với điều kiện không hình thành đơn vị ở bằng văn bản cụ thể, quy định rõ ràng để cơ quan nhà nước và doanh nghiệp có cơ sở thực hiện, tránh gây khiếu kiện kéo dài, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, các doanh nghiệp cũng như người mua” – Luật sư Mai Trang bày tỏ quan điểm.
Phát biểu trên báo chí, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, cho rằng, đây là giải pháp khả thi, vừa hài hòa lợi ích các bên, vừa gỡ khó cho doanh nghiệp, tránh khiếu kiện, ảnh hưởng môi trường đầu tư kinh doanh. Để giải quyết triệt để, tỉnh Khánh Hòa cần tổ chức đối thoại ba bên giữa chính quyền, doanh nghiệp và khách hàng, trong bối cảnh Việt Nam đang cố gắng phục hồi các ngành kinh tế (bao gồm cả du lịch) sau những ảnh hưởng nặng nề bởi Covid - 19.
