Thị trường bất động sản năm 2026 đang đứng trước một giai đoạn đầy thách thức khi khối lượng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán tăng mạnh, trong bối cảnh chi phí vốn leo thang và các điều kiện huy động tài chính ngày càng siết chặt. Những yếu tố này đang tạo ra sức ép đáng kể lên dòng tiền của nhiều doanh nghiệp trong ngành.
Theo tổng hợp của S&I Ratings, năm 2026 ghi nhận lượng trái phiếu đáo hạn ở mức cao, với hai cao điểm rơi vào quý II và quý IV. Đáng chú ý, nhóm doanh nghiệp bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá trị đến hạn, khiến áp lực trả nợ trở nên rõ rệt hơn bao giờ hết. Điều này diễn ra trong bối cảnh khả năng tiếp cận nguồn vốn mới không còn thuận lợi như trước, làm gia tăng rủi ro thanh khoản đối với các chủ đầu tư.
Chính sách điều hành tín dụng cũng đang góp phần siết chặt dòng vốn vào thị trường. Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát tốc độ tăng trưởng cho vay bất động sản, đảm bảo không vượt quá mức tăng trưởng tín dụng chung so với cuối năm 2025. Đồng thời, tỷ trọng cho vay lĩnh vực này được định hướng duy trì quanh mức 25% tổng dư nợ, qua đó hạn chế dòng tiền chảy vào những dự án có rủi ro cao.
Trong khi đó, chi phí vay vốn tiếp tục gia tăng. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất vay mua nhà hiện đã lên khoảng 11-12%, theo S&I Ratings. Mức lãi suất này khiến nhiều người mua nhà buộc phải cân nhắc lại kế hoạch tài chính, đặc biệt trong bối cảnh thu nhập chưa có sự cải thiện tương ứng. Áp lực trả nợ tăng cao không chỉ ảnh hưởng đến người vay mà còn kéo giảm nhu cầu trên thị trường, cả ở phân khúc đầu tư lẫn nhu cầu ở thực.
Sự thay đổi này nhanh chóng phản ánh vào thanh khoản thị trường. Nếu như nửa đầu năm 2025, nhiều dự án mới mở bán ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tích cực nhờ dòng tiền đầu cơ kỳ vọng tăng giá, thì đến cuối năm và bước sang đầu năm 2026, giao dịch đã có dấu hiệu chững lại. Người mua trở nên thận trọng hơn, nhất là tại các dự án có mức giá tăng nhanh hoặc chưa tương xứng với giá trị thực tế.
Trong bối cảnh tín dụng bị kiểm soát chặt và lãi suất duy trì ở mức cao, khả năng xuất hiện các đợt tăng giá mạnh hoặc một chu kỳ giao dịch sôi động mới trong năm 2026 được đánh giá là khá thấp. Thị trường nhiều khả năng sẽ tiếp tục vận động trong trạng thái thận trọng, với thanh khoản chưa có dấu hiệu bứt phá rõ ràng.
Không chỉ đối mặt áp lực trả nợ, doanh nghiệp bất động sản còn gặp nhiều trở ngại trong việc huy động nguồn vốn mới. Kênh trái phiếu vốn từng là “phao cứu sinh” của nhiều chủ đầu tư, hiện đã bị siết chặt hơn với yêu cầu bắt buộc phải có xếp hạng tín nhiệm khi phát hành ra công chúng. Quy định này khiến quá trình phát hành trở nên khắt khe hơn, đồng thời làm gia tăng chi phí huy động.
Thực tế, trong quý I năm nay, lãi suất trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đã lên tới khoảng 13,5%, phản ánh mức độ rủi ro và chi phí vốn ngày càng cao. Điều này không chỉ khiến việc phát hành mới trở nên khó khăn mà còn tạo áp lực lớn lên các doanh nghiệp đang cần nguồn lực để triển khai dự án.
Đáng chú ý, nhiều chủ đầu tư vẫn đang theo đuổi các kế hoạch phát triển quy mô lớn trong giai đoạn 2026–2028, với tổng mức đầu tư lên tới hàng trăm nghìn tỷ đồng. Những dự án này đòi hỏi nguồn vốn dài hạn rất lớn, trong khi các kênh huy động lại đang bị thu hẹp, khiến bài toán tài chính trở nên phức tạp hơn.
S&I Ratings cho rằng, trong bối cảnh hiện tại, những doanh nghiệp có nền tảng tài chính yếu, sử dụng đòn bẩy cao hoặc sở hữu danh mục dự án có thanh khoản thấp sẽ phải đối mặt với rủi ro lớn hơn. Áp lực đáo hạn trái phiếu, cộng với chi phí vốn tăng và điều kiện huy động khắt khe, có thể khiến khả năng tiếp cận nguồn tài chính của nhóm này suy giảm đáng kể so với năm 2025.
Tuy nhiên, ở góc độ tích cực, giai đoạn khó khăn này cũng có thể thúc đẩy quá trình sàng lọc trên thị trường. Những doanh nghiệp có cấu trúc tài chính lành mạnh, kiểm soát tốt đòn bẩy và tập trung vào các dự án đáp ứng nhu cầu thực sẽ có cơ hội duy trì hoạt động ổn định, thậm chí mở rộng thị phần trong chu kỳ phát triển tiếp theo của bất động sản.
