Thời gian qua, thị trường bất động sản (BĐS) ở các vùng miền, nhất là ở các thành phố lớn có sự phát triển hết sức mạnh mẽ và nhanh chóng, mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước cũng như lợi ích thiết thực cho người dân, doanh nghiệp (DN) nói riêng và công tác bảo đảm an sinh xã hội nói chung.
Tuy nhiên, trong quá trình phát triển ấy, bên cạnh những thuận lợi là cơ bản, hoạt động thị trường bất động sản cũng còn không ít khó khăn, vướng mắc cần được các cơ quan chức năng tập trung tháo gỡ. thủ tục hành chính về đầu tư còn rườm rà, gây cản trở; sự phát triển của các phân khúc thị trường còn lệch; nguồn vốn tín dụng đầu tư vào thị trường này còn tiềm ẩn nhiều rủi ro;giá nhà ở tiếp tục tăng và ở mức khá cao so với thu nhập của người dân; cơ cấu hàng hóa bất động sản nhiều nơi còn chưa hợp lý..
Phân tích sâu hơn về vấn đề này, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM Lê Hoàng Châu cho biết: Có thể nói thị trường BĐS hiện nay đang rất khó khăn và khó khăn lớn nhất là vướng mắc về pháp lý, chiếm 70% khó khăn của các DN BĐS, các dự án BĐS. Khó khăn tiếp theo là vướng mắc, bất cập trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Rồi việc tiếp cận nguồn vốn trái phiếu DN đang gặp rất nhiều vướng mắc.
Theo ông Châu, thị trường BĐS hiện nay đang có sự lệch pha. Cụ thể, thị trường BĐS thiếu hụt nguồn cung vì nguồn cung liên tục sụt giảm từ năm 2018 đến nay. Chẳng những thiếu hụt nguồn cung mà cơ cấu sản phẩm trên thị trường lại phát triển mất cân đối vì nhà ở mà đa số người dân đang rất cần là nhà có giá vừa túi tiền, mức giá khoảng từ 30 triệu/m2 trở xuống hoặc nhà ở xã hội nhưng cả 2 loại này đang rất thiếu. Chẳng hạn như ở TPHCM năm 2020 chỉ có 1% nhà ở là giá vừa túi tiền. Năm 2021 đến nay, không có nhà ở thương mại nào có giá vừa túi tiền và chúng tôi biết nhiều đô thị cũng mất cân đối như thế.
Bên cạnh đó, tỉ lệ nhà ở cao cấp liên tục gia tăng. Nếu tính 2020, tỉ lệ nhà ở cao cấp chiếm 70% thị phần thì năm 2021, 2022, tỉ lệ này tăng lên 80% thị trường, còn lại là nhà ở trung cấp. Điều đó có nghĩa là thị trường BĐS thiếu hụt nguồn cung và đặc biệt thiếu hụt nhà vừa túi tiền. Do đó, giá nhà bị đẩy lên mức rất cao. Nhà ở xã hội hiện nay đã có những căn mức giá lên tới khoảng 25 triệu/m2, trong khi trước đây mục tiêu của chúng ta chỉ ở mức trên dưới 15 triệu/m2. Còn nhà ở thương mại, như ở TPHCM hiện nay, tìm căn nhà giá dưới 35 triệu là không ra, thậm chí có những nhà siêu sang, được đẩy giá lên tới 500-700 triệu đồng/m2. Nhà ở siêu sang, cao cấp rất cần cho thị trường vì đáp ứng nhu cầu của người giàu, nhưng đa số người dân cần loại nhà phù hợp với khả năng tài chính.
Để xử lý vấn đề này, Đảng và Nhà nước đã có rất nhiều chủ trường kể từ Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ XIII. Đặc biệt trong năm 2022, Ban chấp hành Trung ương đã ban hành Nghị quyết 18, đặt mục tiêu rất cụ thể, đến hết năm 2023 phải hoàn thành sửa đổi Luật Đất đai và một số luật liên quan bảo đảm đồng bộ, thống nhất. Đó là mục tiêu cực kỳ quan trọng mà hiện nay Chính phủ đang nỗ lực thực hiện.
Tuy nhiên, theo ông Châu, vướng mắc, khó khăn hiện nay đối với DN BĐS là tình trạng thiếu tiền mặt của DN, tình trạng bị giảm thanh khoản, thậm chí có DN bị mất thanh khoản, không phải chỉ DN nhỏ, mà kể cả những DN, tập đoàn lớn cũng đang gặp rất khó khăn về thanh khoản. Nguyên nhân là giao dịch trên thị trường BĐS bị sụt giảm, thậm chí không có giao dịch nên không huy động được nguồn vốn của khách hàng. Chẳng những DN khó tiếp cận tín dụng, kể cả người mua nhà, nhà đầu tư cũng khó tiếp cận tín dụng. Có những hoàn cảnh trớ trêu là ngân hàng đã ký hợp động tín dụng rồi nhưng dừng giải ngân khiến cả DN và khách hàng đều gặp khó khăn lớn.
Vì vậy, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước (NHNN) quan tâm chỉ đạo tạo điều kiện cho các DN tiếp cận nguồn vốn tín dụng bởi vì ngày 5/12 NHNN mới công bố nới room tín dụng lên 1,5-2%, nhưng thực chất, đến hết 31/12/2022, theo Thống đốc NHNN, có thể mức tăng trưởng tín dụng toàn năm 2022 chỉ đạt 14,5%. Điều đó có nghĩa là còn khoảng 1,5-2% mà trần tín dụng được nới room không được đưa vào nền kinh tế. Điều này nghĩa là sử dụng nguồn vốn không được kịp thời, không được hỗ trợ cho nền kinh tế như kỳ vọng của Chính phủ.
Bên cạnh đó, ông Châu nhấn mạnh, ở đây cũng có trách nhiệm của DN vì DN là người sử dụng vốn. Hiện nay khó khăn có những nguyên nhân do cơ chế, chính sách và Nhà nước đang tháo gỡ, nhưng cũng có nguyên nhân do đầu tư dàn trải của DN, do DN không lượng sức mình. Cũng có nguyên nhân là DN cơ cấu sản phẩm không phù hợp với thị trường. Vì vậy, DN phải nâng cao trách nhiệm để cùng tham gia với Nhà nước, cùng với khách hàng, người chủ trái phiếu của mình để tìm giải pháp. Bên cạnh đó, nhà đầu tư, người mua nhà cùng hợp lực với nhau để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn của thị trường BĐS chứ không chỉ đứng từ góc độ Nhà nước, DN. Cả nhà đầu tư, khách hàng mua nhà cùng tham gia hợp tác với nhau theo tinh thần tìm điểm cân bằng về lợi ích giữa các bên.
Một vấn đề rất quan trọng là niềm tin thị trường. Theo đó, ông Châu mong lãnh đạo Đảng, Nhà nước có những thông điệp rất kịp thời như thời gian vừa qua để người dân và thị trường yên tâm. Đặc biệt ở đây, có vai trò của các cơ quan thông tấn báo chí truyền thông./.
