Đòn bẩy tài chính và nguy cơ cho thị trường
Thời gian qua, việc tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản với sự tham gia ồ ạt của các nhà đầu tư lướt sóng, sử dụng đòn bẩy tài chính từ vốn vay ngân hàng đã gây ra nguy cơ rủi ro cho thị trường BĐS nói riêng, thị trường tài chính tiền tệ và kinh tế đất nước nói chung.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư tại các địa phương đều có xu hướng tăng, tỷ lệ tăng bình quân khoảng 3% so với thời điểm cuối năm 2021; tại Hà Nội giá nhà chung cư tăng khoảng 4-5% cao hơn so với tại TP.HCM tăng khoảng 1-2% so với cuối năm 2021. Giá nhà ở riêng lẻ, đất nền có biên độ tăng cao, bình quân tăng khoảng 5-10% so với quý trước; sang cuối tháng 3/2022 tại một số địa phương, các vùng ven Hà Nội, TP.HCM, tại các tỉnh Thái Bình, Lâm Đồng, Khánh Hoà, Đà Nẵng, Đồng Nai… lại có hiện tượng giá và lượng giao dịch đất nền tăng nhanh, một số nơi mức giá tăng 15 – 20% so với cuối năm 2021. Giá thuê phòng khách sạn, khu du lịch nghỉ dưỡng bình quân toàn thị trường trong quý I/2022 tăng khoảng 5-10% so với quý IV/2021. Giá thuê bất động sản công nghiệp cũng tăng khoảng 9% so với cùng kỳ năm 2021.
Yêu cầu kiểm soát chặt chẽ và hạn chế tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro
Đầu tháng 4/2022, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có đã yêu cầu kiểm soát chặt chẽ và hạn chế tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có kinh doanh BĐS, để tập trung vốn tín dụng vào một số lĩnh vực sản xuất, ưu tiên nông nghiệp, nông thôn, xuất khẩu, công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp nhỏ và vừa, ứng dụng công nghệ cao và các ngành thương mại, dịch vụ có giá trị gia tăng cao như công nghiệp chế biến, chế tạo, dịch vụ, logictics… Thực tế, trong nhiều năm qua, NHNN luôn phát đi cảnh báo và kiểm soát chặt hoạt động cho vay BĐS. NHNN đồng thời cũng yêu cầu các ngân hàng chỉ dành ra một tỷ lệ nhất định trong tổng dư nợ để cho vay lĩnh vực này nhằm giảm rủi ro.
Trước hết, NHNN đang hoàn thiện các văn bản pháp lý trong hoạt động của ngân hàng bằng việc lấy ý kiến cho Thông tư quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Một trong những nội dung sửa đổi so với Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài là thay đổi quy định về hệ số rủi ro với các khoản vay bất động sản.
Theo dự thảo Thông tư, hệ số rủi ro mà các nhà băng phải áp dụng khi trích lập dự phòng cho các khoản vay cá nhân dư nợ từ 3 tỷ đồng sẽ là 150%. NHNN cũng áp hệ số rủi ro 50% với các khoản vay được bảo đảm bằng nhà ở, quyền sử dụng đất, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất và đáp ứng một trong những điều kiện: phục vụ hoạt động kinh doanh, khoản cho vay cá nhân để mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ và khoản vay cá nhân mua nhà có giá trị nợ gốc dưới 1,5 tỷ đồng. Mục đích sửa đổi này sẽ gián tiếp yêu cầu các nhà băng dự trữ thêm vốn đối với lĩnh vực BĐS có tiềm ẩn rủi ro. Đồng thời, kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào lĩnh vực BĐS theo hướng thắt chặt nguồn tín dụng, giảm hạn mức cho vay đối với các dự án bất động sản cao cấp nhằm kiểm soát cho vay cá nhân liên quan đến BĐS để mua nhà ở phân khúc cao cấp và kiểm soát vấn đề một chủ đầu tư có nhu cầu vay tín dụng số lượng lớn cho nhiều dự án BĐS.
Thứ hai, vừa qua, NHNN đã có yêu cầu trong danh mục cho vay BĐS của các NHTM chỉ được phép cho vay trong giới hạn tỷ lệ 8% tổng tín dụng chung của NHTM, tức tỷ lệ cho vay bất động sản không được vượt quá 8% tổng tín dụng chung của NHTM. Trước chủ trương kiểm soát tăng trưởng tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro của NHNN, một số NHTM cũng đã có văn bản tạm dừng giải ngân các khoản cho vay đối với lĩnh vực BĐS, nhằm đảm bảo tuân thủ quy định của NHNN về tỷ lệ tăng trưởng tín dụng.
Động thái siết tín dụng bất động sản này là phù hợp thời điểm này. Bởi lẽ, nếu không siết chặt tình trạng ngân hàng cho vay sân sau, bắt tay với doanh nghiệp BĐS mua trái phiếu doanh nghiệp của doanh nghiệp BĐS để đảo nợ… thì đến một lúc nào đó, mức độ nguy hiểm sẽ lan rộng và ngoài tầm tay của cơ quan thanh tra giám sát. Hơn nữa, việc tăng giá BĐS sẽ càng hút dòng vốn của các nhà đầu tư và nhà đầu cơ vào thị trường BĐS. Động thái siết chặt việc cho vay vào lĩnh vực BĐS là cần thiết để tránh tạo ra bong bóng BĐS khi lượng vốn đổ vào thị trường này tương đối lớn dễ tạo ra khủng hoảng trên thị trường BĐS và thị trường tài chính - tiền tệ.
Việc siết tín dụng chảy vào BĐS chắc chắn sẽ có tác động đến thị trường, người mua nhà, nhà đầu tư và doanh nghiệp địa ốc và cả các ngân hàng thương mại. cụ thể: Thứ nhất, nhiều doanh nghiệp lớn dựa vào vốn vay ngân hàng phát triển dự án sẽ bị thiếu vốn sản xuất, kinh doanh, dẫn đến thu hẹp quy mô phát triển dự án và khả năng cung cấp sản phẩm cho thị trường. Khi nguồn cung sụt giảm sẽ làm các BĐS tăng giá trong tương lai; Thứ hai, những doanh nghiệp có dự án đang hình thành và đang bán các sản phẩm BĐS cũng sẽ bị ảnh hưởng vì người mua nhà sẽ gặp khó khăn trong tiếp cận vốn vay, tính thanh khoản bị ảnh hưởng; Thứ ba, phần lớn những người có nhu cầu mua nhà để ở đều cần vay vốn mua BĐS do chưa tích lũy đủ năng lực tài chính, trong đó chủ yếu là mua chung cư và thế chấp bằng chính tài sản đó. Đây lại là nhóm khách hàng nằm trong danh sách mà các NHTM hạn chế cho vay mua BĐS; Thứ tư, việc cho vay là nhiệm vụ lớn và đem lại nhiều lợi nhuận cho các NHTM Việt Nam trong thời gian qua và thời gian tới. BĐS vẫn là lĩnh vực đem lại lợi nhuận nhờ nhu cầu của thị trường lớn, món cho vay gọn, lãi suất cho vay cao nên NHTM không bỏ qua; Thứ năm, khi nguồn vốn tín dụng bị giảm đột ngột, nhiều dự án BĐS dở dang sẽ gặp trở ngại trong thanh khoản, doanh nghiệp không trả được nợ vay, các NHTM lại đối diện với nguy cơ nợ xấu và phải mất nhiều năm mới xử lý được.
Giải pháp khơi thông nguồn vốn BĐS
Việc siết tín dụng vào BĐS là một trong những biện pháp để giảm lượng tiền trong lĩnh vực này, từ đó đưa thị trường BĐS về đúng giá trị thực, tránh tình trạng bong bóng BĐS, tránh nguy cơ gây khủng hoảng trong lĩnh vực BĐS và lĩnh vực tài chính – tiền tệ. Việc siết tín dụng BĐS còn thanh lọc được các nhà đầu tư và các doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu kém hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn và kinh doanh tràn lan. Tuy nhiên, cần có các biện pháp để thị trường BĐS có thể hồi phục và phát triển, đáp ứng nhu cầu hồi phục và tăng trưởng của các ngành kinh tế quốc dân và đảm bảo an sinh xã hội.
Trước hết, cần xem xét mức độ tín dụng BĐS một cách linh hoạt, phù hợp với từng NHTM và từng dự án, không nên quy định một tỷ lệ 8% chung cho tất cả các NHTM. Bởi các NHTM sẽ là người xem xét hiệu quả, khả năng hoàn vốn và thu lợi nhuận của các khoản cho vay, khả năng chịu đựng rủi ro của bản thân NHTM.
Thứ hai, cần đẩy mạnh việc cho vay tín dụng với các dự án căn hộ chung cư bình dân, căn hộ chung cư trung cấp, chính sách tín dụng ưu đãi với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân để đáp ứng nhu cầu đô thị hóa, nhu cầu thu hút lực lượng lao động cho các khu công nghiệp, các khu kinh tế trọng điểm, là đầu tàu phát triển của các vùng và của cả nền kinh tế.
Thứ ba, cần đẩy mạnh cho vay đối với các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, có khả năng tập trung nguồn lực để đầu tư có trọng tâm, trọng điểm, sớm có sản phẩm BĐS đưa ra thị trường trong một thời gian phù hợp. Đặc biệt, cần quan tâm cung cấp vốn tín dụng cho các dự án đang trong quá trình thực thi và chuẩn bị đưa sản phẩm BĐS cung cấp cho thị trường. Đây là điều cần thiết và quan trọng vì nếu nguồn cung hàng hóa BĐS không đáp ứng được sự tăng lên của nhu cầu sẽ đẩy giá BĐS lên và tạo ra rất nhiều hệ lụy. Như vậy vẫn rất cần cung cấp nguồn vốn vay cho thị trường BĐS, nhưng cần có sự chọn lọc phù hợp.
Thứ tư, cần cung cấp vốn vay cho những người có nhu cầu mua nhà thực để ở, đặc biệt là những người mua nhà lần đầu. Điều này không hề trái với mong muốn thanh lọc thị trường BĐS, làm cho thị trường BĐS giảm bớt nhà đầu cơ, giảm bớt người kinh doanh chộp giật, mà chỉ còn người có nhu cầu thực, cần vốn tín dụng thực. Về mặt nguyên tắc, việc cho vay để người dân mua nhà, xây dựng, sửa chữa nhà ở là việc cần thiết để đảm bảo nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân, đảm bảo an sinh xã hội. Trên thực tế, đây cũng là một biện pháp để giúp cho xã hội ổn định, tăng trưởng và phát triển. Bởi có an cư mới lạc nghiệp, khi người dân đã có nhà để ở thì mới có thể tích cực lao động sản xuất, tăng cường tiết kiệm để trả nợ, giảm các tệ nạn cờ bạc, rượu chè trong xã hội. Thực tế, việc cho vay mua nhà, đặc biệt với những chủ thể mua nhà thật,có nhu cầu thật là điều cả xã hội, Đảng và Nhà nước mong muốn.
