Thị trường bất động sản Việt Nam những năm gần đây ghi nhận xu hướng phục hồi rõ nét về giao dịch và dòng vốn, song đi kèm là áp lực lớn từ đà tăng giá nhà ở. Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, giá các loại hình nhà ở phổ biến như chung cư, nhà liền kề, biệt thự và đất nền đã tăng bình quân 10-15% mỗi năm, thậm chí có giai đoạn vọt lên tới 30%, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân.
Báo cáo tại phiên họp thứ 4 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản ngày 17/12 cho thấy, hiện cả nước có 3.297 dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và đất nền, với tổng quy mô gần 5,9 triệu căn, tổng vốn đầu tư ước khoảng 7,42 triệu tỷ đồng. Sau giai đoạn trầm lắng từ năm 2022, thị trường dần khởi sắc trở lại khi số lượng giao dịch tăng đều qua các năm, dao động khoảng 537.000 - 785.000 giao dịch mỗi năm, trải rộng ở nhiều phân khúc.
Dù thanh khoản cải thiện, mặt bằng giá nhà ở lại liên tục thiết lập những nấc thang mới. Bộ Xây dựng cho biết, trong vài năm gần đây, giá nhà ở tại hầu hết các đô thị lớn đều tăng mạnh, với mức bình quân 10-15% mỗi năm. Một số thời điểm, tốc độ tăng còn lên tới 30%. Trong khi đó, các phân khúc khác như bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng hay khu công nghiệp cũng tăng giá theo chu kỳ, song mức tăng phổ biến chỉ 5-10% mỗi năm, thấp hơn đáng kể so với nhà ở.
Thực tế tại hai đầu tàu kinh tế Hà Nội và TP HCM cho thấy sự chênh lệch ngày càng lớn giữa giá nhà và thu nhập. Tại Hà Nội, trong quý III vừa qua, giá căn hộ trung bình dao động 70-80 triệu đồng mỗi m2, còn nhà liền kề, biệt thự phổ biến trong khoảng 100-200 triệu đồng mỗi m2. Ở TP HCM, giai đoạn 2018-2024, giá căn hộ đã tăng từ mức khoảng 35 triệu đồng lên hơn 91 triệu đồng mỗi m2; nhiều dự án khu trung tâm thậm chí chạm ngưỡng 120-150 triệu đồng mỗi m2. Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người chỉ tăng khoảng 6-7% mỗi năm, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng thu hẹp. Sau một thập kỷ, tốc độ tăng giá nhà gần gấp đôi tốc độ tăng thu nhập.
Trước thực trạng này, cơ quan quản lý nhìn nhận rằng trong không ít trường hợp, giá nhà đất chưa phản ánh đúng quy luật cung - cầu thực tế, mà chịu tác động lớn từ đầu cơ, thông tin quy hoạch và tâm lý đám đông trên thị trường.
Ở chiều tích cực, dòng vốn đổ vào bất động sản vẫn duy trì xu hướng tăng. Tính đến cuối tháng 8, tổng dòng tiền vào lĩnh vực này ước đạt khoảng 4,1 triệu tỷ đồng. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản từ đầu năm đến nay tương đối ổn định, với tổng giá trị phát hành trong 9 tháng gần 398.000 tỷ đồng, tăng gần 44% so với cùng kỳ. Vốn FDI đăng ký vào bất động sản đạt 5,18 tỷ USD, tăng hơn 15%.
Riêng với chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội, cả nước hiện có 698 dự án đang triển khai, quy mô hơn 657.000 căn. Năm nay, khoảng 102.388 căn đã hoàn thành, vượt kế hoạch đề ra, đồng thời khởi công thêm 85 dự án với hơn 91.000 căn hộ.
Đại diện nhiều địa phương như Khánh Hòa, Quảng Ninh, Thái Nguyên, Hải Phòng hay Hưng Yên cho biết, lượng giao dịch bất động sản tăng dần qua từng quý trong năm nay, phản ánh sự phục hồi rõ rệt của thị trường sau giai đoạn suy giảm. Tuy nhiên, tiến độ triển khai không ít dự án quy mô lớn vẫn chậm, chủ yếu do vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Các hiệp hội chuyên ngành cũng chung nhận định thị trường đang ấm lên, với tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới đạt khoảng 68 - 70%. Kết luận phiên họp, Thủ tướng Phạm Minh Chính đánh giá thị trường bất động sản và nhà ở thương mại đã có chuyển biến tích cực, song yêu cầu tiếp tục hoàn thiện thể chế, minh bạch hóa thông tin và kiểm soát giá ngay từ chi phí đầu vào. Ông giao Bộ Xây dựng chủ trì xây dựng và công khai cơ sở dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản, hoàn thành trong quý I/2026, đồng thời nhấn mạnh việc phát triển thị trường theo hướng ổn định, lành mạnh và bền vững.
