Có tín hiệu nhưng chưa rõ nét
Nhận định về bức tranh toàn cảnh ngành du lịch Việt Nam nói chung và phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng nói riêng, ông Võ Hồng Thắng cho rằng, ngành du lịch Việt Nam đang có những tín hiệu phục hồi tích cực, tính riêng 5 tháng đầu năm, cả nước đã đón hơn 76 triệu lượt khách, tăng 8% so với cùng kỳ. Đây là tín hiệu tích cực, tạo nền tảng quan trọng cho sự phục hồi của các ngành dịch vụ và bất động sản gắn với du lịch trong dài hạn.
Tuy nhiên, đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, mức độ phục hồi vẫn chưa thực sự tương xứng với đà tăng trưởng của ngành du lịch. Theo số liệu của DKRA Consulting, trong 5 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận khoảng 11.600 sản phẩm mở bán, tuy nhiên lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 5% tổng nguồn cung, giảm hơn 45% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy thanh khoản của phân khúc vẫn ở mức thấp và tâm lý nhà đầu tư còn khá thận trọng.
Theo ông Thắng, sự phục hồi của ngành du lịch là điều kiện cần nhưng chưa đủ để thúc đẩy bất động sản nghỉ dưỡng. Sau giai đoạn thị trường điều chỉnh, nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều hơn đến hiệu quả khai thác thực tế, tính minh bạch pháp lý và năng lực vận hành của dự án, thay vì chỉ kỳ vọng vào khả năng tăng giá như trước đây. Bên cạnh đó, lượng hàng tồn kho từ các giai đoạn trước vẫn còn tương đối lớn, trong khi các chủ đầu tư cũng thận trọng hơn trong việc phát triển nguồn cung mới.
Có thể thấy, bất động sản nghỉ dưỡng hiện vẫn đang trong giai đoạn tái cân bằng và tích lũy, chờ những động lực mạnh hơn từ sự đồng bộ của du lịch, hạ tầng, pháp lý và niềm tin của nhà đầu tư để bước vào một chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn.
Dựa trên diễn biến của thị trường trong 5 tháng đầu năm 2026, theo ông Thắng vẫn còn khá sớm để kỳ vọng bất động sản nghỉ dưỡng sẽ phục hồi mạnh trong những tháng cuối năm. Mặc dù ngành du lịch đang ghi nhận những tín hiệu tích cực, nhưng điều đó chưa đủ để tạo ra sự bứt phá đối với phân khúc này.
Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất vẫn đang duy trì ở mức cao, khiến chi phí sử dụng vốn tăng lên, ảnh hưởng đến cả chủ đầu tư và người mua. Các chủ đầu tư có xu hướng thận trọng hơn trong việc triển khai dự án và đưa nguồn cung mới ra thị trường, trong khi nhà đầu tư cũng cân nhắc kỹ hơn khi sử dụng đòn bẩy tài chính. Đây là một trong những yếu tố tạo áp lực lên thanh khoản của thị trường trong thời gian tới.
Diễn biến cuối năm thế nào?
Theo ông Võ Hồng Thắng, trong những tháng cuối năm, thị trường nghỉ dưỡng nhiều khả năng sẽ tiếp tục xu hướng đi ngang và có sự phân hóa rõ rệt. Những dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, được vận hành bởi các thương hiệu lớn sẽ ghi nhận thanh khoản tốt hơn so với mặt bằng chung. Ngược lại, các dự án thiếu lợi thế cạnh tranh hoặc phụ thuộc quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá có thể vẫn gặp khó khăn trong việc thu hút dòng tiền.
Thị trường vẫn còn chịu tác động từ nhiều yếu tố như mặt bằng lãi suất cao, tâm lý nhà đầu tư thận trọng và thanh khoản chưa thực sự cải thiện. Tuy nhiên, có một số yếu tố sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc tạo nền tảng cho sự phục hồi của thị trường.
Trước hết là sự tăng trưởng ổn định của ngành du lịch, bởi đây vẫn là động lực cốt lõi tạo ra nhu cầu khai thác đối với bất động sản nghỉ dưỡng. Song song đó là việc hoàn thiện hành lang pháp lý, giúp tháo gỡ các vướng mắc còn tồn tại và từng bước củng cố niềm tin của nhà đầu tư.
"Vẫn còn khá sớm để khẳng định bất động sản nghỉ dưỡng đã bước vào một giai đoạn phục hồi mới. Tuy nhiên, có thể thấy sau giai đoạn điều chỉnh vừa qua, khẩu vị và tiêu chí lựa chọn của nhà đầu tư đã thay đổi khá rõ rệt, và đây cũng là yếu tố đang định hình lại thị trường", ông Thắng nói.
Nếu như trước đây, nhiều quyết định đầu tư chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá hoặc các cam kết lợi nhuận, thì hiện nay nhà đầu tư có xu hướng quan tâm nhiều hơn đến hiệu quả khai thác thực tế và khả năng tạo dòng tiền ổn định. Điều họ kỳ vọng không chỉ là tiềm năng gia tăng giá trị của tài sản, mà còn là hiệu quả vận hành sau khi dự án đi vào khai thác.
Bên cạnh đó, các yếu tố như pháp lý minh bạch, uy tín và năng lực của chủ đầu tư, đơn vị vận hành, vị trí dự án và khả năng kết nối hạ tầng cũng được xem là những tiêu chí quan trọng trong quá trình ra quyết định. Điều này phản ánh xu hướng đầu tư ngày càng thận trọng và hướng đến giá trị thực của tài sản.
Ngoài ra, những khu vực có nền tảng phát triển du lịch ổn định, hạ tầng tiếp tục được đầu tư đồng bộ và có tiềm năng tăng trưởng dài hạn sẽ có nhiều lợi thế hơn trong việc thu hút dòng vốn.
Theo ông Thắng, những tháng cuối năm 2026 và đầu năm 2027 sẽ là giai đoạn thị trường tiếp tục sàng lọc và tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển mới, thay vì chứng kiến sự bứt phá mạnh về thanh khoản. Sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài, thị trường cần thêm thời gian để hấp thụ lượng nguồn cung hiện hữu, tái cơ cấu sản phẩm và từng bước khôi phục niềm tin của nhà đầu tư.
Để bất động sản nghỉ dưỡng thực sự bước vào một chu kỳ tăng trưởng bền vững, cần có sự hội tụ của nhiều yếu tố. Thứ nhất là sự tăng trưởng ổn định của ngành du lịch, không chỉ ở lượng khách mà còn ở thời gian lưu trú, mức chi tiêu và khả năng duy trì công suất khai thác. Đây là nền tảng quan trọng để các dự án nghỉ dưỡng tạo ra dòng tiền ổn định.
Thứ hai, việc hoàn thiện hành lang pháp lý sẽ đóng vai trò then chốt trong việc củng cố niềm tin của thị trường. Khi các quy định liên quan đến bất động sản nghỉ dưỡng được hoàn thiện và triển khai đồng bộ, nhà đầu tư sẽ có cơ sở rõ ràng hơn để đưa ra quyết định.
Thứ ba, chi phí vốn và khả năng tiếp cận tín dụng cũng là yếu tố cần được cải thiện. Khi áp lực chi phí vốn giảm bớt, cả chủ đầu tư và người mua sẽ có điều kiện thuận lợi hơn để triển khai dự án cũng như tham gia thị trường, qua đó góp phần cải thiện thanh khoản.
"Nhìn chung, giai đoạn cuối năm 2026 và đầu năm 2027 sẽ là thời điểm định hình lại thị trường, trong đó những dự án có nền tảng tốt sẽ dần khẳng định lợi thế. Nếu các yếu tố về du lịch, pháp lý, hạ tầng, chi phí vốn và niềm tin của nhà đầu tư được cải thiện đồng bộ, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có cơ hội bước vào một chu kỳ phát triển ổn định và bền vững hơn trong dài hạn", ông Võ Hồng Thắng nhấn mạnh.
HoREA đề xuất với sản phẩm condotel
Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), từ năm 2022 đến tháng 6/2026, thị trường phát triển thêm 35.538 sản phẩm thuộc nhóm condotel, gồm căn hộ du lịch, biệt thự du lịch và nhà phố du lịch. Hiệp hội cho rằng cần hoàn thiện quy định pháp lý để xử lý các dự án còn vướng mắc và tạo cơ sở cho loại hình này phát triển.
Số liệu thống kê cho thấy, hiện cả nước có khoảng 146.438 sản phẩm được gọi chung là condotel. Nguồn cung tập trung tại các địa phương du lịch như Khánh Hòa, Đà Nẵng, Bình Thuận, Kiên Giang...
Theo HoREA, vấn đề hiện nay không chỉ nằm ở số lượng dự án mà còn ở việc quy định pháp luật chưa thống nhất cách gọi và điều chỉnh các loại hình bất động sản có công năng du lịch, lưu trú.
Hiệp hội cho rằng nhóm này gồm ba loại chính: Căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch và nhà phố du lịch. Đây là những sản phẩm đã phát triển tại nhiều khu du lịch nghỉ dưỡng ven biển, hải đảo như Thanh Hóa, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Khánh Hòa, Bình Thuận, Phú Quốc...
HoREA đề nghị trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), thay vì liệt kê riêng từng sản phẩm như căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng hay căn hộ kết hợp văn phòng, nên sử dụng thống nhất khái niệm “công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú”.
Theo Hiệp hội, cách quy định này có tính bao quát hơn và có thể áp dụng cho những mô hình lưu trú mới phát sinh trong thực tế, thay vì phải tiếp tục sửa luật mỗi khi xuất hiện một loại hình mới như farmstay.
Một đề xuất đáng chú ý của HoREA là cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam được mua phần diện tích sàn trong các công trình xây dựng cao tầng có công năng văn phòng, du lịch, lưu trú. Theo phương án Hiệp hội đưa ra, phần diện tích sàn mà cá nhân nước ngoài được mua không vượt quá 30% tổng diện tích sàn xây dựng đưa vào kinh doanh của tòa nhà.
HoREA cho rằng chính sách này có thể được thiết kế tương tự quy định đối với người nước ngoài mua căn hộ chung cư, qua đó mở rộng nhóm khách hàng và nguồn vốn cho các sản phẩm bất động sản du lịch, lưu trú.
Bên cạnh đó, Hiệp hội cũng đề nghị công nhận hình thức hợp đồng điện tử trong giao dịch này, với các nền tảng như Airbnb, Booking.com, Agoda... nhằm phù hợp với quá trình chuyển đổi số và quản lý dữ liệu bất động sản. Các nền tảng điện tử kết nối quốc tế có trách nhiệm trích nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho người cho thuê lưu trú ngắn hạn theo quy định được HoREA dẫn chiếu.
Việc hoàn thiện khung pháp lý cho condotel không đồng nghĩa với việc loại hình này được vận hành như nhà ở. Theo công văn, hoạt động kinh doanh các công trình có công năng văn phòng, du lịch, lưu trú còn phải đồng thời tuân thủ các quy định liên quan đến đầu tư, xây dựng, phòng cháy chữa cháy, du lịch, cư trú và quản lý vận hành nhà chung cư hỗn hợp.
Trong đó, HoREA dẫn quy chuẩn xây dựng hiện hành để xác định “căn hộ lưu trú” là loại căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp, phục vụ mục đích cho thuê lưu trú và có các trang thiết bị, dịch vụ cần thiết cho người thuê tự phục vụ trong thời gian lưu trú.
