Mỗi năm cần cung cấp ra thị trường trung bình khoảng 100.000 - 111.000 căn hộ
Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giai đoạn 2021-2025, nhu cầu NOXH là 1,24 triệu căn và kế hoạch Bộ Xây dựng đề ra là 428.000 căn. Mặc dù Chính phủ, địa phương và doanh nghiệp đã tích cực triển khai nhưng kết quả chưa đạt như mong đợi. Năm 2024, cả nước mới hoàn thành 21.000 căn NOXH, tương ứng khoảng 16% so với kế hoạch đề ra.
Trong khi đó, để hoàn thành mục tiêu xây dựng hơn 1 triệu căn NOXH trong giai đoạn 2021-2030, mỗi năm cần cung cấp ra thị trường trung bình khoảng 100.000 -111.000 căn hộ. Số lượng NOXH hoàn thành "nhỏ giọt" như vậy có thể “đe dọa” mục tiêu thực hiện hơn 1 triệu căn NOXH. Bởi từ nay đến năm 2030, mục tiêu cần hoàn thành là hơn 942.000 căn NOXH.
Căn cứ từ số liệu các địa phương đã đăng ký, Bộ Xây dựng dự kiến, năm 2025, cả nước phải hoàn thành trên 100.000 căn NOXH.
Theo ông Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý bất động sản, ngay từ khi đặt ra mục tiêu 130.000 căn NOXH, nhiều người đã nhận định đây là một thách thức lớn và đã được dự báo là khó có thể hoàn thành, bởi chỉ tiêu xây dựng 130.000 căn NOXH/năm cao gấp khoảng 10 lần chỉ tiêu thực tế hoàn thành trong các năm trước đây.
Việc triển khai các dự án NOXH hiện nay có nhiều rào cản, trở ngại, mặc dù đã có một số tiến triển thời gian qua nhưng vẫn còn 3 “điểm nghẽn”, đây cũng là những thách thức lớn với các doanh nghiệp muốn đầu tư vào phân khúc này.
Trở ngại đầu tiên là quỹ đất, phải bố trí được quỹ đất sạch dành cho NOXH. Hiện, quỹ đất NOXH chủ yếu là “quỹ đất 20%” của các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại. Một số chủ đầu tư có quỹ đất NOXH nhưng không đầu tư và cũng không bàn giao cho Nhà nước. Điều này đòi hỏi nhà nước phải rất quyết liệt trong việc đôn đốc thực hiện. Nếu chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không xây dựng thì Nhà nước phải kiên quyết thu lại quỹ đất này để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư mới hoặc trực tiếp đầu tư nhà ở xã hội bằng vốn đầu tư công để cho thuê.
Ngoài ra, không thể lệ thuộc vào các “quỹ đất 20%” nhỏ lẻ, Nhà nước cần chủ động tạo ra quỹ đất nhà ở xã hội độc lập bằng cách tự quy hoạch, tự giải phóng mặt bằng. Luật Nhà ở 2023 đã quy định rõ thẩm quyền, trách nhiệm của UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển NOXH theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, bao gồm: quỹ đất để phát triển NOXH độc lập; quỹ đất để xây dựng NOXH trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
Trở ngại thứ hai là về nguồn vốn. Do lợi nhuận thấp và hướng đến nhóm đối tượng có thu nhập thấp, việc phát triển NOXH phụ thuộc rất nhiều vào nguồn vốn vay ưu đãi. Hiện nay, đã có quy định về vốn vay ưu đãi cho chủ đầu tư cũng như cho người mua nhà nhưng trên thực tế, chủ đầu tư vẫn chỉ có thể tiếp cận gói vay ưu đãi với lãi suất khoảng 8,0%/năm, thời gian vay tối đa 3 năm. Mức lãi suất này xấp xỉ lãi suất vay để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và còn kém xa so với kỳ vọng của các chủ đầu tư phát triển NOXH.
Đối với khách hàng là người mua nhà ở thì mức lãi suất vay ưu đãi tại ngân hàng thương mại khoảng 7,5%/năm, cũng là rất cao so với khả năng của nhóm đối tượng này.
Trở ngại thứ ba là vấn đề thể chế, chính sách. Thủ tục để làm NOXH hiện nay quá chậm, khó hơn cả nhà ở thương mại. Một quy trình pháp lý để thực hiện dự án NOXH mất khoảng 2 năm, từ khâu quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư.
Cũng theo ông Đỉnh, sau khi giải quyết được bài toán quỹ đất thì bài toán tiếp theo là về nguồn vốn ưu đãi. Cần có cơ chế hỗ trợ, cấp bù lãi suất từ Nhà nước để chủ đầu tư được vay vốn với lãi suất khoảng 4 - 5% thì mới có thu hút doanh nghiệp yên tâm đầu tư NOXH. Ngoài ra, thủ tục vay, điều kiện cho vay phải thông thoáng hơn để không làm nản lòng doanh nghiệp.
“Là một loại hình bất động sản đặc thù, rất “khó” và kém hấp dẫn nhà đầu tư, do vậy để đạt mục tiêu 100.000 căn NOXH thì cần có quyết tâm rất cao của toàn bộ hệ thống chính trị, từ các cơ quan Nhà nước, vai trò hướng dẫn, giám sát của các Bộ ngành, đặc biệt là Bộ Xây dựng, sự quyết liệt của chính quyền địa phương, sự chủ động của các doanh nghiệp bất động sản, cùng với đó là sự vào cuộc của các tổ chức liên quan như Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng thương mại, doanh nghiệp xây dựng”, ông Nguyễn Văn Đỉnh cho hay.
Ngoài ra, NOXH chủ yếu do các doanh nghiệp bất động sản thực hiện bằng nguồn vốn tư nhân, số lượng dự án nhà ở xã hội đầu tư bằng vốn ngân sách rất hạn chế. Do đó, Nhà nước không thể chủ động và kiểm soát được kết quả đầu tư hoàn thành NOXH.
Nên phân định rõ trách nhiệm cho từng địa phương theo hình thức "giao khoán"
Vị chuyên gia kiến nghị, nên phân định rõ trách nhiệm cho từng địa phương theo hình thức "giao khoán" với số liệu cụ thể, có cơ chế bảo đảm thực hiện. Nếu một địa phương liên tục không hoàn thành mục tiêu phát triển NOXH qua nhiều năm thì phải được xem là một tiêu chí đánh giá chất lượng thực thi công vụ của cán bộ, công chức.
“Tôi cho rằng, giữa một địa phương thu 10.000 tỷ đồng cho ngân sách và một địa phương tạo ra 10.000 căn nhà cho người thu nhập thấp cũng phải được đánh giá tương đương về mức độ, chất lượng hoàn thành nhiệm vụ của cán bộ, công chức nhà nước", ông Đỉnh nêu ý kiến.
Ông Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho biết, năm 2025, có một số quy hoạch chung được phê duyệt, đã chỉ định rất rõ giữa đất ở và đất xây dựng NOXH. Cùng với đó là quy định chi tiết của Luật đất đai, Luật nhà ở sửa đổi mới đây sẽ góp phần tạo nên những bước đột phá mới, khuyến khích đầu tư tại một số tỉnh có những chính sách đặc thù. Ví dụ, tại Hà Nội, Luật Thủ đô có hiệu lực từ 1/1/2025, trong đó có rất nhiều ưu đãi cho xây dựng NOXH; Năm 2025 có nhiều chính sách mới được áp dụng, ưu đãi trong phát triển NOXH, nguồn vốn đầu tư, việc tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư, nguồn vốn ngân sách và đặc biệt trong các định hướng, xác định rõ hơn vị trí nhà ở từ những quy hoạch mới… Với những tín hiệu lạc quan như vậy, hy vọng năm 2025 sẽ thực hiện được mục tiêu xây dựng được 100.000 căn NOXH.
Để thực hiện được mục tiêu này, ông Nghiêm cho rằng, công tác quy hoạch và quản lý cần được chú trọng; Cần tăng cường rà soát lại các dự án đã được cấp, đồng thời bổ sung thêm vị trí NOXH mới trong quy hoạch, vì năm nay sẽ triển khai đồng bộ rất nhiều các quy hoạch như quy hoạch phân khu chi tiết tại các địa phương. Đây là bước thuận lợi để xác định được địa điểm xây dựng NOXH. Đặc biệt, với các dự án chậm triển khai tại các tỉnh thì cần có cơ chế chính sách và có giải pháp hiệu quả để thu hồi đất, nếu không hợp lý thì chuyển sang làm nhà ở hoặc NOXH.
“Rút kinh nghiệm từ năm trước, công tác tạo ra quỹ đất để xây dựng NOXH và quy hoạch về vị trí đất xây dựng NOXH cần được sự ủng hộ, sự đồng thuận và tạo điều kiện thuận lợi cho những đối tượng được mua NOXH. Trước đây, chúng ta có làm nhưng một số vị trí không thuận lợi cho sinh hoạt, cuộc sống, do đó người dân không muốn đến ở. Do đó, công tác quy hoạch phải đẩy sớm lên; Cần có chính sách cho thuê và thuê mua chứ không chỉ bán NOXH. Nếu việc này được đẩy mạnh sẽ tạo thuận lợi cho chính sách thuê và thuê mua, khi đó NOXH sẽ có sức hút lớn hơn”, ông Đào Ngọc Nghiêm cho hay.
Năm 2024 cũng chứng kiến việc ban hành nhiều chính sách ưu đãi nhằm thúc đẩy phát triển NOXH. Tuy nhiên, thực tế cho thấy tỷ lệ hoàn thành chỉ đạt 16%, để lại con số 84% chưa thực hiện được, đồng nghĩa với hàng triệu gia đình vẫn mòn mỏi chờ đợi giấc mơ an cư thành hiện thực.
Ở từng địa phương, sự phát triển NOXH lại bộc lộ những nghịch lý. Nơi thì thiếu nguồn cung trong khi nhu cầu cấp bách, nơi thì nguồn cung dư thừa nhưng nhu cầu lại hạn chế. Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, nhu cầu NOXH luôn ở mức cao, nhưng chỉ hoàn thành lần lượt 37% và 21% mục tiêu.
Tương tự, tại các tỉnh như Cần Thơ và Đồng Nai, nơi tập trung nhiều khu công nghiệp với 60% lao động chưa có chỗ ở ổn định, nhu cầu mua và thuê mua NOXH rất lớn nhưng nguồn cung lại nhỏ giọt, chẳng khác nào "muối bỏ bể". Trái lại, một số địa phương như Bình Định lại đang dư thừa NOXH: cả năm 2024, địa phương này chỉ bán được 350 căn, tồn kho 600 căn.
Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, vấn đề xây dựng NOXH không phải là một "bài toán" khó, mà là "bài toán" không có lời giải. NOXH được nhiều người nghĩ và kỳ vọng là những căn hộ có giá trị thị trường khoảng 2 tỷ đồng nhưng được bán với mức giá ưu đãi khoảng 1 tỷ đồng, giúp người lao động dễ dàng tiếp cận. Tuy nhiên, cách tiếp cận hiện nay lại tập trung vào việc cắt giảm tối đa chi phí xây dựng và tiện ích để tạo ra sản phẩm có giá thành khoảng 900 triệu đồng và bán với giá 1 tỷ đồng.
Hướng đi này tuy giúp giảm giá nhưng lại làm giảm sức hấp dẫn của sản phẩm, dẫn đến nguy cơ khó tiêu thụ, thậm chí bị ế ẩm. Lý giải nguyên nhân của tình trạng này, ông Hiển cho biết, các doanh nghiệp bất động sản phải mua đất với giá thị trường cao, đồng thời tốn nhiều chi phí và thời gian để hoàn thiện pháp lý cho dự án, khiến họ khó có thể xây dựng căn hộ giá rẻ mà không chịu lỗ.
Ở chiều ngược lại, người lao động muốn mua căn hộ giá rẻ nhưng vẫn yêu cầu vị trí không quá xa và có đầy đủ hạ tầng, tiện ích. Nếu sản phẩm không đáp ứng được những yếu tố này, người lao động sẽ không mua. Thêm vào đó, nếu Nhà nước hỗ trợ để chủ đầu tư đưa ra các căn hộ giá tốt, thấp hơn thị trường 30-40%, sẽ dẫn đến tình trạng tranh giành mua, tạo cơ chế "xin-cho".
Theo TS. Hiển, giải pháp bền vững phải nằm ở việc phát triển nền kinh tế, tạo công ăn việc làm và thu nhập ổn định cho người lao động. Khi đó, họ sẽ có đủ khả năng thuê hoặc mua nhà phù hợp với nhu cầu và điều kiện của mình.
Một chuyên gia từ Bộ Xây dựng cho rằng, để ổn định thị trường bất động sản, cần nắm giữ một lượng hàng đủ lớn nhằm chi phối giá cả. Tuy nhiên, việc giao toàn bộ phát triển NOXH cho khu vực tư nhân sẽ khiến khả năng kiểm soát giá trở nên khó khăn hơn. Những thách thức này không phải là điều mới trong quá trình triển khai các chủ trương lớn Nhà nước. Lời giải sẽ xuất hiện, nhưng vấn đề nằm ở thời gian sớm hay muộn./.
