Châu Á - Thái Bình Dương là "miền đất hứa"?
Khu vực châu Á - Thái Bình Dương trong vài thập kỷ trở lại đây đã cho thấy sức hấp dẫn lớn đối với các nhà đầu tư nhờ tốc độ tăng trưởng kinh tế, nhân khẩu học thuận lợi, tầng lớp trung lưu ngày càng đông, sức tiêu dùng cao và sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử sau đại dịch Covid-19. Bên cạnh đó, hệ thống cơ sở hạ tầng hậu cần của khu vực cũng được đầu tư với hệ thống cảng biển, sân bay tại các thành phố trọng điểm.
Theo ghi nhận của Bộ phận Nghiên cứu Savills APAC cho thấy, vốn đầu tư vào bất động sản logistic và công nghiệp đã tăng trưởng mạnh, vượt qua bán lẻ để trở thành phân khúc có tổng giao dịch nhiều thứ 2 trong khu vực. Theo dữ liệu của MSCI, trong 3 quý đầu năm 2022, tổng giá trị các giao dịch logistics đạt 29,5 tỷ USD, so với bán lẻ là 22,3 tỷ USD.
Trong cuộc khảo sát ý định đầu tư mới nhất của ANREV, bất động sản công nghiệp và logistics là loại hình được ưa chuộng thứ hai (sau bất động sản nhà ở), với 76% nhà đầu tư dự định đầu tư vào lĩnh vực này tại Châu Á - Thái Bình Dương trong năm 2023.
Ông Jack Harkness, Giám đốc Dịch vụ bất động sản công nghiệp châu Á - Thái Bình Dương của Savills đánh giá: “Nhờ sự phát triển ổn định của những yếu tố giúp thúc đẩy thị trường, các nhà đầu tư bất động sản vẫn thể hiện cam kết với lĩnh vực logistics tại thị trường châu Á - Thái Bình Dương”.
“Tuy nhiên, nhà đầu tư đang thận trọng hơn. Xu hướng này chủ yếu đến từ những lo ngại về nền kinh tế toàn cầu và các thị trường nơi tỷ suất vốn hóa suy giảm đáng kể và lãi suất tăng" - ông Jack Harkness cho hay.
Bất động sản cho logistics vẫn là điểm sáng của doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào Việt Nam. Ảnh minh họa
Trong năm 2022, thị trường đã chứng kiến sự ra đời của nhiều quỹ đầu tư mới. Đơn cử, GLP công bố thành lập quỹ đầu tư thu nhập thứ 6 tại Trung Quốc, gây quỹ được 1,05 tỷ USD. Cùng với đó, Tập đoàn quản lý quỹ đầu tư và logistics ESR đã gây quỹ 373 triệu USD cho một quỹ đầu tư phát triển tại Australia. Tuy nhiên, theo ông, nhà đầu tư đang thận trọng hơn. Tâm lý này chủ yếu đến từ những lo ngại về nền kinh tế toàn cầu và các thị trường nơi tỷ suất vốn hóa suy giảm đáng kể và lãi suất tăng.
Hoạt động đầu tư trong lĩnh vực BĐS công nghiệp và logistics cũng diễn ra sôi động ngay từ đầu năm 2023 tại khu vực Châu Á - Thái Bình Dương, khi quỹ quản lý đầu tư Anh M&G tuyên bố đã chi 267 triệu USD để tăng tỷ lệ sở hữu của mình tại một trung tâm logistics tại Nhật Bản. Trong khi đó, nhà quản lý đầu tư Hàn Quốc Mirae Asset Global Investment đã mua kho hàng đầu tiên tại Mumbai (Ấn Độ) vào tháng 1 vừa qua.
Theo đại diện Savills, Ấn Độ và Đông Nam Á là những địa điểm mới nổi của BĐS logistics, nơi đang hưởng lợi từ sự đa dạng hóa sản xuất và tăng trưởng tiêu dùng, sẽ nổi lên mạnh mẽ trong tương lai.
Đón làn "sóng" đầu tư
Trong năm 2022, Quỹ đầu tư chính phủ Singapore (GIC) và ESR đã hợp tác thành lập liên doanh trị giá 600 triệu USD. Năm nay, ESR tiếp tục mua cổ phần của BW Industrial - công ty bất động sản công nghiệp và logistics lớn nhất tại Việt Nam.
Riêng tại Việt Nam, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills khẳng định, thị trường bất động sản công nghiệp của Việt Nam còn nhiều dư địa để phát triển thêm các dự án như trung tâm dữ liệu, kho lạnh và logistics.
Ông Jack Harkness nhận định: "Các cơ hội chính trong ngành logistics bao gồm dịch vụ giao hàng chặng cuối (last-mile logistics) và triển khai hệ thống logistics 4.0. Hơn nữa, sự thiếu hụt về cơ sở vật chất kho lạnh tại Việt Nam là điểm các chủ đầu tư có thể tận dụng phát triển thêm dự án mới, tăng nguồn cung cho thị trường. Ngoài ra, dịch vụ xây dựng nhà xưởng theo yêu cầu (built – to - suit) nhằm đáp ứng các yêu cầu đặc biệt về kỹ thuật cũng là điểm thu hút các nhà đầu tư’’.
Từng là một ngành kinh doanh ít nhận được sự quan tâm nhưng hiện nay, bất động sản công nghiệp và logistics đang phát triển với công nghệ cao và đòi hỏi những chuyên môn phức tạp. Nhu cầu đối với các dòng sản phẩm mới nổi như giao hàng chặng cuối, các kho nhỏ gần đô thị phục vụ người tiêu dùng và kho lạnh đang ngày càng tăng nhanh. Thị trường logistics và khu công nghiệp tại Việt Nam đã có sự tăng trưởng đáng kể nhờ sự gia tăng của thương mại điện tử trong những năm gần đây.
Có thể thấy, tiềm năng tăng trưởng của bất động sản khu công nghiệp đang rất lớn, nhiều tỉnh thành đang “chạy đua” lập khu công nghiệp để hút tỷ USD vốn ngoại. Song các chuyên gia cho rằng, để kịp thời “dọn ổ đón đại bàng”, hút tỷ USD vốn ngoại, các địa phương, doanh nghiệp và cả cơ quan quản lý cần có sự điều chỉnh, thích ứng kịp thời, nhanh chóng “cởi trói” về thủ tục hành chính, pháp lý.
Theo TS. Sử Ngọc Khương, chuyên gia bất động sản, các địa phương, doanh nghiệp cần chuẩn bị tốt nguồn nhân lực có trình độ. Bởi, ưu tiên hàng đầu hiện nay tại các khu công nghiệp là các lĩnh vực tạo ra sản phẩm có hàm lượng công nghệ và chất xám cao, giảm lĩnh vực thâm dụng lao động.
Đáng chú ý, xu hướng xanh và bền vững tại các khu công nghiệp là định hướng phát triển tất yếu trong tương lai. Không chỉ đem lại lợi ích về môi trường, xu hướng này chính là một lợi thế cạnh tranh của các khu công nghiệp tại Việt Nam với các “đại bàng” trong khu vực và toàn cầu.
Còn theo Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB), Việt Nam cần tiếp tục đầu tư vào cơ sở hạ tầng, gồm: hệ thống đường cao tốc, các cảng biển nước sâu, nâng cao chất lượng điện nước, bao gồm cả hệ thống tái tạo năng lượng...
