Xem xét phương án phù hợp để từng bước giảm giá bất động sản

Từ thực tiễn triển khai các dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM, việc áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) đang bộc lộ nhiều bất cập, khiến chi phí đất đai bị đẩy lên cao. Đây là nội dung được Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM nêu trong công văn gửi Bộ Nông nghiệp và Môi trường.

Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, nhiều dự án có quy mô lớn hoặc tính chất đặc thù không thể xác định giá đất theo bảng giá đất và hệ số K do HĐND cấp tỉnh ban hành. Cụ thể, các dự án có quy mô từ 2 ha trở lên tại Hà Nội và TP.HCM, từ 5 ha trở lên tại các thành phố trực thuộc Trung ương và từ 10 ha trở lên tại các tỉnh, hoặc các dự án có yếu tố đặc thù, đều gặp khó khăn khi áp dụng phương pháp này.

Nguyên nhân là bởi trong một dự án bất động sản thường tồn tại nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau, đồng thời trong quá trình đầu tư xây dựng sẽ hình thành thêm các tuyến đường giao thông mới. Tuy nhiên, tại thời điểm xác định giá đất, các tuyến đường này chưa được hình thành, nên không có cơ sở để bổ sung vào bảng giá đất. Bên cạnh đó, tính chất sử dụng đất hỗn hợp cũng khiến việc áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số K trở nên không phù hợp. Trong khi đó, doanh nghiệp vẫn phải bỏ ra rất nhiều chi phí và thời gian để triển khai dự án.

Bên cạnh đó, thực tế cho thấy do cách hiểu và áp dụng các quy định pháp luật liên quan còn chưa thống nhất giữa các cơ quan có thẩm quyền, thời gian xử lý thủ tục thường kéo dài. Điều này khiến hệ số K không thể điều chỉnh, phản ánh đầy đủ các yếu tố chi phí phát sinh trong quá trình đầu tư, từ đó đẩy giá đất lên mức rất cao.

Theo đó, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM dẫn trường hợp khu đất trên đường Nguyễn Xiển (TP. Thủ Đức cũ) với diện tích 1 ha. Với bảng giá đất, mức giá là 56,6 triệu đồng/m², hệ số K khoảng 1,4 lần, tương đương khoảng 80 triệu đồng/m². Khi áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số K, toàn bộ các trường hợp như thu hồi đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất… đều phải áp dụng mức giá này. Điều đó buộc doanh nghiệp phải đẩy giá bán căn hộ lên cao để tránh thua lỗ.

Đặt trong bài toán kinh tế cụ thể, với dự án chung cư cao tầng có diện tích đất 10.000 m², hệ số sử dụng đất 7 lần, giá bán căn hộ hiện nay khoảng 50 triệu đồng/m². Với thời gian triển khai dự án khoảng 2 năm, sau khi trừ các chi phí bán hàng, quản lý, lãi vay, xây dựng…, giá trị thặng dư còn lại khoảng 35 triệu đồng/m². Tuy nhiên, nếu tính tiền sử dụng đất theo phương pháp bảng giá đất nhân hệ số K, mức giá đất lên tới 80 triệu đồng/m². Khi đó, để không lỗ vốn, doanh nghiệp buộc phải nâng giá bán căn hộ lên trên 70 triệu đồng/m².

Ngoài ra, trong quá trình góp ý xây dựng dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành Nghị quyết số 254/2025 của Quốc hội, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị, đối với các dự án có sử dụng đất như dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị… mà không thể áp dụng bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cần xác định giá đất cụ thể, trong đó chủ yếu áp dụng phương pháp thặng dư.

Cùng với đó, HoREA đề xuất giao UBND cấp tỉnh quyết định hệ số K để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án có sử dụng đất, trên cơ sở xác định hệ số điều chỉnh theo quy hoạch của pháp luật về đất đai và pháp luật về xây dựng, bảo đảm phù hợp với thực tiễn từng địa phương.

Theo HoREA, hệ số K được sử dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với dự án có sử dụng đất và hệ số này thường nhỏ hơn 1. Hệ số điều chỉnh theo quy hoạch được xác định dựa trên hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, trong đó hệ số sử dụng đất được tính bằng tổng diện tích sàn xây dựng chia cho tổng diện tích khuôn viên dự án.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho biết, dự thảo Nghị định quy định việc xây dựng hệ số K dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026 có thể xác định bằng 1 để các địa phương thuận lợi hơn trong quá trình thực thi. “Nếu các dự án được áp dụng phương pháp giá trị thặng dư để tính tiền sử dụng đất thay vì sử dụng phương pháp bảng giá đất nhân với hệ số K, sẽ góp phần kéo giảm giá bất động sản”, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.