Từ ngày 26/8/2026, quy định xử phạt vi phạm trật tự xây dựng có nhiều nội dung người dân cần đặc biệt lưu ý. Theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP, tổ chức thi công nhà ở riêng lẻ khi chưa được cấp giấy phép xây dựng trong trường hợp pháp luật bắt buộc phải có giấy phép có thể bị phạt từ 60-80 triệu đồng.
Tuy nhiên, nộp phạt không đồng nghĩa công trình đương nhiên được tồn tại. Tùy tình trạng vi phạm, khả năng đáp ứng điều kiện cấp phép và thời điểm phát hiện, chủ đầu tư có thể phải thực hiện thủ tục khắc phục; trong một số trường hợp công trình hoặc phần công trình vi phạm bị buộc phá dỡ.
Xây nhà ở riêng lẻ không phép bị phạt đến 80 triệu đồng
Chính phủ ban hành Nghị định số 339/2026/NĐ-CP ngày 26/8/2026 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà và kinh doanh bất động sản.
Nghị định có hiệu lực ngay từ ngày 26/8/2026, đồng thời Nghị định 16/2022/NĐ-CP hết hiệu lực kể từ thời điểm này.
Theo Điều 25 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, hành vi tổ chức thi công công trình chưa được cấp giấy phép xây dựng trong trường hợp theo quy định phải có giấy phép được xử phạt theo từng loại công trình.
Cụ thể:
| Loại công trình xây dựng không phép | Mức phạt |
|---|---|
| Nhà ở riêng lẻ | 60-80 triệu đồng |
| Nhà ở riêng lẻ tại các khu vực bảo vệ di tích, di sản theo quy định hoặc công trình xây dựng khác | 80-100 triệu đồng |
| Công trình phải lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật | 120-140 triệu đồng |
| Công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi | 140-160 triệu đồng |
Như vậy, đối với hộ gia đình xây dựng một căn nhà riêng lẻ thuộc trường hợp bắt buộc phải xin giấy phép nhưng tự ý khởi công khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, mức phạt có thể lên tới 80 triệu đồng.
Điểm cần nhấn mạnh là mức phạt này áp dụng đối với trường hợp pháp luật yêu cầu phải có giấy phép xây dựng. Nếu căn nhà thuộc trường hợp được miễn giấy phép theo quy định thì việc không có giấy phép không đồng nghĩa với hành vi xây dựng không phép để áp dụng mức phạt trên.
Không phải cứ xây nhà không có giấy phép đều bị phạt
Đây là vấn đề người dân dễ hiểu nhầm nhất khi tiếp cận quy định mới.
Nguyên tắc của pháp luật xây dựng là công trình thuộc diện phải có giấy phép thì chủ đầu tư phải được cơ quan có thẩm quyền cấp phép trước khi khởi công.
Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định một số trường hợp công trình, nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện.
Do đó, trước khi xây nhà, chủ đất cần xác định căn nhà của mình thuộc diện phải xin phép hay được miễn giấy phép, thay vì mặc định tất cả nhà ở riêng lẻ đều phải có giấy phép.
Đặc biệt với nhà ở tại khu vực nông thôn, việc có phải xin giấy phép hay không còn phụ thuộc quy mô công trình, vị trí, quy hoạch, quy chế quản lý kiến trúc và các điều kiện pháp luật hiện hành.
Nếu không chắc chắn, người dân nên kiểm tra với cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương trước khi khởi công.
Nộp phạt 80 triệu đồng có được tiếp tục xây nhà?
Không thể hiểu rằng chỉ cần nộp phạt là được tiếp tục xây dựng.
Đây là điểm đặc biệt quan trọng đối với người đang xây nhà không phép.
Nghị định 339/2026/NĐ-CP không chỉ quy định tiền phạt mà còn quy định các biện pháp khắc phục hậu quả đối với hành vi vi phạm trật tự xây dựng.
Đối với một số hành vi xây dựng không phép, sai phép hoặc vi phạm về thiết kế khi công trình đang thi công và đáp ứng các điều kiện theo quy định, chủ đầu tư có thể phải thực hiện thủ tục đề nghị cấp giấy phép xây dựng, điều chỉnh giấy phép, điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng hoặc điều chỉnh thiết kế.
Như vậy, tiền phạt và việc xử lý phần công trình vi phạm là hai vấn đề khác nhau.
Chủ đầu tư có thể vừa phải nộp tiền phạt, vừa phải thực hiện biện pháp khắc phục theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
Trường hợp nào xây nhà không phép phải phá dỡ?
Không phải mọi căn nhà xây dựng không phép đều lập tức bị phá dỡ.
Việc có phải phá dỡ hay không phụ thuộc vào loại vi phạm, tình trạng công trình, khả năng khắc phục và quy định áp dụng đối với từng trường hợp cụ thể.
Theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP, biện pháp buộc phá dỡ có thể được áp dụng đối với công trình hoặc phần công trình vi phạm trong các trường hợp theo quy định.
Đáng chú ý gồm các nhóm trường hợp như:
-
Công trình hoặc phần công trình vi phạm không đáp ứng điều kiện để thực hiện thủ tục khắc phục theo quy định.
-
Hành vi vi phạm đã kết thúc và thuộc trường hợp Nghị định quy định phải buộc phá dỡ công trình hoặc phần công trình vi phạm.
-
Xây dựng không đúng quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị và nông thôn thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp phá dỡ.
-
Xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác hoặc khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung.
-
Chủ đầu tư tiếp tục thi công sau khi đã bị lập biên bản vi phạm đối với các hành vi thuộc trường hợp Nghị định quy định.
-
Trường hợp tái phạm và thuộc diện phải áp dụng biện pháp buộc phá dỡ.
Vì vậy, câu trả lời cho vấn đề “xây nhà không phép có phải phá dỡ hay không?” không chỉ dựa vào việc căn nhà chưa có giấy phép mà phải xem xét toàn bộ tình trạng pháp lý của công trình.
Đang xây nhà không phép nhưng đủ điều kiện cấp phép thì sao?
Đây là trường hợp cần phân biệt với công trình không thể đáp ứng các điều kiện pháp luật.
Nếu công trình đang thi công và thuộc trường hợp đủ điều kiện để thực hiện thủ tục cấp giấy phép hoặc điều chỉnh theo quy định, cơ chế xử lý có thể cho phép chủ đầu tư thực hiện thủ tục khắc phục.
Chủ đầu tư vẫn bị xử phạt đối với hành vi đã thực hiện, đồng thời phải chấp hành yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền và hoàn tất thủ tục theo quy định.
Chỉ khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện và có kết quả giải quyết phù hợp, việc tiếp tục thi công mới được thực hiện theo quy định.
Điều này cũng có nghĩa người dân không nên tự tiếp tục xây trong thời gian đang xử lý hồ sơ nếu cơ quan có thẩm quyền đã yêu cầu dừng thi công.
Cố tình tiếp tục xây sau khi bị lập biên bản có thể bị phạt nặng hơn
Nghị định 339/2026/NĐ-CP dành mức xử phạt riêng đối với trường hợp chủ đầu tư tiếp tục thi công sau khi đã bị lập biên bản về một số hành vi vi phạm trật tự xây dựng.
Đối với nhà ở riêng lẻ, hành vi tiếp tục thi công trong trường hợp này có thể bị phạt từ 80-100 triệu đồng.
Nếu là nhà ở riêng lẻ tại các khu vực bảo vệ di tích, di sản theo quy định hoặc công trình xây dựng khác, mức phạt có thể lên 100-120 triệu đồng.
Ngoài tiền phạt, Nghị định còn quy định tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính đối với hành vi tiếp tục thi công thuộc trường hợp này.
Do đó, khi đã nhận biên bản hoặc quyết định yêu cầu dừng thi công, chủ đầu tư cần chấp hành và thực hiện các thủ tục khắc phục, thay vì tiếp tục xây dựng với suy nghĩ sau này có thể nộp phạt để hợp thức hóa.
Xây sai giấy phép cũng có thể bị phạt đến hàng trăm triệu đồng
Không chỉ xây dựng hoàn toàn không có giấy phép, trường hợp đã có giấy phép nhưng thi công không đúng nội dung giấy phép xây dựng cũng có thể bị xử phạt.
Đối với nhà ở riêng lẻ thông thường, mức phạt là 30-40 triệu đồng.
Nhà ở riêng lẻ tại các khu vực bảo vệ di tích, di sản theo quy định hoặc công trình xây dựng khác có mức phạt 50-70 triệu đồng.
Công trình phải lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật bị phạt 100-120 triệu đồng, còn công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi có thể bị phạt 120-140 triệu đồng.
Tuy nhiên, Nghị định cũng xác định trường hợp xây dựng không đúng nội dung giấy phép nhưng không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng thì không bị coi là hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép để xử phạt.
Không công khai giấy phép xây dựng cũng có thể bị phạt
Một quy định khác người xây nhà cần lưu ý là nghĩa vụ công khai giấy phép tại địa điểm thi công trong trường hợp thuộc diện áp dụng.
Theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP, hành vi không công khai giấy phép xây dựng tại địa điểm thi công trong quá trình xây dựng nhà ở riêng lẻ có thể bị phạt 5-10 triệu đồng.
Mức phạt tăng lên 10-20 triệu đồng đối với nhà ở riêng lẻ tại các khu vực bảo vệ di tích, di sản theo quy định hoặc công trình xây dựng khác.
Với công trình phải lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật, mức phạt là 20-30 triệu đồng; công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi bị phạt 30-40 triệu đồng.
Do đó, việc đã được cấp giấy phép nhưng không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trong quá trình thi công vẫn có thể phát sinh vi phạm hành chính.
Xây nhà trên đất không đúng mục đích còn có thể bị xử lý về đất đai
Một tình huống khác cần đặc biệt lưu ý là xây nhà trên đất không đúng mục đích sử dụng đất.
Nghị định 339/2026/NĐ-CP xác định đối với công trình xây dựng vi phạm trên đất không đúng mục đích sử dụng thì việc xử phạt được thực hiện theo quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Nếu công trình đồng thời vi phạm pháp luật đất đai và pháp luật xây dựng mà không thuộc trường hợp được xử lý riêng, chủ đầu tư có thể bị xử lý theo cả quy định về xây dựng và quy định về đất đai.
Vì vậy, có giấy phép xây dựng hay có khả năng xin giấy phép chưa phải là yếu tố duy nhất. Trước khi xây nhà, người dân còn cần kiểm tra mục đích sử dụng đất, quy hoạch và các điều kiện pháp lý của thửa đất.
Ba điều cần kiểm tra trước khi khởi công xây nhà
Để hạn chế nguy cơ bị phạt hàng chục triệu đồng hoặc phải phá dỡ công trình, trước khi khởi công nhà ở riêng lẻ, người dân cần đặc biệt kiểm tra ba vấn đề.
Thứ nhất là thửa đất có đủ điều kiện xây dựng nhà ở hay không, trong đó cần chú ý mục đích sử dụng đất và quy hoạch.
Thứ hai là công trình có thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng hay được miễn giấy phép.
Thứ ba, nếu thuộc diện phải xin phép, cần bảo đảm đã được cấp giấy phép trước khi khởi công và thi công đúng nội dung giấy phép.
Việc xây trước rồi mới tìm cách hoàn thiện thủ tục tiềm ẩn rủi ro lớn, bởi không phải công trình vi phạm nào cũng đủ điều kiện khắc phục để tiếp tục tồn tại.
Xây nhà không phép bị phạt bao nhiêu từ 26/8/2026?
Theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP, xây dựng nhà ở riêng lẻ chưa được cấp giấy phép trong trường hợp bắt buộc phải có giấy phép bị phạt từ 60-80 triệu đồng.
Nếu tiếp tục thi công sau khi đã bị lập biên bản đối với hành vi thuộc trường hợp quy định, mức phạt đối với nhà ở riêng lẻ có thể tăng lên 80-100 triệu đồng. Quan trọng hơn, nộp tiền phạt không phải là thủ tục để “mua quyền tồn tại” cho công trình. Chủ đầu tư còn phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả tương ứng.
Nếu công trình đang thi công và đáp ứng điều kiện pháp luật, chủ đầu tư có thể được yêu cầu thực hiện thủ tục cấp hoặc điều chỉnh giấy phép, dự án, thiết kế theo trường hợp cụ thể. Ngược lại, nếu công trình hoặc phần công trình vi phạm thuộc trường hợp phải phá dỡ, chủ đầu tư vừa phải chịu xử phạt hành chính, vừa phải phá dỡ phần vi phạm.
Tóm lại, từ ngày 26/8/2026, người xây nhà ở riêng lẻ không phép trong trường hợp pháp luật yêu cầu phải có giấy phép có thể bị phạt từ 60-80 triệu đồng theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP. Tuy nhiên, không phải cứ nộp phạt là căn nhà được tồn tại. Công trình không đáp ứng điều kiện khắc phục hoặc thuộc các trường hợp vi phạm mà Nghị định quy định buộc phá dỡ vẫn có thể phải tháo dỡ toàn bộ hoặc phần xây dựng vi phạm.
Vì vậy, trước khi khởi công, chủ đầu tư nên kiểm tra đầy đủ tình trạng pháp lý của đất, quy hoạch và yêu cầu về giấy phép xây dựng để tránh rơi vào tình trạng đã bỏ tiền xây nhà nhưng sau đó vừa bị xử phạt, vừa phải tháo dỡ.
