Tính đến hết quý IV/2025, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng lên khoảng 2 triệu tỷ đồng, ghi nhận bước mở rộng đáng kể so với đầu năm, theo số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng. Diễn biến này cho thấy dòng vốn đang quay trở lại thị trường địa ốc sau thời gian dài trầm lắng, song cũng đặt ra yêu cầu kiểm soát rủi ro nhằm bảo đảm an toàn hệ thống tài chính.
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết trong suốt năm 2025, tín dụng bất động sản duy trì đà tăng ổn định qua từng quý và trải rộng ở hầu hết các loại hình, từ nhà ở, văn phòng cho thuê đến khu công nghiệp. Nếu như quý I/2025, dư nợ lĩnh vực này mới ở mức hơn 1,56 triệu tỷ đồng thì đến quý cuối năm, con số đã tăng lên xấp xỉ 2 triệu tỷ đồng, tương ứng mức tăng gần 28% chỉ trong vòng một năm. Đây được xem là tốc độ tăng khá cao trong bối cảnh thị trường mới bước vào giai đoạn phục hồi.
Xét theo cơ cấu, tín dụng tập trung nhiều nhất vào các dự án khu đô thị và nhà ở, tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trong tổng dư nợ. Cụ thể, dư nợ của nhóm dự án này tăng từ 481.017 tỷ đồng trong quý I/2025 lên 628.654 tỷ đồng vào quý IV/2025. Cùng xu hướng đó, dư nợ cho vay hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản cũng tăng mạnh, từ 506.444 tỷ đồng lên 673.424 tỷ đồng trong cùng kỳ. Phần còn lại phân bổ cho các khoản vay liên quan đến cho thuê văn phòng, bất động sản nghỉ dưỡng, cũng như sửa chữa, cải tạo nhà ở.
Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, mức tăng trưởng tín dụng này phản ánh việc nhiều vướng mắc pháp lý của các dự án bất động sản đang từng bước được tháo gỡ, tạo điều kiện để dòng vốn quay lại thị trường. Đáng chú ý, nguồn vốn có xu hướng tập trung nhiều hơn vào các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực và phát triển đô thị, thay vì chỉ nhắm tới hoạt động đầu cơ ngắn hạn như giai đoạn trước.
Không chỉ kênh tín dụng ngân hàng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản cũng ghi nhận những biến động đáng chú ý trong những tháng cuối năm. Tỷ trọng trái phiếu bất động sản trong tổng giá trị phát hành toàn thị trường tăng mạnh, từ 7,4% trong tháng 10/2025 lên 38,6% vào tháng 11, trước khi điều chỉnh về mức 28% trong tháng 12. Giá trị phát hành gia tăng vào cuối năm cho thấy khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp bất động sản đã cải thiện, dù áp lực chi phí vốn và lãi suất vẫn ở mức cao.
Ở góc độ dòng vốn nước ngoài, lĩnh vực bất động sản tiếp tục giữ sức hút lớn. Theo Bộ Xây dựng, tính đến hết năm 2025, bất động sản thu hút khoảng 8,1 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký mới, chiếm hơn 21% tổng vốn FDI vào Việt Nam và tăng gần 13% so với năm trước. Đây là tín hiệu cho thấy niềm tin của nhà đầu tư ngoại đối với triển vọng dài hạn của thị trường địa ốc Việt Nam vẫn được duy trì.
Tuy vậy, giới phân tích cũng bày tỏ lo ngại khi tín dụng bất động sản tăng nhanh và chiếm tỷ trọng lớn trong tổng dư nợ của nền kinh tế. Theo các chuyên gia, nếu dòng vốn tiếp tục dồn mạnh vào những phân khúc mang tính đầu cơ trong khi thanh khoản thị trường chưa phục hồi tương xứng, nguy cơ mất cân đối dòng vốn và phát sinh nợ xấu là điều không thể xem nhẹ. Do đó, việc kiểm soát chặt chẽ tín dụng địa ốc được coi là yêu cầu cấp thiết trong giai đoạn hiện nay.
Nhiều ý kiến cho rằng tín dụng cần được ưu tiên cho các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, nhà ở xã hội và các dự án phát triển đô thị bền vững. Song song đó, dòng vốn cũng cần được phân bổ hài hòa hơn sang các lĩnh vực sản xuất, công nghệ cao và kinh tế xanh, thay vì tập trung quá lớn vào bất động sản, nhằm tạo nền tảng cho tăng trưởng dài hạn và bền vững của nền kinh tế.
Trước thực tế này, tại phiên họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và bất động sản diễn ra tuần trước, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu Ngân hàng Nhà nước tăng cường kiểm soát tín dụng bất động sản, kiên quyết ngăn chặn dòng vốn đầu cơ làm méo mó thị trường. Đồng thời, nhà điều hành cần xây dựng các chính sách quản lý rủi ro phù hợp đối với tín dụng rót vào lĩnh vực này, trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước dự kiến đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng khoảng 15% trong năm nay.
Bộ Xây dựng cho biết thời gian tới sẽ tiếp tục phối hợp chặt chẽ với Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính nhằm giám sát, kiểm soát hiệu quả dòng vốn vào bất động sản, xử lý các hoạt động đầu cơ, qua đó góp phần bảo đảm an toàn cho hệ thống tài chính - ngân hàng và sự ổn định của thị trường.
