Bộ Xây dựng vừa công bố báo cáo tổng kết quá trình thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2023, qua đó cho thấy bên cạnh những kết quả đạt được, việc triển khai trên thực tế vẫn còn tồn tại không ít hạn chế. Những vướng mắc này trải rộng trên nhiều lĩnh vực, từ kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đến bất động sản hình thành trong tương lai và cả hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất.
Ở mảng kinh doanh bất động sản hiện hữu, một trong những vấn đề đáng chú ý là sự thiếu đồng bộ giữa các hệ thống pháp luật. Hoạt động kinh doanh nhà ở thương mại hiện chịu sự điều chỉnh đồng thời của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về nhà ở. Tuy nhiên, trong một số trường hợp cụ thể, các quy định giữa hai hệ thống này chưa thống nhất, dẫn đến khó khăn trong việc áp dụng trên thực tế.
Cùng với đó, các quy định liên quan đến điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản trước đây vẫn mang tính chung chung, chưa có sự phân định rõ ràng giữa doanh nghiệp phát triển dự án và các chủ thể kinh doanh nhỏ lẻ, không thường xuyên. Điều này khiến việc quản lý và áp dụng chính sách chưa thực sự hiệu quả, nhất là trong bối cảnh thị trường ngày càng đa dạng về chủ thể tham gia.
Một hạn chế khác nằm ở quy định về điều kiện của bất động sản được đưa vào kinh doanh. Hiện nay, các quy định chủ yếu áp dụng chung cho cả nhà ở và công trình xây dựng, trong khi trên thực tế, mỗi loại hình như thương mại, dịch vụ, du lịch nghỉ dưỡng, văn phòng hay công nghiệp lại có đặc thù riêng. Việc chưa có sự phân loại cụ thể đã phần nào làm giảm tính phù hợp của khung pháp lý đối với từng phân khúc thị trường.
Bên cạnh đó, các hình thức kinh doanh bất động sản được quy định trong pháp luật vẫn chưa bao quát hết những mô hình mới phát sinh. Đặc biệt, các hình thức gắn với đầu tư xây dựng công trình trong dự án chưa được điều chỉnh đầy đủ, tạo ra khoảng trống pháp lý trong quá trình triển khai. Thực tế cũng ghi nhận sự xuất hiện của nhiều sản phẩm mới như condotel, officetel, căn hộ du lịch hay biệt thự nghỉ dưỡng, nhưng hệ thống quy định hiện hành vẫn chưa theo kịp, tiềm ẩn rủi ro cho các bên tham gia.
Không chỉ dừng lại ở đó, vấn đề hợp đồng trong giao dịch bất động sản cũng bộc lộ bất cập. Pháp luật hiện chưa quy định chặt chẽ về kiểm soát nội dung hợp đồng, việc sử dụng hợp đồng mẫu cũng như nguyên tắc thanh toán. Do vậy, các chủ đầu tư thường tự xây dựng hợp đồng với những điều khoản khác nhau, trong đó có những trường hợp gây bất lợi cho người mua.
Ngoài ra, hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản thông qua các quỹ đầu tư vẫn chưa được quy định đầy đủ trong hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản, dù nội dung này đã được đề cập trong pháp luật về chứng khoán. Điều này tạo ra khoảng trống trong việc điều chỉnh một kênh đầu tư ngày càng phổ biến trên thị trường.
Đối với bất động sản hình thành trong tương lai, nhiều vấn đề cũng được chỉ ra trong báo cáo. Trước đây, các quy định chủ yếu tập trung vào nhà ở, trong khi các công trình xây dựng không phải nhà ở lại chưa được điều chỉnh đầy đủ. Quyền kinh doanh của chủ đầu tư trong giai đoạn triển khai dự án cũng còn hạn chế, chưa bao quát hết các hình thức huy động vốn và khai thác tài sản.
Đáng chú ý, điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh vẫn chưa thật sự rõ ràng đối với các công trình xây dựng, đặc biệt là những công trình có thể chuyển nhượng theo từng phần diện tích. Quy định về bảo lãnh trong hoạt động bán, cho thuê mua cũng thiếu chi tiết và chưa bao phủ hết các loại hình ngoài nhà ở. Trong khi đó, nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua trên thị trường là rất lớn nhưng lại chưa có quy định đầy đủ để điều chỉnh.
Ở lĩnh vực kinh doanh quyền sử dụng đất, những bất cập tiếp tục xuất hiện do sự giao thoa giữa pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về đất đai. Đặc biệt, các nội dung liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất và chuyển nhượng dự án bất động sản vẫn còn chồng chéo, gây khó khăn trong quá trình áp dụng và xác định nghĩa vụ của các bên liên quan.
Một điểm đáng lưu ý khác là pháp luật trước đây chưa có quy định riêng, cụ thể cho hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất trong các dự án bất động sản, dù đây là loại hình có nhiều đặc thù. Đồng thời, trình tự và thủ tục chuyển nhượng dự án hiện chịu sự điều chỉnh của cả pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về đầu tư, dẫn đến sự khác biệt trong quy trình thực hiện. Việc chưa phân định rõ ràng giữa chuyển nhượng dự án và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư hạ tầng cũng khiến công tác quản lý gặp nhiều trở ngại.
Từ những tồn tại nêu trên có thể thấy, dù Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã tạo nền tảng quan trọng cho thị trường, việc tiếp tục hoàn thiện và đồng bộ hóa hệ thống pháp luật vẫn là yêu cầu cấp thiết nhằm đảm bảo tính minh bạch và ổn định trong thời gian tới.
