“Bẫy tài chính” khi mua nhà

Trước bối cảnh chung thanh khoản chững lại, giao dịch bất động sản giảm tốc, thị trường xuất hiện nhiều gói ưu đãi vay mua nhà từ phía doanh nghiệp. Trong đó, các chính sách phổ biến gồm hỗ trợ lãi suất vay, kéo giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu trực tiếp, ân hạn nợ gốc hoặc thiết kế phương án trả góp nhằm giảm áp lực dòng tiền ban đầu cho khách hàng.

Mới đây, thị trường xuất hiện thông tin mua căn nhà 10 tỷ đồng nhưng chỉ cần trả 1 tỷ, còn lại khách hàng được vay ngân hàng ưu đãi lãi suất, chủ đầu tư hỗ trợ hoặc ân hạn nợ gốc đến 36 tháng. Phân tích về điều này, ông Lương Ngọc Khánh - người có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực môi giới và đầu tư bất động sản cho hay, khách hàng hiện nay đang bị thu hút bởi những quảng cáo ưu đãi lãi suất, mặc dù nghe nhẹ gánh tài chính song câu chuyện không đơn giản như vậy.  

Theo ông Khánh, thông thường khoản “hỗ trợ lãi suất” hay “ân hạn gốc lãi” thực chất đã được tính vào giá bán của căn nhà. Nói cách khác, khoản đó người mua nhà vẫn trả nhưng trả theo cách khác. Chẳng hạn, một căn nhà giá trị thị trường khoảng 9 tỷ đồng/căn nhưng khi đi kèm chương trình hỗ trợ tài chính hấp dẫn, giá có thể đã bị đẩy lên 10 tỷ đồng/căn. Người mua cảm thấy mình được “miễn lãi”, nhưng thực tế đã trả trước khoản chi phí này thông qua giá mua. Điều đáng nói là nhiều người chỉ nhìn vào số tiền phải bỏ ra ban đầu mà quên tính đến thời điểm nhận nhà. Đến lúc hết thời gian ân hạn, ngân hàng bắt đầu thu cả gốc và lãi.

Ông Khánh dẫn chứng, nếu vay khoảng 9 tỷ đồng, chỉ riêng tiền lãi mỗi tháng đã là một khoản rất lớn, chưa kể tiền gốc phải trả định kỳ. Trong khi đó, thu nhập chưa tăng như kỳ vọng; giá bất động sản chưa chắc đã tăng đủ; việc bán lại cũng không phải lúc nào cũng dễ... là những áp lực dễ nhận thấy. Khi áp lực tài chính xuất hiện, nhiều người buộc phải bán cắt lỗ hoặc xoay sở rất vất vả để giữ tài sản.

“Tôi không nói các chương trình hỗ trợ tài chính là xấu. Thực tế, nếu người mua có dòng tiền tốt, kế hoạch tài chính rõ ràng và hiểu mình đang vay bao nhiêu, trả bao nhiêu thì đây vẫn là một công cụ rất hữu ích. Điều tôi muốn chia sẻ, đừng chỉ nhìn vào số tiền phải thanh toán hôm nay mà nhìn cả bức tranh tài chính trong 5–10 năm tới. Một quyết định mua nhà đúng không chỉ là mua được căn nhà mình thích, mà còn là mua với một kế hoạch tài chính đủ an toàn để sống thoải mái sau khi nhận nhà”, ông Khánh nói.

Đồng thời, theo vị này, trước khi quyết định vay, người mua tự trả lời 3 câu hỏi: Sau khi hết ân hạn, mỗi tháng mình phải trả bao nhiêu? Thu nhập của mình có đủ để duy trì khoản vay nếu thị trường không thuận lợi? Nếu cần bán lại ngay thời điểm nhận nhà, mình có thực sự có lợi nhuận hay không?

Cũng từng bàn luận về vấn đề này, ông Lê Quốc Kiên, Chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập cho rằng, các chính sách của chủ đầu tư hiện nay thường tập trung vào việc giảm áp lực dòng tiền cho người mua, qua đó giúp họ dễ ra quyết định và “xuống tiền” hơn.

Đơn cử, lãi suất vay cố định trong năm đầu khoảng 10%, nhưng sau khi thả nổi có thể tăng lên mức 13-14%. Nắm bắt tâm lý này, một số chủ đầu tư lựa chọn kéo dài thời gian cố định lãi suất lên 3 năm, thậm chí 5 năm để tạo sự yên tâm cho người mua.

Theo ông Kiên, khi kéo dài thời gian cố định lãi suất, có hai kịch bản có thể xảy ra. Thứ nhất, nếu trong thời gian tới lãi suất thị trường giảm, chủ đầu tư sẽ không cần phải bù thêm chi phí lãi vay vì thị trường đã tự điều chỉnh.

Thứ hai, nếu sau thời gian cố định lãi suất mà lãi suất vẫn tiếp tục tăng cao thì phần chi phí này thực chất vẫn được phân bổ lại vào giá bán hoặc chi phí vay của người mua. Tuy nhiên, trường hợp này rất ít khi xảy ra vì lãi vay không thể nào tăng cao liên tục trong nhiều năm. Trong trường hợp lãi vay tăng cao, số tiền bù đắp thực tế cũng lấy từ chính người mua.

Phân tích cụ thể hơn, vị này nêu dẫn chứng, nếu chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất 3% mỗi năm và kéo dài trong 5 năm, thay vì chỉ hỗ trợ 2 năm, thì chi phí này có thể được cộng vào giá bán. Một căn nhà ban đầu có giá 5 tỷ đồng có thể được nâng lên 5,5 tỷ đồng để bù đắp phần hỗ trợ lãi suất.

Khi so sánh giữa hai lựa chọn, một là căn nhà 5 tỷ đồng chỉ cố định lãi suất 2 năm và hai là căn nhà 5,5 tỷ đồng nhưng cố định lãi suất 5 năm với trần lãi suất 10%, nhiều người mua sẽ cảm thấy phương án thứ hai an toàn hơn, dù thực chất họ vẫn là người chi trả khoản chi phí này.

Một trường hợp khác là chủ đầu tư không trực tiếp hỗ trợ lãi suất mà phối hợp với ngân hàng tài trợ dự án. Ví dụ, thay vì cố định lãi suất 2 năm ở mức 10% và sau đó thả nổi lên 13%, ngân hàng có thể duy trì mức lãi thấp trong thời gian dài hơn để hỗ trợ người mua. Tuy nhiên, sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi của ngân hàng đó có thể tăng cao hơn mức thị trường để bù lại phần ưu đãi trước đó.

Nhiều người cho rằng sau khi hết ưu đãi có thể tất toán và chuyển sang vay ngân hàng khác. Tuy nhiên, theo ông Kiên điều này không hề đơn giản. Bởi thứ nhất, phí phạt trả nợ trước hạn thường rất cao, có thể lên đến 4-6%. Thứ hai, nếu dự án chưa được cấp sổ, người mua thường chỉ có thể vay tại các ngân hàng tài trợ dự án, khiến khả năng chuyển đổi ngân hàng bị hạn chế.

Giai đoạn 2012-2013, thị trường từng chứng kiến nhiều trường hợp người mua không thể tiếp tục trả nợ sau khi hết ưu đãi, buộc phải bán lại tài sản với giá thấp hoặc chuyển nhượng khoản vay (mua nhà 0 đồng). Do đó, theo ông Lê Quốc Kiên, khi quyết định mua bất động sản, người mua cần đánh giá kỹ bài toán tài chính cá nhân, bao gồm khả năng chi trả trong trường hợp không có ưu đãi. Đồng thời, cần xem xét mức giá bán đã bao gồm chi phí hỗ trợ lãi suất hay chưa, cũng như tiềm năng tăng giá của dự án trong tương lai có đủ bù đắp chi phí lãi vay hay không.

Ngoài ra, việc so sánh với các dự án tương tự về vị trí, quy mô và chất lượng sẽ giúp xác định mức giá có phù hợp với thị trường hay không. Chỉ khi cân đối được tất cả các yếu tố này, người mua mới có thể đưa ra quyết định tài chính an toàn và bền vững.

Cùng quan điểm, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản cho hay, nhiều người có nguy cơ rơi vào những " bẫy tài chính" khi mua nhà nếu thiếu tính toán kỹ lưỡng. Hiện nhiều dự án đưa ra chính sách thanh toán ban đầu khá "dễ thở", chỉ cần trả trước khoảng 20% giá trị căn hộ, đồng thời hỗ trợ lãi suất trong 1 đến 2 năm đầu. Tuy nhiên, đây chỉ là giai đoạn "dễ chịu" ban đầu. Khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ chuyển sang thả nổi và có thể tăng lên 10-12%/năm. Khi đó, tổng số tiền phải trả hàng tháng, bao gồm cả gốc và lãi, có thể lên tới 24 đến 30 triệu đồng.

Ông Quang lấy ví dụ, khi mua căn hộ 3 tỷ đồng, ban đầu người mua chỉ cần thanh toán 20%, khoảng 600 triệu, khoản này nhiều bạn trẻ có thể tích lũy được. Trong 2 năm đầu được hỗ trợ lãi suất, gần như không bị áp lực tài chính. Lúc đó, còn 2,4 tỷ cần vay, với lãi suất ưu đãi 6-7%/năm, mỗi tháng chỉ trả khoảng mười mấy triệu đồng. Với thu nhập hai vợ chồng khoảng 40 triệu đồng/tháng, mức này có thể xem là khá nhẹ nhàng. Tuy nhiên, sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi tăng lên khoảng 10,5-12%/năm. Khi đó, cộng thêm phần trả gốc, số tiền hàng tháng có thể tăng lên 24-30 triệu đồng, tạo áp lực tài chính rất lớn với người trẻ. 

Ông Quang khuyến nghị, người trẻ không nên mua nhà bằng mọi giá. Trong giai đoạn đầu, việc thuê nhà có thể là lựa chọn hợp lý để đảm bảo tài chính linh hoạt. Khi quyết định mua, cần tính toán kỹ khả năng chi trả dài hạn, đảm bảo khoản vay không vượt quá 30 - 35% thu nhập và ưu tiên yếu tố vị trí phù hợp. Mua nhà là một quyết định tài chính lớn, ảnh hưởng nhiều năm. Nếu không cẩn trọng, giấc mơ an cư có thể trở thành áp lực kéo dài.

Tại tọa đàm mới đây, chuyên gia tài chính Huỳnh Trung Minh cho biết nhiều chủ đầu tư đang tung ra các gói vay ưu đãi 5-6%/năm, thậm chí thấp hơn lãi suất huy động ngân hàng để kích cầu. Theo ông Minh, mức lãi thấp giúp giảm áp lực tài chính ban đầu, nhưng rủi ro sẽ xuất hiện khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất chuyển sang thả nổi theo thị trường. Nếu không tính kỹ cấu trúc khoản vay, người mua rất dễ rơi vào trạng thái hụt dòng tiền khi lãi suất tăng. 

"Người mua nhà cần xem xét toàn bộ vòng đời khoản vay, từ thời gian ưu đãi, biên độ điều chỉnh lãi suất cho đến tổng chi phí phải trả. Ngoài ra, cần ưu tiên các dự án có tiến độ tốt, pháp lý minh bạch và được ngân hàng bảo lãnh để hạn chế rủi ro", ông Huỳnh Trung Minh nhấn mạnh.