Muốn giảm giá nhà, không thể chỉ kéo giá đất xuống

Giá bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng cho biết, Nhà nước sẽ quyết định giá đất và có biện pháp tổng thể để kiểm soát được giá nhà, giá đất. Thông tin này đang nhận được sự quan tâm của dư luận.

Chia sẻ về việc này, ông Lê Quốc Kiên - Chuyên gia bất động sản độc lập cho rằng, định hướng này là đúng và rất cần thiết. Nhưng cũng không nên hiểu rằng chỉ cần Nhà nước xác định giá đất tốt hơn thì giá nhà sẽ tự động giảm.

Giá đất là một đầu vào rất quan trọng. Nếu tính tương đối, chi phí đất có thể chiếm khoảng 30% giá vốn của một sản phẩm bất động sản. Nhưng giá nhà còn phụ thuộc rất nhiều yếu tố khác như chi phí xây dựng, lãi vay, pháp lý, hạ tầng, bán hàng, thời gian triển khai dự án và đặc biệt là quan hệ cung - cầu.

Theo ông Kiên, vấn đề của thị trường đất đai lâu nay là thông tin giá chưa thực sự minh bạch. Giá giao dịch thực tế một kiểu, giá kê khai một kiểu, giá môi giới chào bán lại một kiểu, còn giá để tính nghĩa vụ tài chính đôi khi lại là một mức khác. Cho nên, nếu Nhà nước xây dựng được một cơ sở dữ liệu đủ lớn, trong đó có giá giao dịch thực tế, vị trí, quy hoạch, hạ tầng, mục đích sử dụng đất… thì việc định giá chắc chắn sẽ sát thực tế và khách quan hơn.

Ông Kiên cho rằng, định hướng Nhà nước sẽ quyết định giá đất, mục tiêu không phải là cố tình định giá đất thấp để kéo giá nhà xuống, mà là định giá đất cho đúng và hợp lý. Bởi vì nếu định giá quá thấp so với thị trường thì có thể dẫn tới thất thoát nguồn lực đất đai, tạo chênh lệch địa tô và dễ phát sinh cơ chế xin - cho. Còn nếu định giá quá cao thì tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và chi phí đầu vào của dự án lại tăng. Cuối cùng doanh nghiệp vẫn phải tính những khoản đó vào giá bán.

Trong ngắn hạn, thông tin này chắc chắn sẽ có tác động về mặt tâm lý. Nhà đầu tư có thể hiểu đây là tín hiệu Nhà nước đang muốn kiểm soát giá bất động sản, nên thị trường có thể chững lại để nghe ngóng.

Nhưng về dài hạn, theo ông Kiên, chỉ riêng việc kiểm soát giá đất thì rất khó làm giá nhà giảm mạnh. Vì: Giá nhà = tiền đất + xây dựng + tài chính + pháp lý + hạ tầng + bán hàng + thuế phí + lợi nhuận + cung cầu thị trường.

Nếu giả sử chi phí đất chiếm khoảng 30% và chúng ta có thể làm cho chi phí đất giảm được 10%, thì tính đơn giản, tổng giá vốn cũng chỉ giảm khoảng 3%.

Trong khi đó, nếu nguồn cung vẫn thiếu, một dự án vẫn mất nhiều năm để hoàn thiện thủ tục, lãi vay vẫn cao thì giá nhà chưa chắc giảm tương ứng. Thậm chí ở những khu vực căn hộ rất khan hiếm mà nhu cầu lại lớn, chủ đầu tư vẫn có thể bán theo mức giá thị trường chấp nhận, chứ không phải cứ lấy chi phí cộng thêm một tỷ lệ lợi nhuận rồi bán.

Khi thị trường có dữ liệu giao dịch đủ lớn, việc lấy một vài giao dịch bất thường, một vài mức giá đấu giá rất cao hoặc sử dụng giá chào bán để tạo mặt bằng giá cho cả khu vực sẽ khó hơn.

Cùng với đó là doanh nghiệp sẽ dự toán được chi phí đất ngay từ đầu. Với doanh nghiệp bất động sản, đôi khi đáng ngại không chỉ là tiền đất cao, mà là không biết cuối cùng tiền đất phải đóng bao nhiêu và mất bao lâu mới xác định được. 

Ngoài ra, khi dữ liệu thị trường đầy đủ, Nhà nước cũng biết được khu vực nào đang thiếu nhà, phân khúc nào dư cung, tồn kho bao nhiêu, giao dịch thực tế thế nào. Khi đó các chính sách điều tiết thị trường cũng sẽ sát thực tế hơn.

Muốn giá nhà thực sự giảm cần làm gì?

Theo ông Lê Quốc Kiên, muốn giá nhà thực sự giảm thì phải làm hai việc cùng lúc: giảm nhiều chi phí đầu vào (không chỉ giá đất) và tăng nguồn cung thực tế, đặc biệt là nguồn cung phục vụ người mua để ở.

Thứ nhất là tăng nguồn cung. Phải đẩy nhanh quy hoạch, giao đất, xác định tiền sử dụng đất, cấp phép và tháo gỡ những dự án đang vướng pháp lý. Khi hàng hóa vẫn khan hiếm thì rất khó dùng biện pháp hành chính để ép giá xuống.

Thứ hai là rút ngắn thời gian làm dự án. Một dự án bị kéo dài thêm 3–5 năm thì không chỉ làm thị trường thiếu nguồn cung, mà doanh nghiệp còn phải gánh thêm lãi vay, chi phí quản lý và rất nhiều chi phí cơ hội.

Ví dụ doanh nghiệp đang chịu chi phí vốn trên 10% một năm, dự án chậm thêm 3 năm thì chi phí đội lên rất lớn. Lúc đó nếu vẫn bán theo mức giá dự kiến ban đầu thì gần như không còn lợi nhuận. Cuối cùng doanh nghiệp lại phải điều chỉnh sản phẩm, "thay áo" dự án và tăng giá bán.

Thứ ba là phải tăng nguồn cung nhà vừa túi tiền. Chúng ta không chỉ cần nhiều căn hộ hơn mà cần đúng loại căn hộ người dân có khả năng mua.

Nếu nguồn cung mới cứ tập trung vào căn hộ 80–100 triệu đồng/m2 trở lên thì dù có thêm rất nhiều căn hộ, bài toán nhà ở của số đông người dân vẫn chưa được giải quyết. Bởi người có khả năng mua những sản phẩm đó thường đã có nhà, thậm chí có nhiều bất động sản và việc mua thêm lại mang tính đầu tư nhiều hơn.

Thứ tư là kiểm soát đầu cơ nhưng không làm khó nhu cầu ở thật. Người mua căn nhà đầu tiên để ở có thể được ưu tiên hơn về lãi suất hoặc hạn mức tín dụng; còn người mua nhiều bất động sản để đầu tư thì điều kiện tín dụng có thể chặt hơn. Ví dụ như hiện tại đã có ngân hàng áp dụng lãi suất để mua căn nhà đầu tiên với căn nhà từ lần thứ hai chênh nhau 1% - 2%. 

Thứ năm là minh bạch toàn bộ dữ liệu thị trường. Không chỉ minh bạch giá đất mà cả giá giao dịch thực tế, quy hoạch, pháp lý dự án, tồn kho, số lượng giao dịch và tiến độ dự án. Khi người mua biết một căn hộ thực tế đang giao dịch bao nhiêu, thay vì chỉ nhìn vào giá rao bán trên thị trường, thì việc tạo sóng, đẩy giá hoặc tạo cảm giác "giá đang tăng rất nhanh" cũng sẽ khó hơn.

Cuối cùng, là phát triển hạ tầng để mở rộng đô thị ra xa lõi trung tâm. Đây là một giải pháp rất quan trọng nhưng đôi khi ít được nhắc đến.

Theo ông Kiên, không nhất thiết phải tìm mọi cách làm cho đất ở trung tâm rẻ đi, bởi điều đó rất khó. Một hướng khác là làm sao để người dân đi làm ở trung tâm nhưng không bắt buộc phải sống ở trung tâm. Khi metro, đường vành đai, đường sắt đô thị và hệ thống giao thông công cộng phát triển tốt, những khu vực cách trung tâm 15–30 km vẫn có thể trở thành nơi ở thuận tiện. Lúc đó, về bản chất chúng ta đã mở rộng được quỹ đất phát triển đô thị, tăng nguồn cung nhà ở và giảm áp lực giá lên khu vực trung tâm.