Bất động sản công nghiệp TP.HCM, Đồng Nai, Tây Ninh “vào mùa” đón hạ tầng

Hạ tầng và quỹ đất công nghiệp tiếp tục mở rộng

Theo Cushman & Wakefield, thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam duy trì nền tảng ổn định với tỷ lệ lấp đầy tích cực, trong khi nguồn cung phân hóa giữa các phân khúc. Hạ tầng và quỹ đất tiếp tục mở rộng, tạo dư địa tăng trưởng cho TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh.

Báo cáo mới nhất của đơn vị này cho thấy, thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam duy trì nền tảng ổn định, nhưng có sự phân hóa giữa các phân khúc. Nguồn cung đất khu công nghiệp (KCN) và nhà kho xây sẵn (RBW) giữ nguyên, trong khi nhà xưởng xây sẵn (RBF) tăng nhẹ 0,8% theo quý và và 4,6% theo năm, chủ yếu tại Tây Ninh. Tỷ lệ lấp đầy duy trì tương đối ổn định trên cả ba phân khúc, đạt lần lượt 76,3% với đất KCN, 92% với nhà xưởng và 91,7% với nhà kho xây sẵn, với TP.HCM tiếp tục giữ lợi thế về vị trí, Đồng Nai hưởng lợi từ hạ tầng logistics, trong khi Tây Ninh nổi lên nhờ quỹ đất dồi dào và chi phí cạnh tranh.

Nhận định về triển vọng thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam, bà Chương Quốc Đoan, Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp & Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam cho hay, thị trường công nghiệp phía Nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc không gian tăng trưởng, khi mỗi thị trường ngày càng đảm nhiệm một vai trò rõ nét hơn trong chuỗi cung ứng. TP.HCM có lợi thế về vị trí và đang chuyển dịch theo hướng thu hút các ngành có giá trị gia tăng cao, trong khi Đồng Nai và Tây Ninh có dư địa lớn hơn để mở rộng quỹ đất và đón dòng vốn đầu tư mới.

Theo bà Đoan, trong 2-3 năm tới, các dự án hạ tầng chiến lược như sân bay Long Thành, Vành đai 3 và hành lang đường thủy Đồng Nai - TP.HCM sẽ tiếp tục cải thiện kết nối vùng. Đối với khách thuê, Tây Ninh có lợi thế về giá đất và quỹ đất, trong khi TP.HCM và Đồng Nai phù hợp hơn với các doanh nghiệp ưu tiên vị trí, khả năng tiếp cận thị trường và hệ thống logistics đã phát triển.

Đất khu công nghiệp: Nhu cầu tiếp tục tăng

Trong quý II/ 2026, thị trường đất khu công nghiệp vùng kinh tế trọng điểm phía Nam không ghi nhận nguồn cung mới. Sau quá trình sáp nhập địa giới hành chính, phần lớn dự án tại TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Tây Ninh vẫn tập trung hoàn thiện quy hoạch, thủ tục đầu tư và phát triển hạ tầng nên tiến độ đưa dự án ra thị trường chậm hơn dự kiến.

Tổng nguồn cung duy trì 36.063 ha, không đổi so với quý trước và tăng 4,6% theo năm  nhờ các dự án đã đưa vào hoạt động từ trước. Diễn biến này cho thấy thị trường đang trong giai đoạn tích lũy quỹ đất hơn là mở rộng nguồn cung, tạo tiền đề cho giai đoạn phát triển tiếp theo khi các thủ tục được hoàn tất.

Điều đáng nói là nhu cầu thuê tiếp tục cải thiện trong quý II/2026, phản ánh xu hướng mở rộng sản xuất của doanh nghiệp FDI và sự dịch chuyển nhu cầu từ khu vực trung tâm sang các địa phương còn nhiều dư địa phát triển. Khi quỹ đất tại trung tâm TP.HCM ngày càng hạn chế, Đồng Nai và Tây Ninh trở thành điểm đến nhờ quỹ đất lớn và khả năng kết nối hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt 76,3%, tăng 1,4% theo quý và 2,2% theo năm cho thấy đà hấp thụ được duy trì ổn định. TP. Hồ Chí Minh duy trì mức lấp đầy cao nhất 86,1%, tăng 1,4% theo quý và 3,3% theo năm nhờ vị thế trung tâm và nhu cầu ổn định. Đồng Nai đạt 73,1%, tăng 1,3% theo quý  và 0,3% theo năm. Tây Ninh đạt 60,9%, tăng 1,6% quý và 2,8% theo năm. Sự phân bổ lại nhu cầu giữa các địa phương cho thấy thị trường đang mở rộng theo hướng cân bằng hơn, thay vì chỉ tập trung vào một số khu vực truyền thống.

Giá thuê đất tiếp tục duy trì ở mức cao, song xu hướng biến động giữa các địa phương ngày càng rõ nét, phản ánh không chỉ nhu cầu thị trường mà còn chịu tác động bởi mức độ khan hiếm quỹ đất và tốc độ phát triển hạ tầng của từng khu vực.

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, quý II/2026 đánh dấu bước chuyển từ giai đoạn rà soát quy hoạch sang chuẩn bị triển khai các dự án quy mô lớn. Đồng Nai đẩy mạnh việc xây dựng ba KCN trọng điểm với tổng diện tích 2.240 ha. Tây Ninh phê duyệt danh mục 49 KCN quy mô khoảng 16.000 ha, trong khi TP.HCM xúc tiến đầu tư 14 KCN mới với diện tích 3.833 ha.

Các động thái này cho thấy nguồn cung tương lai đang được chuẩn bị đồng thời tại cả ba địa phương nhưng theo những định hướng khác nhau. Tây Ninh mở rộng quy mô quỹ đất công nghiệp để đón dòng vốn đầu tư mới, trong khi Đồng Nai và TP.HCM cùng hướng đến thu hút các ngành có giá trị gia tăng cao. 

Nhà xưởng xây sẵn: Tỷ lệ lấp đầy cao

Thị trường nhà xưởng xây sẵn ghi nhận thêm 56.000m2 diện tích cho thuê mới tại Tây Ninh trong quý II/2026, nâng tổng nguồn cung hiện hữu lên 6,85 triệu m2 NLA (diện tích cho thuê thuần), tăng 0,8% theo quý và 4,6% theo năm. 

Hoạt động cho thuê duy trì sự ổn định trong quý II/2026. Tỷ lệ lấp đầy các khu vực ở mức cao, Đồng Nai đạt 94,3%, trong khi TP.HCM và Tây Ninh đều ghi nhận lần lượt 89,7% và 93,7%.

Điểm đáng chú ý là khi so sánh với cùng kỳ năm trước, Tây Ninh cho thấy động lực tăng trưởng mạnh nhất với tỷ lệ lấp đầy tăng 10% theo năm, cao hơn TP.HCM và Đồng Nai với mức tăng lần lượt là 5% và 4%, sự chênh lệch này cho thấy Tây Ninh đang thu hút nhu cầu cho thuê tăng trưởng hơn các khu vực khác, trong khi TP.HCM và Đồng Nai duy trì nhu cầu ổn định.

Theo Cushman & Wakefield, thị trường bước vào giai đoạn tăng trưởng ổn, việc tăng trưởng không chỉ phụ thuộc vào mở rộng diện tích mà tập trung vào chất lượng, tiêu chuẩn ESG và tốc độ triển khai. Sự phân hóa giá giữa các địa phương phản ánh quá trình tái cấu trúc không gian công nghiệp: trung tâm truyền thống (TP.HCM) duy trì giá cao nhờ hạ tầng hoàn thiện, trong khi thị trường vệ tinh (Tây Ninh) cạnh tranh bằng giá thuê hợp lý và tiềm năng phát triển.

Dòng vốn FDI chất lượng cao từ các ngành điện tử, bán dẫn và logistics tiếp tục hỗ trợ tỷ lệ hấp thụ tích cực. Xu hướng này được dự báo sẽ tiếp tục hỗ trợ trong giai đoạn 2026-2028, khi thị trường bổ sung 1.1 triệu m2 nguồn cung RBF mới.

Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại TP.HCM chiếm 65%, Tây Ninh 29% và Đồng Nai 6%. Cấu trúc này phản ánh sự chuyển dịch chiến lược của không gian công nghiệp. TP.HCM duy trì vị trí trung tâm nhờ hạ tầng hoàn thiện và Tây Ninh nổi lên do quỹ đất rộng với chi phí cạnh tranh.

Chuyên gia Cushman & Wakefield cho hay, bốn động lực chính hỗ trợ triển vọng này, gồm: hạ tầng chiến lược (Sân bay Long Thành, Vành đai 3, cao tốc, cảng Cái Mép) mở rộng khả năng kết nối; FDI dự báo duy trì mạnh mẽ; nhu cầu từ khách thuê ưu tiên chất lượng và tiêu chuẩn ESG; các chủ đầu tư lớn tiếp tục mở rộng danh mục.

"Các dự án đường bộ trọng điểm, hạ tầng đường thủy nội địa đang dần trở thành động lực mới, thúc đẩy mạnh nhu cầu bất động sản công nghiệp phía Nam. TP.HCM, Đồng Nai và Tây Ninh tiếp tục đóng vai trò là ba cực tăng trưởng cốt lõi của Đông Nam Bộ, tạo nên tam giác phát triển gắn kết, được nâng đỡ bởi hạ tầng giao thông và công nghiệp đồng bộ", chuyên gia Cushman & Wakefield nhấn mạnh.